수도권 오피스텔 깡통 속출 '초임박'
전세가율 70%..경매 낙찰가율 육박
대항력 있는 임차인 10명 중 1명도 안 돼..보증금 '위태위태'
입력 : 2014-05-08 13:32:14 수정 : 2014-05-08 15:59:32
[뉴스토마토 방서후기자] # 경기도 안양 오피스텔에 전세로 거주하는 S씨. 지난 2007년 집주인의 요구에 따라 전입신고 없이 4000만원에 처음 전세 계약을 맺은 이후 재계약 시점인 2009년 1000만원, 2011년에는 1500만원이나 보증금을 올려줘야 했다.
 
하지만 해당 오피스텔이 지난해 12월 경매에 넘어갔고, 지난 3월 현재 S씨의 전세금 6500만원과 별 차이없는 6800만원에 낙찰됐다. S씨는 소액임차인으로서 최우선변제금이라도 건질 수 있을 것이라 기대했지만, 대항력이 없어 변제를 받을 수 없다는 사실에 절망하고 말았다.
 
수도권 오피스텔에 깡통 주의보가 켜졌다. 전세가율 고공행진으로 경매 낙찰가율에 육박하면서 일부 지역 세입자들의 보증금이 점점 위태해지고 있다.
 
8일 KB부동산 알리지에 따르면 지난달 기준 수도권 오피스텔 평균 전세가율은 70.6%로 11개월 연속 상승했다. 경기 지녁이 75%로 가장 높았고, 서울은 70.1%로 처음으로 70%선을 넘겼다. 인천 역시 66.8%로 70% 육박을 코앞에 두고 있다. 임대수익형 부동산이라는 오피스텔의 특성상 월세 물건이 많고 전세가 귀한 까닭이다.
 
한편, 수도권 오피스텔 경매 평균 낙찰가율은 같은 기간 79.23%를 기록하며 전세가율과 비슷한 수준을 나타냈다. 이는 오피스텔이 경매로 넘아갔을 때 세입자가 보증금을 떼일 수 있는 '깡통 전세' 위험이 커졌음을 의미한다. 오피스텔의 대출 한도가 60~70%인 것을 감안하면 경매 낙찰시 근저당을 제외하고 세입자가 받을 돈이 대폭 줄어들기 때문이다.
 
◇수도권 오피스텔 전세가율·경매 낙찰가율 (자료=KB부동산알리지, 두인경매)
 
정대홍 부동산태인 팀장은 "일부 지역에서 특수하게 고가낙찰 받은 물건을 제외하면 수도권 오피스텔 경매 낙찰가율은 더 낮아질 것"이라며 "주택 임대차시장 선진화 방안에 따라 오피스텔 투자 수요가 주춤해졌으며, 입지가 좋아 수익률이 잘 나오는 곳과 그렇지 않은 곳의 격차가 더욱 벌어졌다"고 설명했다.
 
◇오피스텔 전입신고 어려워 대항력 불가능
 
실제로 같은 기간 수도권 아파트 낙찰가율이 87.7%를 기록한 것과 비교하면 오피스텔의 성적이 저조하다는 것을 알 수 있다. 특히 인천 오피스텔의 경우 낙찰가율이 56.7%로 거의 반토막 수준으로 떨어진 것은 물론 전세가율에 비해서도 한참 밑돌았다. 통계 상으로만 보면 경매로 넘어갈 경우 전세금을 보전받기가 사실상 불가능하다.
 
문희명 강원대학교 부동산학 박사는 "오피스텔은 전세 물건이 귀해 전세가 비율이 높은 만큼 경매로 넘어갔을 때 보증금을 떼일 염려도 크다"며 "집주인이 세금 부담을 덜기 위해 세입자로 하여금 전입신고 불가 조건을 내거는 경우도 있어 주의가 요구된다"고 말했다.
 
 
용도에 따라 주거용과 업무용으로 나뉘는 오피스텔은 임대인이 업무용으로 신고할 경우 부가가치세 10%를 환급받을 수 있다. 업무용 오피스텔은 주택으로 간주되지 않아 일반세율이 적용되며 종합부동산세도 면제된다.
 
따라서 업무용으로 신고한 오피스텔을 세입자에게 주거용으로 임대하면 집주인은 임대수익과 동시에 부가세 환급까지 받을 수 있지만, 만일 세입자가 전입신고를 할 경우 환급받은 세금을 토해내야 하고 1가구 2주택자로 세금 부담이 늘어난다. 이 때문에 집주인들은 세입자들의 전임신고를 꺼려한다.
 
실제로 오피스텔 세입자들이 대항력을 갖추고 전세금을 안전하게 돌려받기란 사실상 어려운 것으로 나타났다.
 
지지옥션에 따르면 올해 들어 경매가 진행된 오피스텔은 지난달 기준 777건으로 이 중 임차인이 있는 물건은 718건, 92%에 달하는 반면 임차인이 대항력을 갖춘 경우는 77건으로 10%가 채 되지 않았다.
 
문희명 박사는 "소액임차인이 우선변제권을 갖기 위해서도 대항력이 있어야 하는데 이는 전입신고와 점유를 해야 획득할 수 있는 것"이라고 강조했다.
 
그러면서 그는 "임대차 계약시 전입신고를 못하게 하는 등 불리한 약정을 한다면 주택임대차보호법을 위반하는 것이기 때문에 효력이 없다"며 "전입신고는 임대차 계약서가 있으면 집주인 동의 없이도 가능하기 때문에 반드시 할 것을 권한다"고 덧붙였다.
 

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