[뉴스토마토 박관종기자] 지난해 서울시내 상위 10% 아파트 가격 커트라인이 10억2500만원에 이른 것으로 나타났다. 지난 2002년 5억원선에 비해 10년 사이 두 배 이상 상승한 수치다.
상위 10% 내에서도 상하 가격차가 더욱 벌어지면서 고가 아파트 일수록 금융위기와 부동산침체의 영향을 상대적으로 덜 받는다는 이론이 증명됐다.
16일 부동산114에 따르면 2000년부터 지난해까지 서울시 소재 아파트 약 124만가구의 가격추이를 분석한 결과 상위 10%의 최소가격은 꾸준히 높아진 것으로 집계됐다. 가격구간 폭 역시 더욱 넓어졌다.
2001년부터 상위 10%의 최저 진입선이 매년 약 1억원씩 상승하는 모습을 보였다. 이후 부동산 활황기였던 2006년에는 무려 3억2000만원이 급등했다.
업계에서는 당시 부동산 가치상승에 대한 기대심리가 투자로 이어졌고, 특히 고가 아파트로 시중 유동자금이 집중됐기 때문인 것으로 풀이하고 있다.
◇비쌀수록 불경기에 견고
2008년 리먼사태로 세계적인 금융위기가 찾아오며 아파트 시장이 크게 위축되기 시작했지만 상위 10% 아파트 시장은 상대적으로 타격이 적었다.
2006년 11억5000만원 이라는 최저 진입선을 구축한 이후 변동폭은 5000만원 내외에 불과했다. 상위 10%의 시장이 견고한 층을 유지하고 있다는 것과 가격 상승으로 신규수요의 진입이 그 만큼 어려워졌다는 것을 의미한다.
커트라인 상승과 함께 가격구간의 폭도 상상 이상으로 넓어졌다. 2000년 당시 상위 10%의 가격구간은 3억8250만원~18억5000만원이었지만 10여년 뒤인 지난해에는 10억2500만원에서 무려 62억5000만원까지 간격이 넓어졌다.
최저 진입가격이 168% 상승(3억8250만원→10억2500만원) 하는 동안 최고가격은 238%나 상승(18억5000만원→62억5000만원) 한 것이다. 이는 초고층 주상복합과 함께 고급빌라가 연이어 아파트 시장이 진입하며 가격 상한선을 크게 끌어올린 결과다.
이처럼 가격구간 폭이 확장되면서 10%내 아파트 내에서도 상하 가격차가 뚜렷해졌다.
지난해 상위 10%의 중간가격은 14억8000만원이었다. 최저 가격에는 가깝고 최고 가격과는 상당한 격차를 보인 것이다.
◇상위 10% 아파트 강남 편중 76%
상위 아파트들이 집중된 곳은 역시 강남, 서초, 송파 등 이른바 강남3구다.
상위 10% 아파트 중 36%는 강남, 27%는 서초, 13%는 송파에 몰려 강남3구의 비중이 76%에 달한다.
강남3구 내에서도 강남구의 비중이 특히 높게 나타난 이유는 청담동 일대 고급빌라와 압구정 아파트, 대치동과 도곡동, 삼성동 등의 대단지 아파트들이 높은 가격층을 형성하고 있기 때문이다.
서초구의 비중이 높아진 점도 특징이다. 기존 방배동과 서초동 일대 아파트 단지들이 상위 10%의 자리를 지키고 있는 가운데 2009년 입주를 시작한 반포 재건축단지 일대가 새롭게 편입되며 비중이 높아졌다.
반면 송파는 비중이 감소했다. 잠실과 신천일대 재건축 아파트들이 높은 가격을 형성하고 있지만 상대적으로 강남이나 서초에 비해서는 낮은 편이다. 최상위층인 10%보다는 바로 아래인 20~30% 구간에 집중돼 있다.
◇'비강남권 확산'도 관전 포인트
강남3구에 고가 아파트가 집중됐다는 것은 수치가 아니더라도 예상할 수 있는 일이지만 최근에는 강남 외 지역의 비중이 조금씩 높아지고 있다.
용산 한강로, 이촌동 일대와 영등포 내 여의도, 광진 자양동과 성동 성수동 등 이른바 한강변에 자리잡고 있는 아파트들이 상위 그룹에 서서히 편입되고 있다. 현재 약 24%까지 비중이 높아졌다.
비강남권 확산의 이유는 강남 고급 아파트 단지들이 여전히 훌륭한 커뮤니티를 형성하고 있지만 입주시점이 오래돼 노후화했기 때문이다.
재건축을 통한 신규단지 조성이 있지만 규모가 너무 큰데다 비슷한 시기 성동과 광진, 용산 등 한강변 조망이 가능한 지역에서 신규 고급단지들까지 들어선다.
장용훈 부동산114 선임연구원은 "성능을 앞세운 비강남 지역의 신규고급단지에 고급 아파트가 집중될 것인지 아니면 기존 강남의 고급커뮤니티를 중심으로 회귀할 것인지가 수요자들에게는 관전 포인트"라고 말했다.
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