[IB토마토]대봉엘에스, R&D센터 지었더니 절반이 '임대 자산'…손익은 적자

건설중인자산 절반 이상 투자부동산으로 대체투자부동산 임대매출 발생…첫해 손익은 '적자'관계사 임차로 진행…사업·연구 시너지 강화 차원

이 기사는 2026년 04월 8일 15:59  IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.

[IB토마토 이재혁 기자] 대봉엘에스(078140)의 R&D센터가 지난해 준공되면서 유형자산 재분류가 이뤄졌다. 그간 '건설중인자산'으로 분류돼있던 자산의 절반 이상이 투자부동산으로 대체돼 회사 측은 시설의 상당 부분을 임대 자산으로 활용하는 모양새다. 지난해부터 임대매출이 발생하기 시작했으나 관련 운영비용이 이를 웃돌며 손익분기를 넘기지 못했다. 회사 측은 입찰 당시부터 관계사를 포함한 화장품 원스톱 솔루션 제공을 목표로 건물을 설계했으며, 감정평가를 거친 정상 임대료를 적용했다고 밝혔다.

 

(사진=대봉엘에스 홈페이지)

 

송도 R&D 센터, 투자부동산으로 대체

 

7일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 대봉엘에스의 2025년 사업보고서 내 현금 유입 및 유출이 없는 중요 사항으로 건설중인 자산의 유무형자산 대체가 745억원, 유형자산의 투자부동산 대체가 483억원이 이뤄졌다.

 

앞서 회사는 지난 2023년 11월부터 인천 송도 첨단산업클러스터 내 신규 R&D센터 'B&H PLEX' 신축에 나섰고, 지난해 6월 준공이 완료되면서 자산 재분류가 이뤄진 것으로 확인된다.

 

생산설비 관련 유형자산 현황을 보면 건설중인자산이 기초 463억 5500만원에서 280억 9700만원 증가한 후, 743억 2000만원의 대체(감소)가 이뤄져 기말 장부가액은 1억 3200만원 남짓 남았다.

 

같은 기간 건물 항목의 장부가액은 323억 5000만원 규모의 대체(증가)와 10억 3000만원의 상각이 반영되면서 기초 63억 5900억원에서 기말 376억 7900만원으로 늘었고, 그 외 대체(증가) 항목은 시설장치 2억 4500만원, 공기구비품 3억 1800만원 등으로 집계된다.

 

나머지 대체(증가) 내역은 주석에서 일부 확인이 가능하며, 사측은 전체 대체 내역엔 2025년 투자부동산으로 대체된 금액 484억 7600만원이 포함돼 있다고 명시했다.

 

결과적으로 건설중인자산에 묶여있던 자산이 완공과 동시에 직접 사용할 부분은 '건물' 항목으로, 임대자산으로 활용할 부분은 '투자부동산'으로 쪼개져서 들어간 모양새다.

 

기존에 사용하던 건물을 투자부동산으로 돌린 것이라면 기존 건물 장부가액이 그만큼 줄었어야 하는데, 건물 자산은 늘어난 내역밖에 없음이 이를 반증한다.

 

 

지난해부터 임대 매출 발생…손익분기점 못 넘겨

 

대봉엘에스는 사업보고서에서 임대수익이나 시세차익을 얻기 위해 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류한다고 기재해뒀다. 지난해부터 연결재무상태표에 투자부동산 481억 7000만원이 잡히기 시작했으며, 세부적으로 살펴보면 토지 장부금액이 약 69억 3800만원, 건물 장부금액이 약 412억 3200만원이다. 현재 투자부동산 공정가치는 장부금액보다 높은 501억 3600만원으로 집계된다.

 

이에 지난해부터 임대매출이 발생하기 시작했으나, 손익분기를 넘기진 못했다. 지난해 투자부동산에서 발생한 손익의 내역에 따르면 임대수익은 총 3억원이다. 다만 임대수익과 직접 관련된 운영비용이 3억1000만원으로 집계되며 합계 손익으로는 약 1000만원 손실을 봤다.

 

현재로서 사업보고서 내에서 확인 가능한 구체적인 내역 살펴보면 대봉엘에스의 본점 소재지가 기존 인천 남동공단에서 송도 B&H Plex 주소로 변경됐고, 8월에는 주요 종속회사인 피엔케이(347740)피부임상연구센타가 송도 B&H Plex 내 지점을 설치했다. 이에 대해 회사 측은 관계사 임차 형태로 진행됐다고 설명했다. 대봉엘에스가 원료 비즈니스, 관계사는 화장품 OEM과 ODM 사업, 피엔케이가 인체적용시험을 수행하기에 토탈 솔루션을 제공하는 형태로 구상을 했다는 것이다. 연구 부문에서도 제형부터 시작해 전체적인 연구가 다 이뤄지고 있다.

 

대봉엘에스 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "송도국제도시 첨단산업클러스터 부지 입찰 당시 관계사를 포함한 화장품 원스톱 솔루션을 제공키로 했고, 계획에 따라 건물을 사용 중이며 실제 시너지가 나고 있다"라며 "임대수익보다 임대비용이 더 나가는 형태의 경우 임대료 설정은 감정평가를 거쳤고, 건물에 대한 상각비라든지 실비 등을 비용으로 잡았을 뿐 관계사라 싸게 임대하지는 않았다"라고 밝혔다.

 

이어 "기존 인천 남동공단에 원료의약품 GMP 공장도 관계사들이 같이 쓰고 있었다"라며 "관계사들이 송도로 이전하면서 인천 공장은 생산능력을 늘릴 수 있게 돼 대봉엘에스 자체 매출도 올릴 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

 

이재혁 기자 [e-mail]