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(부동산돋보기)'거래 불가' 둔촌주공 분양권 대신 입주권 볼 때
'실거주 의무' 폐지 불투명…분양권 거래 막혀
"조합원들 급매물 내놓고 있어"…추가 비용 살펴봐야
2023-12-04 06:00:00 2023-12-04 17:07:15
 
[뉴스토마토 김성은 기자] 서울 강동구 둔촌주공을 재건축한 올림픽파크포레온의 분양권을 두고 부동산 시장의 관심이 집중되고 있습니다. 둔촌주공은 강남 4구 입지에 지하철 5·9호선과 맞닿아 있는 1만2032가구 초대형 단지라는 이점으로 분양 전부터 큰 주목을 받았던 곳이죠.
 
오는 15일 전매제한 기간이 풀리면서 분양권을 자유롭게 사고팔 수 있을 것으로 기대를 모았으나, 2년 실거주 의무 규제가 발목을 잡고 있습니다.
 
올해 초 정부가 발표한 '1.3 부동산 대책'에 따라 수도권 분양가상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무는 완화되는 것으로 인식됐습니다. 실거주 의무 폐지안이 담긴 '주택법 개정안'이 아직 국회 문턱을 넘지 못하면서 이 규제는 지속되고 있습니다.
 
지난달 29일 열린 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에서 재건축초과이익환수제 완화 법안과 1기 신도시 특별법안은 통과됐지만 주택법 개정안은 통과가 무산됐습니다.
 
실거주 의무가 풀리지 않는 한 전매제한 기간이 끝나도 분양권 거래는 불가능합니다.
 
일대 부동산에 따르면 올림픽파크포레온에서 나올 분양권을 사려는 대기수요가 많다 보니 거래 가능 여부, 시세 등에 대한 문의가 이어지고 있습니다. 한 부동산에서에서는 분양권 이면계약을 했다는 소문까지 돌고 있는 실정입니다.
 
암암리에 분양권 시장이 형성됐다고 해도 분양권 거래가 불법인 만큼 계약이 유지될 수 있을지 알 수 없습니다. 따라서 피하는 것이 최선입니다.
 
서울 강동구 둔촌주공 재건축아파트 '올림픽파크포레온' 건설현장. (사진=김성은 기자)
 
로얄동·층 차지한 입주권…"급매물 나오는 중"
 
실거주 의무 폐지 또는 완화 여부가 불투명한 가운데 지금으로선 분양권 대신 입주권으로 눈을 돌리는 것이 대안입니다. 통상 조합원들이 보유한 입주권은 로얄동·층으로 불리는 세대를 선점해 물건이 우량하고 다양한 옵션을 갖추고 있습니다.
 
올림픽파크포레온 전용면적 84㎡ 입주권은 지난달 11일 17억9490만원에 팔렸습니다. 지난 10월에는 동일 평형이 18억2354만~19억5405만원 사이에서 거래됐죠.
 
일대 한 부동산 관계자는 "고령층 조합원이나 세금, 추가 분담금을 내기 어려운 조합원들이 입주권을 급매물로 내놓고 있다"면서 "전용 84㎡ 매물 중 18억원 초반에 나온 물건도 있다"고 말했습니다.
 
그러면서 "이런 급매물은 나오자마자 계약금을 걸겠다는 매수자들이 나타나고 있다"며 "전매제한이 풀리면 분위기가 또 달라질 수 있다"고 덧붙였습니다.
 
올림픽파크포레온보다 좋은 입지에 있지만 비슷한 규모의 재건축 단지라서 비교 대상으로 자주 언급되는 송파구 '헬리오시티'의 경우 전용 84㎡가 지난달 1일 20억8500만원에 거래됐습니다. 10월에도 20억~20억9500만원 선에 실거래됐습니다.
 
현재 매수 문의는 많지만 가격 조정이 쉽지 않아 거래는 뜸한 상태입니다. 헬리오시티 주변 부동산 관계자는 "전용 84㎡ 호가는 20억~21억원대에 형성돼 있다"면서 "연말까지는 관망세를 이어가다 금리 조정기에 반등할 수 있다"고 내다봤습니다.
 
송파구와 강동구라는 입지 차이에도 헬리오시티의 준공시기가 올림픽파크포레온보다 6년 정도 빨라 신축과 준신축의 시세를 고려하면 올림픽파크포레온 입주권 가격도 메리트가 있다는 평가입니다.
 
지난해 12월 '올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축 단지)' 견본주택을 찾은 시민들이 모형도를 살펴보고 있는 모습. (사진=뉴시스)
 
입주권 매입 시 추가 비용 따져봐야
 
다만 입주권은 분양권과 차이점이 있기 때문에 잘 따져볼 필요가 있습니다.
 
입주권은 분양권보다 가격대가 비싼 편입니다. 일대 중개사무소에서는 올림픽파크포레온의 전용 84㎡ 분양권 시세를 15억~17억원으로 추정하고 있습니다. 이에 비하면 입주권은 2억~4억원가량 높죠.
 
추가 비용을 더한 실질적인 시세 차이도 계산기를 두드려 봐야 합니다. 입주권은 매입 시 내야하는 토지취득세가 아파트 준공 후 내는 세금보다 많습니다. 추가 분담금도 입주권 매수자의 몫입니다. 재건축사업이 끝나야 추가 분담금이 확정되므로 지금 예상해 산정하는 것보다 더 늘어날 위험이 있습니다.
 
또한 최초 수분양자가 낸 계약금을 돌려주고 중도금 이자와 잔금 납부 의무를 승계하는 분양권과 달리, 입주권은 10억원 이상의 거금을 한 번에 내야 해 자금 마련이나 금융비용에서 부담스러운 측면이 있습니다.
 
입주권의 가격과 리스크가 부담된다면 실거주 의무 폐지를 기다려 볼 수도 있습니다. 단언하기는 어렵지만 시장에서는 내년 4월 총선 시기 또는 그 후에 실거주 의무가 풀릴 가능성이 있다고 내다보고 있기 때문입니다.
 
지금은 아파트 시세가 오르는 국면이 아닌 만큼 시간적인 여유가 있는 편입니다. 국회에서 실거주 의무와 관련한 논의가 어떻게 진행되는지 과정을 지켜보며 적절한 시기를 타진하는 것이 바람직할 것입니다.
 
 
김성은 기자 kse5865@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.

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