안정세 접어든 서울 전세…내달 상승 불씨 남았다

보유세 부담 증가에 임대소득 과세 우려까지6월 임대차 법...전세의 월세화 상승 불가피

서울시 내 한 공인중개사 사무소 앞으로 시민이 지나고 있다. 사진/뉴시스

 

[뉴스토마토 김응열 기자] 서울 아파트 전세가격이 안정세에 접어들었다. 급등이나 급락 없이 소폭의 상승세가 이어지고 있다. 계약갱신청구권과 전월세상한제 등 임대차법의 여파로 진통이 심했으나, 제도가 점차 시장에서 자리를 잡아가는 모습이다. 

 

그러나 전세 급등의 불씨는 여전히 남아있다. 보유세 과세 기준일이 약 2주 뒤인 내달 초 잡혀있고 전월세신고제도 시행을 앞두고 있다. 집주인의 세금전가 현상으로 인해 전세 매물이 줄어들 수 있고 이에 따라 전셋값이 다시 큰 폭으로 뛸 수 있다는 우려가 나온다.

 

18일 한국부동산원에 따르면 이달 2주차(5월10일 기준) 서울 아파트 주간전세가격지수는 전 주 대비 0.03% 상승했다. 지난해 11월5주차(11월30일)에는 0.15%의 변동률을 기록했으나 오름폭이 꾸준히 축소됐다. 상승곡선은 계속되지만 경사는 완만해진 것이다. 

 

국지적으로는 보합 혹은 하락하는 곳도 나타나고 있다. 중구와 금천구는 보합 양상을 띠고 있고, 종로구와 양천구, 강동구 등은 각각 0.02%, 0.04%, 0.01% 떨어졌다. 신규 입주물량 등의 영향이 나타나고 있다는 게 한국부동산원의 설명이다. 

 

임대차법의 진통을 겪은 서울 아파트 전세시장은 비로소 자리를 잡아가며 진정국면에 접어든 분위기다. 그러나 전문가들은 내달 전셋값 상승폭이 다시 커질 수 있다는 우려를 내놓고 있다. 재산세와 종합부동산세 과세 기준일인 다음달 1일 이후, 전세를 놓는 집주인들이 세금 부담 증가에 전세 대신 월세로 매물을 돌릴 수 있다는 것이다. 전세 공급이 감소해 수급 균형이 깨질 수 있다는 의미다. 

 

보유세 과세 기준이 되는 공시가격도 올해는 예년보다 오름폭이 큰 상황이다. 서울은 아파트 등 공동주택 공시가격 상승률이 약 19%다. 지난해 변동률은 약 14%였다. 공시가격 오름폭이 크면 집주인의 부동산 세금 부담도 더 커진다. 전세의 월세화를 부추길 여지가 상당하다는 것이다. 

 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “신규계약분에서는 전세가격이 오를 가능성이 있다”라며 “개인별로 부과된 세금 규모가 클수록 전세금을 올릴 유인이 강해진다”라고 설명했다. 

 

다음달부터 시행되는 전월세신고제도 전세가격을 띄울 여지가 있다. 임대차3법의 마지막 퍼즐로 불리는 이 제도는 수도권과 광역시, 세종시, 전국 모든 도의 시 지역에서 보증금 6000만원, 월세 30만원을 초과하는 주택의 전월세 계약을 맺을 경우 30일 이내에 지방자치단체에 계약 내용을 신고하도록 강제한다. 신고하지 않거나 거짓신고시에는 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 

 

제도 시행시 정부 당국은 그간 확인되지 않던 집주인의 임대소득을 파악할 수 있다. 당국은 이 제도를 과세에 쓰지 않겠다는 입장이지만, 시장에서는 이를 믿지 않는 분위기가 짙다. 미래 세금 부담의 가능성 때문에 전세의 월세화 현상에 속도가 붙을 수 있다는 게 전문가들 전망이다.

 

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “부동산 시장의 집주인들은 정보를 감추려는 성향이 강해 임대소득이 노출되면 심리적 불안이 커진다”라며 “전세시장 위축과 월세 전환을 야기할 수 있어 전세가격이 오를 우려도 증가한다”라고 내다봤다.

 

이어 “전세시장 안정화를 위해선 공급이 필요한데 공공주도의 물량만으로 전월세 수요자 전체를 수용하기엔 부족하다”라며 “임대사업자와 같은 민간의 영역을 활성화해야 한다”라고 덧붙였다. 

 

김응열 기자 [e-mail]