부동산 법원 경매건 하락으로 인한 부실채권 NPL 투자관심도 상승

저금리 여파로 법원 경매 건수가 2001년 이후 최저 수준으로 떨어졌다. 반면 부실채권(NPL) 시장은 여전히 성장 중이다. 법원 경매전문업체 지지옥션에 따르면 올해 2월 전국 법원경매 진행건수는 8,942건이다. 이 같은 수치는 지난 2001년 1월 이후 가장 낮은 기록이다. 저금리로 연체가 줄어들면서 법원을 향하는 물건이 감소한 것으로 분석된다.

 

유형별로 주거시설 법원경매 진행건수는 2939건으로 처음으로 3,000건을 밑돌았으며 상업시설과 토지도 모두 하락했다. 반면 NPL은 시장 규모가 30조원에 가깝다. 금융감독원의 ‘2015년 말 국내은행의 부실채권 현황(잠정)자료’에 따르면 2015년 말 기준 국내 은행들의 부실채권 금액은 28조원에 달한다. 가계여신만 1조9000억원 상당이다.

 

NPL 시장의 경우 미국의 금리인상으로 인하여 한국의 금융시장 금리도 동반 상승이 예상 되고 있다. 금리가 오르게 되면 앞으로 NPL 부실채권의 양은 계속적으로 증가 할 것이며, 이로 인하여 많은 투자자들이 NPL 부실채권 투자에 관심을 갖게 될 것이다.

 

‘나는 경매보다 NPL이 좋다’의 저자인 성시근 강남 에듀평생교육원장은 개인 투자자를 대상으로 부실채권 실전 투자 강의를 진행한다. 이 책은 지난 2013년 초판이 발행된 이후 현재까지 1만2천여 부가 교보문고·영풍문고 등에서 판매되었다.

 

부동산학 박사인 성시근 원장은 수년간 부실채권 자산관리업체를 직접 운영하며 44차례가 넘는 부실채권 강의를 해왔다. 성원장의 강의는 다양한 위험들을 해결하는 방법을 실전 투자 사례라는 것이 특징이다. 그는 최근 각광 받는 대위변제 기법을 부실채권 실전투자 사례를 강의하고 있다. 임의대위변제는 채무자와 협의해 NPL 채권에 투자하는 방법이며, 법정대위변제는 후순위 담보권자나 주택 임차인, 보증인 자격으로 NPL 부실채권에 투자하는 것이다.

 

임의대위변제는 채무자 협조가 필요하다. 채권 금융기관으로부터 부실채권 매입을 위한 채무자의 대위변제 동의서, 선순위채권 등은 분석하기 위한 경매사건기록열람 위임장 등의 서류를 챙겨야 한다. 반면 법정대위변제에서 후순위 채권자는 정당한 이익이 있는 자로서 선순위 권리자의 지위를 대위하며 채무자 승낙 없이 NPL 투자가 가능하다.

 

성시근 원장은 “NPL이 높은 수익률을 올릴 수 있는 재테크 방법인 것은 확실하지만 수익률을 올려가는 과정 속에서는 보이지 않는 수많은 위험들이 도사리고 있다”고 말했다. 권리분석과 물건가치 분석, 낙찰가 산정, 채권매입과정, 질권 대출, 경매 진행 과정에 숨어있는 많은 문제들을 단순히 이론만으로 접근하다가는 낭패를 볼 수 있다는 것이다. 그러므로 실제 사례별 스터디를 통해 실무전략과 노하우, 이론을 적절히 혼합해 실력을 쌓아야 한다.

 

강남에듀평생교육원은 대위변제 투자를 중심으로 ‘NPL 부실채권 실전투자 심화반 45기’ 강의를 진행할 예정이다. 강의 날짜는 4월 22일부터 6월 3일까지며 매주 토요일 진행된다. 장소는 강남역 11번 출구 인근의 강남에듀평생교육원이다.

 

성 원장은 대위변제 투자기법을 중심으로 스스로 개발한 8가지 투자기법(대위변제·배당투자·유입투자·방어입찰·자진변제·재매각·차순위매수신고·전환 무담보 채권 투자기법)을 강의한다, 특히 이번 강의에서는 NPL 자산관리 회사를 운영하며 수년간 부실채권 국제 입찰(Pool)에 참가해 지속적으로 높은 운영수익을 냈던 경험 등을 공개할 예정이다.

 

강남에듀평생교육원은 또 NPL 수강생 중 초보자들을 위해 별도로 경매 기초 강의를 진행하며 강의 종료 후에도 평생 멘토로서 충실한 정보를 제공한다. 성 원장은 “NPL 부실채권의 매입, 관리, 배당 등 채권 회수과정에서 발생한다”며 “다양한 위험요소를 실전투자 사례를 통해 해결할 수 있다”고 말했다.

 

박민호 기자 [e-mail]

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