[뉴스토마토 이종용 기자] 내년 1월 도입될 신DTI는 현재의 DTI 규제비율과 똑같다. 그런데도 신DTI가 다주택자에게 강력한 규제인 건 계산법을 바꿨기 때문이다. DTI는 소득 수준에 맞는 대출이 이뤄지도록 차주의 연간 소득에서 1년간 갚아야 할 원리금의 비율을 지역별로 40~60%로 정하고 이 비율 이상으로 대출받을 수 없도록 한다.
신DTI는 기존 주택담보대출의 이자뿐 아니라 원금 상환 금액도 계산에 포함한다. '새로 받을 주택담보대출 원리금 상환액+기존 주택담보대출 원리금 상환액'이 연 소득에서 차지하는 비율을 계산한다. 이렇게 되면 차주의 DTI 비율이 크게 높아져 사실상 주담대를 2건 이상 받는 것이 힘들어진다.
예를 들어 현재 연봉이 7000만원이고 만기 20년, 2억원짜리 기존 주담대를 받은 직장인이 추가로 대출받아 서울에서 집을 살 경우, 기존에는 2억원 대출의 연 이자인 700만원만 기존 대출의 연간 상환액으로 간주한다.
그러나 신DTI가 도입되는 내년부터는 여기에 기존 대출의 원리금을 상환기간(20년)으로 나눈 1000만원도 함께 반영한다. 만약 그가 투기과열지구에 포함된 서울지역에서 7억원짜리 주택을 추가로 구입할 경우 기존 DTI로는 1억8000만원까지 대출이 가능하지만 내년에는 신DTI를 30%만 적용받아 1억원 가량만 대출 받을 수 있다.
또, 연봉 5500만원의 직장인이 30년 만기 1억9000만원 주담대가 있는 경우 투기과열지구 지역 내 5억원짜리 아파트를 사려고 한다면 기존에는 1억5000만원을 받을 수 있었지만, 신DTI를 적용하면 5500만원 가량 줄어든 9500만원만 가능하게 된다.
모든 대출의 원리금 상환액을 1년 단위로 계산하고 장래 예상 소득까지 고려한 DSR은 당초 2019년 도입 방침에서 내년 하반기로 적용시기가 앞당겨져 파장이 클 것으로 예상된다. DSR은 전세자금대출·신용대출·마이너스통장·할부금 등 모든 금융권 대출까지 총부채로 잡기 때문에 DTI보다 더 강화된 규제로 평가된다. 그만큼 빌릴 수 있는 대출금이 줄어들게 돼 최근 주담대 규제로 신용대출이 늘어난 풍선효과를 방지하는 기능이 있다.
연봉 6000만원인 대출자의 주택담보대출 원리금 및 기타대출(자동차할부금 등) 이자가 총 3000만원이라면 DTI는 50%가 된다. 그런데 대출자의 자동차할부금 원금이 1500만원이라면 DSR 방식으로는 75%로 높아진다.
DSR가 150%이면 1년 동안 내는 이자와 원금 상환액이 연봉의 1.5배를 넘어서는 안 된다는 의미다. 연 소득이 5000만원이고 DSR가 150%이면 1년 동안 갚아야 하는 원리금이 7500만원을 넘을 수 없다.
다만 실제 DSR 비율이 은행별로 어떻게 적용되는지에 따라 파장은 다소 달라질 수 있다. 시중은행 가운데 현재 DSR를 사전운영 중인 국민은행은 DSR 300%, 즉 차주가 1년간 내는 모든 대출의 이자와 원금 상환액이 연봉의 3배를 넘지 못하도록 하고 있다.
만약 이 비중이 정식 운영 단계에서 향후 100%로 내려갈 경우 이자와 원금이 연봉을 넘으면 신규 대출이 불가능해지는 것이다. 금융권 관계자는 "정부가 집값 상승의 주원인으로 지목하고 있는 다주택자의 주담대를 제한하는 효과가 나타날 것"이라고 말했다.
이종용 기자 yong@etomato.com