[뉴스토마토 백아란·송정은 기자] 고금리와 주택경기 둔화 우려로 부동산 시장에 냉기류가 흐르고 있는 가운데 새해 부동산 시장 역시 반등이 쉽지 않을 것이라는 평가가 지배적입니다. 정부의 부동산 연착륙 대책으로 한때 상승했던 주택가격이 작년 3분기 내림세로 전환했는데, 당장 턴어라운드를 이끌 요인이 보이지 않기 때문입니다. 특히 서울 등 수도권의 경우 올해 상반기 아파트값이 최대 3% 빠질 것이라는 전망도 나왔습니다.
서울시내 도심 모습.(사진=백아란기자)
2일 뉴스토마토가 부동산 전문가를 대상으로 실시한 설문조사에 따르면, 전문가 10명 중 6명은 부동산 시장 침체 흐름이 상반기까지 지속될 것이라고 예상했습니다. 침체 흐름이 올해 하반기까지 이어질 것이라는 답변은 30%에 달했으며 2025년 상반기까지 내리막길을 걸을 것이라는 답변도 있었습니다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “부동산 시장의 대세 상승 사이클이 당장 나오기 어렵다”면서 “2022년부터 시작된 조정장은 2025년까지 이어질 가능성 높고 반등에 성공하더라도 바로 큰 폭의 상승은 아니고 서서히 회복되다가 몇 년이 지나야 본격 상승이 가능할 것”이라고 분석했습니다.
권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “더블딥 현상이라고 생각한다”라며 “특히 고금리-고유가가 지속되면 경기침체가 이어질 것이고 경기가 침체되면 부동산 시장은 금리가 하락하더라도 싑게 살아나지 않을 것”이라고 진단했습니다.
다만 올해 상반기 서울과 수도권 주택가격 변동률에 대해선 의견이 갈렸습니다. 전문가 7명은 주택 매수 심리 위축과 관망세로 1~3%대 하락을 점쳤지만 윤지해 부동산R114 수석연구원, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 박지민 월용청약연구소 대표는 상승을 예상했습니다.
박지민 대표는 매매 시장 변동률로 0.5% 상승을 예측하며 “신생아 특례대출이 9억 이하 주택 매수에 적용되기 때문에 서울 중위가격 하단에서의 거래량 증가로 매매상승률의 소폭 상승할 것으로 보인다”라고 내다봤습니다.
윤지해 수석연구원은 “인허가, 분양 등 공급의 앞단과 준공, 입주와 같은 뒷단이 모두 축소되며 전월세가격이 상승세를 유지할 가능성이 커졌고, 높은 분양가에도 신축 분양이 잘 안되며 기존 주택시장으로 내집마련 수요가 넘어가면서 부동산 실물자산의 물가반영 속도가 빨라질 가능성이 높다”라고 설명했습니다. 윤 연구원은 또 “4.10총선을 앞두고 완화적인 정책과 국지적 개발, 교통호재가 나온다는 점도 부가적”이라고 부연했습니다.
대세 상승장 어려워…주택 시장 변동률은 엇갈려
반면 김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 “전국적으로는 고금리·물가 장기화와 DSR 규제 강화로 주택구입 부담이 확대됐고 거래량이 줄면서 하락장세가 장기화할 전망”이라며 전국과 수도권 매매가격 변동률은 0~-2%로 전망했습니다.
서울의 경우 “매물 증가가 지속되며 중저가 아파트는 급매 위주, 강남 재건축 등은 호가로 거래되고 지역별 격차가 커질 것”이라면서 “수도권은 상반기 선거 공약으로 인한 개발호재 있겠지만, 시장 영향력은 제한적이고 수도권 내에서도 1기 신도시 등 입지 우위 지역과 인천 등 공급과잉 지역 사이 격차가 커질 것”이라고 예측했습니다.
전문가들은 집값 재반등 요인으로 ‘금리’와 ‘총선’과 같은 정치·정책적 이벤트가 변수가 될 것이라는 데 의견을 같이 했습니다. 내년 상반기로 예상되는 미국 중앙은행(Fed)의 기준금리 인하가 현실화 할 경우 대출금리가 내려가는 등 연쇄적인 효과가 나타날 수 있어섭니다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “금리가 지금 같은 상황을 유지하거나 하락하고, 가격 메리트가 부가될 경우 저가 매수세가 유입되면서 집값 재반등을 이끌 것”이라며 “거래심리를 끌어올리기 위해선 정부의 지속적 부동산 규제 완화 통한 투자환경 조성이 필요하다”라고 평가했습니다.
신생아대출 등 활용…정부, 시장 정상화 정책 필요
한편 무주택자 혹은 실거주자들의 내 집 마련 적기로는 상반기 매수 의견이 30%로 나왔고 하반기 매수는 50%를 기록했습니다. 특히 특례보금자리론·신생아특례와 같은 정책을 활용할 필요가 있다는 답변이 80%에 달했습니다. 반면 여유자금이 5억원 이상 있는 투자자라면 현금 보유 후 관망을 하거나 경매에 투자하는 방안을 추천하는 의견이 다수를 이뤘습니다.
이동현 하나은행 부동산수석전문위원은 “경매시장의 매력도가 커진 만큼 시세보다 저렴한 아파트 매물에 관심을 가져볼 만한다”라고 조언했습니다.
함영진 직방 빅데이터 랩장은 “하반기 다소 시장의 거래가 나아지더라도 지방권역 보다는 서울, 경기를 중심으로 한 수도권 위주로 제한될 것으로 판단되고, 지역별 시장 양극화는 지속될 수 있다”면서 “현금 보유자라면 급할 것이 없고 금리 고점과 가격저점 확인을 충분히 하고 들어와도 늦지는 않을 것”이라고 추천했습니다.
이밖에 전문가들은 2023년 정부의 규제 완화 정책을 대체로 긍정적으로 평가하며 새해에도 시장 정상화를 위한 노력이 필요하다고 강조했습니다.
송승현 도시와경제 대표는 “규제완화를 통해 침체된 시장에 투자와 경제 활성화의 필요성이 있다”면서 “ 자율적이 거래를 통해 억눌린 투자 수요가 증가한다면 부동산 시장으로 자본이 유입되어 부동산관련 산업과 경제에 활력이 생길 수 있다”라고 언급했습니다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “시장상황이 좋으면 주택공급은 자연스레 늘어나고 가격도 변동되기에, 무작정 정부가 시장에 개입하는 것은 오히려 시장을 왜곡시킬 여지가 있어 주의해야 한다”라며 “시야를 '시장 연착륙'으로 좁게 맞추지 말고 '과도한 규제의 정상화'라는 범위로 넓혀서 다룰 필요가 있다”라고 말했습니다.
◇설문 참여 부동산 전문가(가나다순)
△김인만 김인만부동산경제연구소 소장 △김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원 △권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수 △박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 △박지민 월용청약연구소 대표 △송승현 도시와경제 대표 △윤지해 부동산R114 수석연구원 △이은형 대한건설정책연구원 연구위원 △이동현 하나은행 부동산수석전문위원 △함영진 직방 빅데이터랩장
(인포그래픽 제작=뉴스토마토)
백아란·송정은 기자 alive0203@etomato.com