악성 미분양 2.8만가구 '최대'…건설사 폐업 3000곳 '초읽기'

PF 시장 경색…내년 건설 경기도 '흐림'

[뉴스토마토 홍연 기자] 전국 미분양 주택이 다시 증가세로 돌아서며 시장 불안이 커지고 있습니다. 특히 준공 이후에도 분양이 이뤄지지 않는 ‘악성 미분양’이 2만8000가구를 넘어서며 12년여 만에 최대치를 기록했습니다. 지방을 중심으로 수요 회복이 지연되면서 청약 시장도 활력을 잃고 있고, 건설사들의 유동성 부담이 가중되면서 폐업이 급증하는 등 건설업 전반에 위기 신호가 커지고 있습니다.

 

국토교통부의 10월 주택통계에 따르면 전국 미분양 주택은 전월 대비 3.5% 늘어난 6만9069가구로 집계됐습니다. 올해 중반까지 감소세를 보였지만 8월 이후 다시 증가로 전환했고, 3개월 연속 상승했습니다. 이 가운데 준공 후 미분양은 2만8080가구로 2013년 1월 이후 12년 9개월 만에 가장 높은 수준입니다. 전체 준공 후 미분양의 85% 가까이가 지방에 몰려 있어, 지역 주택시장에서의 수요 위축이 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

 

(그래프=뉴스토마토)

대구 중구에서 바라본 대구 도심 아파트. (사진=뉴시스)

 

청약 시장 역시 분위기가 좋지 않습니다. 지난 10월 지방에서 청약 접수를 진행한 단지 가운데 두 자릿수 경쟁률을 기록한 곳은 대전의 '도룡자이 라피크' 한 곳뿐이었습니다. 천안, 영주, 김천, 부산, 여수 등 여러 지역에서는 경쟁률이 1대1을 넘지 못하는 사례가 속출했습니다. 금리 부담이 커지고 대출 규제가 이어지는 가운데, 수요가 선호 지역에만 집중되는 흐름이 강화되면서 지방 분양 시장의 침체가 장기화하고 있는 모습입니다.

 

정부는 지방 건설경기 회복을 위한 세제·금융 지원 대책을 내놓고 있지만, 시장에서는 아직 이를 체감할 만한 움직임이 나타나지 않고 있습니다. 주택사업자 조사에서도 이런 흐름이 확인됩니다. 주택산업연구원이 발표한 12월 미분양물량 전망지수는 101.6으로 기준선을 6개월 만에 다시 넘어섰는데, 이는 미분양이 더 늘어날 가능성을 시사합니다. 서울과 경기 일부 지역에서는 청약 경쟁률이 높게 유지되고 있지만, 상당수 지역에서는 미분양 증가세가 지속되며 시장 양극화가 뚜렷해지고 있는 것이 원인으로 분석됩니다.

 

미분양이 누적되면서 건설사들의 재무 부담은 더욱 심각해지고 있습니다. 건설산업정보원에 따르면 올해 1~3분기 폐업·말소된 건설사는 2301곳이며, 현재 흐름이 이어질 경우 지난해에 이어 올해도 폐업 건설사가 3000곳을 넘길 것으로 전망됩니다. 특히 스스로 영업을 접는 자진 폐업 비중이 지난해부터 빠르게 늘어 올해는 9월 말 기준 전체의 67%를 차지했습니다. 분양 지연으로 공사비를 회수하지 못하면 금융비용이 빠르게 늘어나는 구조적 문제가 작용하면서, 중소·전문 건설사들을 중심으로 시장 퇴출이 가속화되고 있는 실정입니다.

 

(그래프=뉴스토마토)

수익성 악화 불가피 …미분양 누적·폐업 급증 우려 가중 

 

프로젝트 파이낸싱(PF) 시장의 경색도 건설사 부담을 크게 키우고 있습니다. 미분양 위험이 커지자 금융기관들은 PF 신규 공급을 줄이고 있고, 기존 사업장의 이자 부담은 더 커지고 있습니다. 자재비와 인건비 상승, 안전규제 강화 등으로 공사비가 오른 상황에서 분양 시장의 회복세가 더딘 만큼, 상당수 사업장은 수익성 악화가 불가피한 구조에 놓여 있습니다. 지방 사업장에서는 분양이 예상보다 길게 지연되자 차입금 의존도가 높아지고, 이자 부담이 빠르게 늘며 사업 지속성 자체가 흔들리는 곳들도 적지 않은 것으로 알려졌습니다.

 

지방의 정주 여건과 산업 기반이 제한적이다 보니 실수요 확대가 쉽지 않고, 이로 인해 미분양 해소 속도 또한 상당히 지연될 수 있다고 보고 있습니다. 결과적으로 건설사 간 재무 체력 차이가 더욱 뚜렷해지면서, 내년에도 중소·전문 건설사를 중심으로 폐업이 이어질 가능성이 크다는 전망이 나옵니다.

 

내년 건설경기 전망도 밝지 않습니다. 금리 인하 기대나 사회간접자본(SOC) 증가 움직임이 일부 긍정적인 신호로 거론되지만, 착공 감소와 민간 수주 부진이 심각해 단기간에 업황이 반등하기는 어려운 구조입니다. 최근 몇 년간 건설투자가 크게 위축된 만큼 내년 소폭 증가 가능성이 언급되지만, 이는 기저효과가 작용한 결과라는 분석이 많습니다. 지방의 경우 주택가격 상승 동력이 부족해 미분양 해소에도 상당한 시간이 필요할 것으로 보입니다.

 

업계에서는 미분양이 누적되고 건설사 폐업이 급증하는 현상이 장기화할 경우 건설산업 생태계 자체가 흔들릴 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다. 건설업이 여러 연관 산업에 미치는 파급 효과가 큰 만큼, 시장이 급격히 위축되지 않도록 일정 수준의 공공·민간 투자를 유지하고 사업 기반을 지탱할 정책적 대응이 필요하다는 목소리가 커지고 있습니다.

 

홍연 기자 [e-mail] 

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.