카사 2호 부동산 수익증권 공모…서초지웰타워 12층만 구조화

배당수익률 연환산 2.46%…시세 빠진 1호 런던빌 매수가 유리

[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 디지털 부동산 수익증권(DABS) 거래 플랫폼을 만들어 1호 상품을 선보였던 카사코리아가 두 번째 DABS 공모에 나섰다. 좋은 입지의 오피스 빌딩이지만 한 층만 구조화한 데다 예상 배당수익률도 1호보다 소폭 하락했다. 

 

카사코리아는 오는 7월7일부터 16일까지, 서울 서초구 서초동 법조타운 인근에 소재한 서초지웰타워 수익증권에 투자하는 2호 상품 공모에 나선다. 

 

카사코리아는 부동산 수익증권을 디지털화한 DABS를 전용 애플리케이션 카사(KASA)를 통해 거래할 수 있게 만든 기업이다. 지난해 11월 역삼동 역삼런던빌 빌딩에 투자하는 1호 공모 상품을 만들어 런던빌 DABS를 카사 앱에 상장시킨 바 있다. 

 

이번 2호 상품은 역삼런던빌과는 달리 서초지웰타워 12층만을 상품화했다는 큰 차이점이 있다. 연면적 기준으로 전체 1만278㎡ 중 647㎡에 해당한다.  

 

현재 시초지웰타워 12층은 1201호부터 1205호를 에이치엠컴퍼니가 임차하고 있으며 1206호는 행복마루법률사무소가 쓰고 있다. 카사코리아에 따르면, 두 회사는 서로 관계회사이며 대표가 동일해 사실상 같은 임차인이라고 봐도 무방하다. 실제로 에이치엠컴퍼니의 옛 사명도 행복마루컨설팅이었다. 두 회사는 2014년부터 장기간 입주해 계약을 이어오고 있어 이번 임대차계약이 종료되는 내년 5월말 전에 재계약을 할 것으로 보인다. 

 

서초지웰타워 전경 <사진/ 카사코리아>

서초지웰타워 12층 투자를 위해 공모하는 자금은 40억원이다. 지난 4월에 두 감정평가기관이 내놓은 부동산 감정평가액은 약 39억원이다. 공모자금은 액면가 5000원인 80만DABS로 발행돼 카사 플랫폼에 상장돼 거래될 예정이다. 

 

카사 플랫폼은 지난해 1호 역삼런던빌 DABS가 상장된 이후 투자자들의 거래를 중개하는 과정에서 별다른 문제를 일으킨 적이 없다. 따라서 투자자가 이번 2호 공모에서 중요하게 살펴야 할 것은 플랫폼의 신뢰성보다는 투자물건의 안정성과 수익성, 직접적으로는 배당과 매각차익 가능성에 집중할 필요가 있다.  

 

서초지웰타워의 입지는 좋은 편이다. 서울 주요지역 오피스 공실률은 지난해말 평균 8%대에 달하지만 강남 업무지구(GBD) 공실률은 4.2%로 훨씬 낮고 지웰타워 공실률은 1.1%에 불과하다. 안정성에서는 타 지역 대비 높은 점수를 줄 수 있다. 

 

다만 부동산 시세가 비싸다 보니 오피스 빌딩을 통째로 상품으로 만들지 못하고 일부 층만 구조화한 것에 대한 평가는 엇갈릴 수밖에 없다. 

 

1호 상품 출시 직후 강남 테헤란로 인근에서 2호 상품을 내겠다고 일찌감치 예고했으나 그러지 못했다. 이번 서초지웰터워 12층 투자도 마땅한 물건을 찾지 못한 상황에서 건물 일부 투자라는 선택을 한 것으로 보인다. 

 

현재 세 들어 있는 두 회사가 맺은 계약 조건은 합산 보증금 2억원에 월 임대료 1050만원이다. 카사코리아는 이를 재원으로 투자자들에게 3개월 단위로 배당을 하게 된다. 

 

투자자가 첫해에 2호 상품에서 기대할 수 있는 배당수익률은 연 3% 미만이다. 오는 10월31일을 기준일로 첫 번째 배당금을 지급할 예정인데 1기 예상 배당수익률은 연환산 2.46%에 그친다. 내년 1월말 2기 배당수익률도 동일하다. 

 

이를 1DABS 공모가 5000원 기준으로 환산할 경우 1기와 2기 배당금은 각각 30.75원이 된다. 여기에서 배당소득세 15.4%를 제하면 실제로 받을 수 있는 금액은 약 26원으로 줄어든다. 1호에 비해 배당수익률은 조금 낮아졌다. 다행히 3기 때부터는 배당수익률이 연환산 3%대로 올라설 것이라고 나와 있다. 이는 내년 임대차 계약 때 임대료를 인상하겠다는 의도로 읽힌다. 

 

소액으로 부동산에 간접투자할 수 있다는 점에 끌려 이번 공모에 관심이 생겼다면 먼저 공모 상장한 1호 런던빌 DABS의 이력을 추적해 볼 필요가 있다. 

 

 

역삼런던빌 DABS는 지난해 12월18일 거래를 시작한 이후 공모가보다 낮은 4400~4900원을 오갔다. 24일 마감가는 4810원이다. 상장 직후 2일을 빼곤 공모가를 넘어선 적이 없다. 평상시 거래도 많지 않아 일일 거래량이 1만DABS를 넘는 날이 흔치 않다. 공모금액이 100억원인 1호가 이렇다면 40억원 규모의 DABS는 유동성이 더 떨어질 가능성이 높다. 

 

연 3.0% 배당수익률을 내건 1호보다 배당수익률이 낮은 것도 그리 매력적이지 않다. 특히 1호는 시세가 공모가보다 낮아 시장에서 매수하면 배당수익률이 조금 더 올라간다. 

 

강남역-서초역을 잇는 대로변에 위치한 입지는 더 좋다고 할 수 있는데 건물 한 층만 가진 2호에 비해 건물 전체를 소유한 1호의 장점도 감안해야 한다.  

 

따라서 지금 DABS에 투자한다면 이번 지웰타워보다는 1호 역삼런던빌을 시장가로 매수하는 편이 더 유리하다고 볼 수 있다. 이번에 공모하는 2호의 경우 카사 플랫폼에 상장한 후에 시세 변화를 감안해서 투자를 타진하는 것이 좋겠다. 

 

 

김창경 재테크전문기자 [e-mail]