[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 지난달 10억원에 분양받은 아파트의 계약을 마친 A씨는 나머지 분양금을 단기 예금에 예치하려고 관련 정보를 찾다가 중도금 선납 할인이 있다는 것을 알게 됐습니다. 선납할인율이 의외로 높았고 결국 A씨는 예금에 가입하는 대신 선납을 선택했습니다.
아파트를 분양받은 뒤 대출의 힘을 빌리지 않아도 되는 A씨 같은 계약자들은 선납할인제도를 적극 알아보는 것이 좋습니다. 단, 단지별로 선납할인율 차이가 커서 유불리를 따져봐야 합니다.
아파트 분양대금은 계약금과 중도금, 잔금으로 나눠 내는 것이 일반적입니다. 최초 계약금은 분양대금의 10%이며 중도금도 회차별로 10%씩 5~6회에 나눠 납입합니다. 그리고 나머지 30~40%의 잔금을 내고 입주하는 것이 일반적입니다. 중도금 횟수와 납입주기, 잔금 일정은 아파트 공사일정에 따라 차이가 있으나 보통 3~4개월 주기입니다.
이때 중도금을 약정일보다 먼저 납부하는 경우, 선납금액에 대해서는 선납 할인이 적용됩니다. 할인율은 각 단지별로 다르며 공급계약에서 명시돼 있으며 납입하는 금액에 할인율과 선납일수를 곱한 금액을 할인하는 방식입니다. 잔금은 입주지정기간 개시일을 기준해서 할인을 하는데, 입주지정기간 중에 내는 돈은 선납할인이 적용되지 않습니다.
분양받은 아파트의 중도금과 잔금을 선납하면 할인을 받을 수 있습니다. 할인율이 은행 예금보다 높은 경우도 있어 확인해볼 필요가 있습니다. 사진은 광명뉴타운 10구역 건설현장. (사진=김창경 기자)
선납할인율이 낮으면 굳이 분양대금을 먼저 낼 필요가 없겠지만, 경우에 따라 상당히 높은 할인율이 적용된다는 것이 중요합니다.
LH가 공급한 공공주택 아파트에서는 현재 5.5%의 선납할인율을 적용하고 있습니다. 지난해 2.5%였던 할인율을 작년 12월에 5%로 전격 상향 조정한 후 올해 10월에 5.5%로 한번 더 인상했습니다. 5.5% 할인율은 일단 올해 말까지 적용될 예정입니다.
5.5%는 상당히 높은 금리입니다. A씨가 10억원 분양가 중 1억원을 계약금으로 낸 후, 중도금과 잔금 9억원을 약정일에 내기 위해 은행 입출금 통장이나 증권사 CMA에 예치했다면 1%대 이자를 받았을 겁니다. 회차별 중도금 약정일에 맞춰 1년만기, 6개월만기 예금상품 등에 적절히 분산시킨다고 해도 최고 연 4%대 초반의 금리를 기대할 수 있습니다. 게다가 중도금 약정일과 예금만기를 맞추는 것도 쉬운 일은 아닙니다. 선납할인보다 금리도 낮고 일정 맞추기도 어렵다면 굳이 은행에 맡겨둘 이유가 없습니다.
만약 예금금리가 선납할인율과 똑같다고 해도 선납할인이 유리합니다. 예금은 이자에서 15.4%의 소득세를 떼지만, 선납할인은 별도의 비용이 발생하지 않아 비과세 예금에 가입하는 것과 같은 효과를 내기 때문입니다.
아쉬운 점은 LH처럼 선납할인율이 높은 사업장이 없다는 것입니다. 민간 건설사들의 선납할인율은 LH보다 낮습니다. 경기도 광명의 B 아파트는 연 2%의 할인율을 적용합니다. 경기도 파주의 C 아파트는 3.5%입니다. 그런데 D 아파트는 선납할인율이 0%입니다. 최근엔 인천도시공사가 송도 주택 필지를 매각하면서 약정대금 선납할인을 적용하기도 했습니다. 중도금 지연납부에 대해서는 연체일수만큼 이자를 받지만 선납할인은 없는 경우도 있으니 개별 단지별로 유불리를 따져봐야 합니다.
선납할인율이 예금에 비해 나은 편이라면 긍정적으로 신청을 고려해야 합니다. 선납할인율도 시장금리 변화를 따라가기 때문에 머지않아 하향조정될 가능성이 있기 때문입니다. 선납할인율이 2.5%일 때 분양대금을 전액 선납한 사람은, 할인율이 5%로 인상됐다고 해서 추가할인을 받는 것이 아닙니다. 반대의 경우도 마찬가지여서 이왕이면 선납할인율이 높을 때 활용하는 것이 좋습니다.
한 가지 주의할 것은, 분양아파트 중도금은 보증대상에 포함되지 않는다는 겁니다. 아파트 건설 중 시공사가 재무위험에 빠지거나 부도, 파산한다면 사업주체가 주택도시보증공사로 변경됩니다. 이때 선납한 중도금은 보증 대상에서 제외됩니다. LH가 시행하는 공공주택은 문제 없겠지만 민간 건설사는 재무위험이 없는 탄탄한 곳인지 따져봐야 합니다.
또한 중도금을 선납하면 다른 중도금 대출을 받는 데 문제가 생길 수도 있습니다. 다주택자라면 주의해야 할 부분입니다.
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com