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김창경

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<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다....
(동네한바퀴)송도힐스테이트레이크, 6억대 실거래 나왔지만

호수·골프장 낀 원브랜드 대단지…폭락 뉴스와 현실 괴리감 커

2022-11-28 06:30

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[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 최근 부동산 관련 기사가 나올 때 자주 언급되는 지역 중 하나가 인천 송도다. 주로 시세 하락을 다루는 기사에 등장한다. 강세장 때 많이 올랐다가 약세로 돌아선 와중에도 신도시 계획에 따라 공급이 계속 이어지면서 하락 압력이 커지고 있기 때문이다. 실제로 낙폭이 큰 건의 거래가 이뤄졌다는 소식도 들여오고 있다. 
 
그중에서 몇 번 언급된 아파트 중 한 곳이 힐스테이트레이크송도다. 송도국제도시에서 아직 완성되지 않은 서편, 워터프런트호수와 골프장 예정지 사이의 부지에서 북에서 남으로 길게 조성 중인 아파트단지다. 886세대 규모의 1단지는 이미 2019년 6월에 입주했고, 2단지(889세대)도 2020년 2월에 입주를 마쳤다. 현재 1034세대 규모 3단지가 내년 완공을 예정으로 한창 공사 중이며 현송중학교 옆에 지어질 4단지(742세대)도 올해 초 분양을 마쳤다. 5단지는 1289세대로 계획돼 있다. 
 
하지만 아직은 1단지와 2단지 아파트와 학교 외에는 이렇다 할 건물이 없어 휑한 느낌을 감출 수 없다. 단지 옆 골프장도 예정지로 확정됐을 뿐 언제 첫 삽을 뜰지 기약이 없다. 골프장의 서쪽, 서해를 접한 부지에도 아파트, 주상복합 건설 계획이 잡혀 있고 1단지의 위쪽에는 랜드마크타워와 상업용지가 들어설 계획이지만 도시가 제 모습을 갖추려면 아직 오랜 기다림이 필요한 상황이다. 
 
송도의 호수 서편이 전용면적 84㎡ 이상 중대형 평형으로만 구성된 총 4840세대 힐스테이트 한 브랜드 단지로 채워지는 것이어서 지역주민들도 관심이 많다. 이렇게 주목받고 있는 단지에서 6억3000만원의 거래가 체결됐다는 보도가 나오자 주민들과 외지인들의 관심도 서로 다른 이유로 커질 수밖에 없었다.
 
호수 건너편에서 바라본 힐스테이트레이크송도 아파트단지들. 내년 완공을 목표로 공사 중인 3단지 앞에 현송중학교와 초등학교가 보인다. 그 오른편이 2단지, 1단지 아파트다. 사진 왼쪽의 건설현장은 4단지와 5단지가 들어설 곳이다. (사진=김창경 기자)
 
골프장 예정지에서 바라본 힐스테이트레이크송도. 1,2,3단지가 나란히 보인다. (사진=김창경 기자)
 
힐스테이트레이크송도 1단지 정문은 2단지 정문과 마주보고 있다. 2019년에 입주했다. (사진=김창경 기자)
 
 
2단지에서 체결된 해당 거래는 가족간 증여 목적 등 비정상적인 거래는 아니었다고 한다. 중개업소에서는 며칠 내로 이사 갈 집의 잔금을 맞춰야 하는 매도자의 특별한 사정 때문에 시세를 급하게 인하해서 성사시킨 건이었다고 설명했다. 
 
또한 호수를 낀 단지라는 특성상 조망권에 따라 시세 차이가 크다는 점도 감안해야 한다. 해당 건은 호수를 바라보는 라인이 아니라 뒷동이었다. 실제로 지금 나와 있는 매물들도 앞동과 뒷동의 호가 차이가 1억원에 달한다. 
 
2단지의 경우 호수를 조망할 수 있는 앞 열 동 110㎡(전용 84㎡형)의 호가는 7억5000만원 정도에 형성돼 있다. 뒷 열은 7억원 미만도 있으나 매물이 많지는 않다. 
 
1단지 아파트도 실입주일 기준으로 1년 차이가 나지 않다 보니 호가는 비슷하다. 1단지에서는 호수를 볼 수 있는 앞 열 대신 골프장 조망이 가능한 뒷 열의 선호도도 높은 편이라고 한다.
 
여기에는 이유가 있다. 현재 1단지, 2단지와 호수 사이엔 워터프런트 시설 예정지가 있는데 인천시에서 이곳을 아파트부지로 변경할 가능성이 있다는 것이다. 이곳에 아파트가 생길 경우 힐스테이트레이크송도는 1~2단지 다수의 동들이 호수 조망권을 잃게 된다. 이 때문에 같은 단지의 앞 열이라도 동별로 시세는 차이가 있다. 물론 당장 조망권을 잃게될 위험은 없지만 영구조망이 아닐 수 있다는 우려가 시세에 반영된 셈이다. 
 
한창 공사 중인 3단지 앞에 현송초등학교와 현송중학교가 나란히 자리잡고 있다. 사진 왼쪽은 도서관 예정지다. (사진=김창경 기자)
 
단지들의 뒤편으로 노선버스가 다니는데 송도달빛축제공원역으로 바로 가지 않고 다른 단지들로 크게 돌아가기 때문에 1단지에서는 역까지 도보 15~20분 정도 거리를 걸어다니는 주민들도 많다고 한다. (사진=김창경 기자)
 
 
3단지는 내년 10월에 입주를 시작할 예정이다. 3단지의 장점은 학교다. 단지 308동 앞에는 현송초등학교가, 307동 앞엔 현송중학교가 있다. 길만 건너면 된다. 학교 옆 2단지 끄트머리에 도서관 예정지도 잡혀 있다. 
 
조금 더 신축에다 조금 더 학교에서 가깝다는 이유로 시세도 높다. 전용 84㎡형, 중간층 이상 분양가가 7억7000만원을 넘었다. B타입 고층의 경우 8억원 이상으로 송도 사람들도 놀랄 만큼 높은 가격이 책정됐다. 
 
그런데도 여기에 프리미엄이 상당히 붙은 상태다. 이곳은 분양권 전매가 가능해 매물이 시장에 나와 있는데 적게는 5000만원에서 최고 2억원까지 프리미엄이 붙어 있다. 전용 84㎡형의 호가가 최고 10억원에 달하는 것이다. 3단지 시세와는 큰 온도차가 있다.   
 
4단지는 더 비싸다. 전용 84㎡형의 분양가는 중간층 이상 기준으로 8억9000만원을 넘었다. 이곳은 분양권 전매가 제한돼 있어 가늠할 수 없지만 3단지보다 조금이라도 높게 형성될 것으로 보인다. 
 
이를 종합하면, 현재 힐스테이트레이크송도 1, 2단지의 시세는 최고가에서 크게 하락한 것은 분명하지만 6억원대에 시세가 형성된 것은 아니라고 볼 수 있다. 6억원대 중반에 매물이 나오면 연락 달라고 주문한 대기자들도 적지 않다. 
 
다만 송도 부동산 시장이 약세장의 영향권 내에 있고 공급도 계속될 예정이어서 추가 하락폭이 크지는 않더라도 반등은 쉽지 않을 전망이다. 
 
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
 
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