(사진= 게티이미지뱅크)
[뉴스토마토 강영관 기자] 부동산 양극화가 새해 들어 더욱 선명해졌습니다. 그간 주택시장은 서울 아파트를 중심으로, 서울 아파트를 위해 돌아가는 모양새였는데요. 최근엔 강남 아파트를 중심으로, 강남 아파트를 위해 부동산 시장이 형성되면서 사상 초유의 극단적 양극화로 치닫는 모습입니다.
최근 부동산 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가를 기반으로 서울 아파트 매매거래를 분석한 결과, 지난해 25개 자치구 중 3.3㎡당 평균 가격이 가장 높은 지역은 서초구(9285만원)였습니다. 10년 전(3003만원) 대비 209% 급등했는데요. 강남구는 9415만원으로 2014년(3402만원) 보다 169% 치솟았습니다. 송파구도 149% 올랐습니다. 반면 구로·금천·강북구 등은 각각 112%·109%·107% 오르는 데 그쳤습니다.
전국에서 가장 비싼 아파트 50개 단지를 모은 KB부동산 '선도 아파트 50지수'를 통해서도 양극화를 확인할 수 있습니다. 올해 리스트에는 5개 단지가 새로 편입하고, 탈락했는데 지방은 자취를 감췄습니다. 부산 북구 화명동 화명롯데캐슬카이저, 재송동 더샵센텀파크1차 등 2개 아파트가 탈락한 것인데요. 이로써 선도 아파트 50지수는 서울 46개 단지, 경기 4개 단지로 재편됐습니다.
서울에서는 △강남구 13개 △송파구 12개 △서초구 8개 단지로 강남3구에서만 33개 단지가 포진됐으며, 이외에 강동구와 양천구가 각각 4개 단지, 용산구 2개 단지, 마포구와 중구, 영등포구, 서대문구에서 1개 단지가 이름을 올렸습니다. 25개 자치구에서 학군, 교통 인프라, 직주근접 등 입지가 좋다고 평가받는 지역의 아파트 가격만 오름세가 확연한 셈입니다.
서울 시내 아파트 단지 전경. (사진=뉴시스)
최악의 공급절벽…상반기까지 조정국면 지속될 듯
양극화를 완화하려면 신규 주택 공급이 필수이지만 기대하기 어려운 실정입니다. 2022년 이후 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장이 위축되면서 착공 물량이 줄어들었습니다. 이는 올해 준공 물량 감소로 이어질 것으로 예상되며, 공급 부족 현상이 가시화될 가능성이 큽니다. 실제 전국 아파트 입주량이 26만4000여가구로 지난해 대비 10만 가구 정도 줄어들 것으로 예상됩니다. 2013년 이후 가장 적은 물량입니다. 정부가 공급물량을 확대한다 해도 수요에는 미치지 못할 것이라는 게 업계의 분석입니다.
경기 침체와 공급 부족, 이중고에 얼어붙은 부동산 시장에 대해 많은 분이 "과연 집값이 어떻게 될까?"라는 궁금증을 가지고 계실 텐데요. 한국건설산업연구원에 따르면 올해 수도권 주택가격은 1% 상승하지만, 지방은 2% 내릴 전망입니다. 대한건설정책연구원은 수도권 1% 상승, 지방은 보합으로 예측했습니다. 특히 올해는 정치적 불확실성이 해소되기 전까지 거래 두절, 가격 약세가 계속되며 조정 국면이 이어질 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견입니다.
여기에 기준금리와 대출 규제의 힘겨루기도 눈여겨봐야 합니다. 주요 글로벌 투자은행(IB)은 한국은행 금융통화위원회가 올해 상반기 기준금리를 연 3.00%에서 연 2.50%로 인하할 것이라고 만장일치로 전망했는데요. 한은이 1분기와 2분기에 각 0.25%포인트(p)씩 총 두 차례 금리를 인하할 것이라는 관측입니다. 기준금리가 인하하면 금융비용은 줄고 투자수익률은 올라 가격 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만 하반기 대출 규제가 복병입니다. 오는 7월 모든 가계대출에 가산금리를 부여하는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 도입될 예정입니다. 스트레스 DSR 3단계가 이뤄지면 가산금리 1.5%포인트가 추가 적용돼 대출 한도가 더 축소될 것으로 전망됩니다. 결국 두 변수의 힘겨루기가 어떻게 진행되느냐에 따라 거래량과 가격 추이가 결정될 것으로 예상됩니다.
강영관 기자 kwan@etomato.com