[뉴스토마토 강영관 기자] 오피스텔 전세가율이 연일 사상 최고치를 경신하고 있습니다. 전셋값과 월세가격이 쉼없이 뜀박질 중인데요. 반면 매매 거래는 저조합니다. 오피스텔은 아파트와 비교하면 수요층이 두껍지 않고 경기 여건과 금리에 민감하게 움직이는 수익형 부동산이죠. 경기가 침체했고 금리도 불안정한 상황에서 당연히 투자처로써 오피스텔은 경계해야 합니다. 특히 입지와 가격, 정부의 규제 완화 수준 등 다각도로 살펴봐야 하는데요. 치솟는 전세가율이 오피스텔 투자 변수가 될 수 있을까요.
오피스텔은 부동산 호황기였던 2021년만 하더라도 전국 평균 청약경쟁률이 67.1대 1을 기록할 정도로 높은 인기를 끌었습니다. 아파트 대체 투자처 역할을 충실히 했죠. 그러나 그로부터 약 2년 뒤인 2023년에는 8대 1까지 내려갔습니다. 인기가 떨어지면서 분양물량도 급감했습니다. 전국 오피스텔 분양물량은 시장 호황기였던 2021년 5만6724실에서 2022년 2만6314실, 2023년 1만6308실로 급감했고, 지난해에는 1만실을 밑돌았습니다. 2006년(2913실), 2007년(5059실), 2009년(5768실)을 제외하면 최소 1만실 이상은 공급됐던 것과 비교하면 매우 적은 수준이죠. 특히 서울 오피스텔 공급은 1000실 미만으로 씨가 마른 상황입니다.
경기 하남시 주거용 오피스텔 밀집 지역 전경. (사진=뉴시스)
공급 줄어도 가격 상승 제한적…'아파트 대체재' 한계 뚜렷
부동산 상품 특성상 분양부터 입주까지 2~3년여 정도 소요된다는 점을 고려할 땐 향후 수년간 오피스텔 입주물량은 매우 적을 것으로 예상됩니다. 아파트라면 공급 부족에 따른 가격 상승을 기대해볼 수 있을 것입니다. 하지만 오피스텔은 다릅니다. 금리 환경과 경기 여건에 민감하고 감가상각에 취약하죠. 공급이 줄었음에도 가격 상승 폭은 제한적이라는 게 전문가들의 의견입니다. 그만큼 수요층 운집이 쉽지 않죠. 재건축이나 리모델링이 쉽지 않다는 점도 단점입니다.
다만 정부의 오피스텔 거래 활성화는 주목해 볼 부분입니다. 작년 1월과 11월 그동안 금지됐던 발코니 설치와 바닥 난방이 허용됐습니다. 오는 2027년까지 준공된 60㎡ 이하 신축 오피스텔은 주택 수 산정에서 제외하며 세금 부담도 낮췄습니다.
전세가율 급등세에 갭투자에 대한 부분도 생각해 볼 수 있습니다. KB오피스텔 통계에 따르면 지난해 12월 전국 오피스텔의 전세가율은 84.33%로 2011년 통계가 작성된 이후 최고치를 기록했습니다. 서울은 83.99%, 5대 광역시는 82.16%, 경기도는 85.50%로 모두 사상 최고치를 경신했죠. 서울에서는 은평·마포·서대문·용산·종로·중구 등 광화문 업무지구와 인접한 지역의 전세가율이 86.86%로 가장 높았습니다. 수요자들이 오피스텔에 전세로는 거주해도 매수는 꺼리면서 매매가와 전세가 차이가 좁혀지고 있는 것입니다.
서울 시내 공인중개업소 앞에서 한 시민이 이동하고 있는 모습. (사진=뉴시스)
거액의 전세비용을 끼고 갭투자에 나설 때 계약 만료로 나가는 임차인에게 반환할 전세 보증금 조달에 어려움을 겪을 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 업계에서는 올해부터 주택 공급 부족이 심화하는데 이를 해결할 수 있는 문제로 비아파트 공급 활성화를 들며 세제 혜택이 더 많이 나와야 한다고 지적합니다. 앞서 정부는 지난해 8·8 공급 대책을 통해 오피스텔과 빌라(다세대·연립) 등 비아파트에 대해 세금 산정 때 주택 수에서 제외하겠다고 밝힌 바 있지만, 이는 소형 주택 중 전용면적 60㎡ 이하 등의 조건이 따라붙습니다.
정부 대책과 더불어 금융시장의 미시적 변수를 주목해야 합니다. 오피스텔 등 수익형 부동산에 투자할 때는 금리와 입지가 중요하죠. 임차인들의 구조적 소비 변화도 살펴봐야 합니다. 예전 도심 입지와 편의성이 중요했다면 최근에는 이와 더불어 넓은 설계와 발코니, 다양한 커뮤니티 시설을 갖춘 곳을 선호합니다. 특히 사회관계망서비스(SNS) 발달로 누구나 정보를 생산하고 가공하고 공유할 수 있어 건설사 등은 상품의 차별성, 편의성, 전문성 등에 초점을 맞춰 상품을 내놓고 있습니다. 투자에 앞서 이런 부분도 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.
강영관 기자 kwan@etomato.com