[뉴스토마토 강영관 기자] 서울시가 이르면 이번 달 부동산 거래의 '대못' 규제로 꼽히는 토지거래허가구역 해제 관련 방침을 발표합니다. 전면적인 해제보다는 일부 조정 및 대상 축소가 유력해 보이는데요. 시장에선 강남구 대치·삼성·청담동과 송파구 잠실 등이 주요 대상이 될 것으로 전망하고 있습니다. 앞서 서울시는 2020년 6월 국제교류복합지구 개발을 이유로 이곳들을 법정동 단위로 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 하지만 국제교류복합지구 개발이 지연되면서 지역에선 규제로 인한 불만이 커진 상황이죠. 서울 내 다른 지역과 형평성 문제도 지속해서 제기되고 있습니다.
현재 삼성·청담·잠실 등 서울시 전체 면적(605.24㎢)의 약 10%에 달하는 65.25㎢가 토지거래허가구역으로 지정돼 있습니다. 2020년 6월 잠실·삼성·대치·청담 등 지역이 처음 토지거래허가구역으로 지정됐으며, 이후 네 번 연장돼 현재까지 유지 중입니다. 2021년 4월에는 주요 재건축 단지인 압구정?여의도?목동?성수 등 지역이 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 용산구의 경우 국토교통부 장관이 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
토지거래허가구역에서는 대지가 1.8평이 넘는 주택 등의 소유권을 이전 계약하거나 허가받는 사항을 변경하려면 시장·군수 또는 구청장으로부터 허가를 받아야 합니다. 이를 어길 시에는 2년 이하 징역 또는 계약체결 당시 토지가격의 30%에 해당하는 금액의 벌금이 부과되는데요. 해당 주택의 매수자는 최종 1주택이며 계약일로부터 9개월 이내에 입주하고 2년간 실거주해야 하는 등 허가 조건 또한 매우 까다롭습니다. 그 때문에 토지거래허가구역 지정은 주택과 토지의 투기를 제한하는 정부의 규제 정책 중에서도 강력하다고 평가받고 있습니다.
서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 장미아파트 전경. (사진=뉴시스)
토지거래허가구역의 지정은 부동산 투기를 억제해 지역 부동산 가격의 급등을 관리할 수 있고 지역별로 주택 공급을 조절해 주택시장의 균형을 유지할 수 있다는 장점이 있습니다. 반면 상업 시설에 대한 투자 환경이 악화해 투자자들이 다른 지역으로 이동할 수도 있습니다. 단기적으로는 상가와 주택가격을 안정시키는 효과가 있지만 지나치게 주택 공급을 제한해 주택시장의 불안정성을 초래할 수 있고 상업 시설의 투자를 감소시켜 상권을 약화할 수도 있는 것입니다.
최근 부동산시장 분위기를 보면 토지거래허가구역의 장점은 약화했고 단점이 두드러지고 있습니다. 새해 들어 서울 아파트값은 4주 연속 보합세를 기록했으며, 거래량 또한 넉 달째 3000건대를 벗어나지 못하고 있는 상황입니다. 작년 12월 서울의 주택매매시장 소비심리지수는 107.7로 전달 대비 2.1포인트 감소했습니다. 지수는 지난 7월 140.6으로 정점을 찍고 5개월 연속 떨어졌으며, 지난해 1월(104.7) 이후 11개월 만의 최저치가 됐습니다. 2월 수도권 입주 물량은 7250가구로 전월(1만3980가구)의 절반 수준입니다. 물량 자체로는 지난해 7월(2318가구) 이후 가장 적은 수준입니다.
전문가들은 토지거래허가구역 해제가 호재임은 분명하지만 강남3구는 여전히 규제지역으로 지정돼 있어 집값이 한 번에 크게 오르기는 어려울 것으로 예상합니다. 특히 노후화된 재건축 아파트는 갭 투자 수요가 많아 가격 상승 여지가 있지만 이 외에 아파트는 현재 규제 하에서도 실거주에 큰 문제가 없다고 분석했는데요.
실상 토지거래허가제는 토지나 주택의 투기적인 거래를 방지하는 등 국민의 주거 안정에 목적이 있습니다. 때문에 강남·잠실 등이 토지거래허가구역으로 지정된 것인데요. 그런데 벌써 지정된지 5년이나 지났고 그동안 부동산시장도 상승장에서 하락장으로 변했죠. 제도는 탄력적이어야 합니다. 그래야 피해를 보는 사람이 덜합니다. 이번에 규제가 풀릴지 주목하는 이유입니다.
강영관 기자 kwan@etomato.com