[뉴스토마토 정기종기자] 지난해 11.3부동산대책 이 분양시장의 양극화 현상이 더욱 심화되고 있다. 조정 대상지역으로 선정된 지역은 청약 요건이 강화되고 전매제한이 금지되면서 투자수요와 실수요자들의 발길이 뚝 끊긴 반면 부산 등 일부 지역에서는 여전히 높은 청약률을 기록하며 완판행진을 이어가고 있다. 그동안 ‘묻지마 청약’으로 경쟁률이 최대 수백대 1까지 치솟은 것에 비해 대책 이후에는 청약통장 사용에 신중해 지면서 이른바 ‘되는 곳만 되는’ 현상이 뚜렷해지고 있는 것이다. 이로 인해 계약률이 떨어지는 것을 막기 위한 깜깜이 분양, 자사 물량을 임직원들에게 강매하는 자서분양 등 분양시장 편법에 대한 비상등이 켜진 상태다. 이처럼 분양 시장 체질이 지난해와 달라진 만큼 전문가들은 주택구입 시 입지와 분양가를 꼼꼼하게 살피고 소득수준에 맞는 대출 계획을 세워야 한다고 조언한다. [편집자]
강남 재건축을 중심으로 달아오른 작년 분양 시장은 당초 예상을 깨고 주택시장 전반에 걸친 활황을 주도했다. 분양을 앞둔 새 아파트 단지 가격이 오르면서 주변 단지들도 함께 상승하는가 하면, 적극적인 수요자들에 의해 잠재력을 지녔다고 평가되는 지역들이 새롭게 떠오르기도 했다.
하지만 연내 지속된 시장 호황은 수요자들에게 주목받는 지역을 더욱 두드러지게 하면서 국내 주택시장 고질적 문제인 지역간 양극화를 심화시키는 결과를 낳았다.
이에 정부가 청약 시장 투기수요 근절을 위해 작년 11.3부동산 대책을 내놓으며 시장의 이상 열기가 가라앉은 모습이지만 정부 대책 이후 지난 연말과 올 들어 열린 청약 시장에서도 양극화는 여전했다.
특히, 가뜩이나 악재가 산재한 주택 시장에 정부 규제로 청약 조건마저 깐깐해지면서 최근 시장이 옥석 가리기에 신중한 모습을 보이고 있는 만큼 '되는 곳은 되는' 청약 시장 분위기는 더욱 짙어질 것으로 보인다.
10일 닥터아파트에 따르면 작년 한해 전국 아파트 1순위 평균 청약 경쟁률은 14.07대 1을 기록했다. 전국 평균 두자릿수 대 경쟁률을 보인만큼 청약시장이 활기를 띄었지만 그 면면을 살펴보면 100대 1에 가까웠던 부산부터 0.5대 1의 충남까지 지역별 극심한 격차를 보였다.
서울은 평균 21.91대 1의 경쟁률로 여전히 국내 주택 시장을 선도했다. 특히 재건축 아파트를 중심으로 청약 열기를 견인해 온 강남 3구는 분양가도 함께 끌어올리며 사상 최초로 4000만원대 단지를 배출한 뒤, 평균 3684만원이라는 역대 최고 분양가 기록을 경신하기도 했다.
수도권 외 지역에선 개발호재로 탄력받은 부산과 제주, 세종 등이 수십대 1의 평균 경쟁률을 기록하며 지방 분양시장을 이끌었다.
특히 부산의 경우 작년 최고 청약 경쟁률 순위를 싹쓸이하다시피 하며 99.22대 1이라는 전국 최고 평균 청약 경쟁률을 보였다. 작년 한해 전국에서 가장 청약 경쟁률이 높았던 10개 아파트 가운데 절반 이상인 6개 단지가 부산 소재 아파트였다.
지역별 청약 양극화가 뚜렷했던 작년 청약 시장에서 부산은 전국 최고 수준의 평균 청약 경쟁률로 지방 분양시장을 주도했다. 작년 최고 청약 경쟁률을 기록한 부산 명륜자이 견본주택에 입장하기 위해 줄을 선 방문객들. 사진/GS건설
반면, 최근 수년간 이어진 공급물량 압박과 지역경기 등에 영향을 많이 받은 인천, 경북, 충남 등은 모두 3대 1 미만의 평균 경쟁률을 기록하며 침체된 모습을 보였다.
이같은 지역별 청약 경쟁률 격차는 자연스럽게 집값 상승률과 연계됐다. 연일 청약 호조를 지역한 제주와 부산 핵심 시장인 서귀포와 해운대구가 각각 전년 대비 10.18%, 7.13%씩 뛰며 전국 최고 수준의 집값 상승률을 보였다.
평균 4%대 집값 상승률로 모든 자치구가 고르게 오른 서울 내에서도 ▲마포구(5.9%) ▲송파구(5.69%) ▲서초구(5.56%) ▲영등포구(5.39%) ▲강남구(5.295) 등 재건축 단지를 중심으로 청약이 이뤄진 자치구의 오름폭이 돋보였다.
같은 기간 청약시장에서 고전한 경북과 충남의 집값이 각각 3.92%, 1.98%씩 뒷걸음질 친 것과는 극명한 대조를 이룬 모습이다.
이처럼 일부 지역에 편중된 청약 경쟁률 신기록과 집값 상승을 우려한 정부는 전매제한기간과 1순위 및 재당첨 조건을 강화해 투기 수요를 걷어내고 실수요 중심으로 시장을 재편하겠다는 방침을 내 놓았다. 여기에 대출규제 등 정부의 규제 강화기조가 이어졌다.
이에 직격탄을 맞은 시장은 빠른 진정세를 보였다. 일각에서는 벌써부터 시장 냉각이 우려된다는 목소리도 제기되고 있지만 그동안 지나치게 끓어오른 시장이 안정화 단계에 접어들었다는 분석도 많다.
하지만 지역간 양극화는 더욱 두드러졌다. 규제에 타격받은 시장이 '사면 무조건 오른다'는 기조를 벗어나 '되는 단지'를 찾는 옥석 가리기에 본격적으로 돌입하면서 투자가치가 분명한 지역과 그렇지 않은 지역간 수요 격차가 한층 심화됐기 때문이다.
실제로 11.3대책 이후 규제 효과가 본격화 된 지난달 전국 평약 경쟁률은 8.75대 1을 보이며 모처럼 한자릿 수 대 경쟁률을 기록했지만 대구가 89.37대 1을 기록하는 동안 경북은 0.87대 1의 경쟁률을 보이며 여전한 격차를 나타냈다. 이밖에 부산과 세종 역시 각각 33.7대 1과 31.4대 1일 기록한 반면 인천과 충남은 1.25대 1, 0.98대 1을 기록했다.
이제 막 물량이 풀리기 시작한 올해 분양 시장 역시 지역별 희비가 엇갈리며 험준한 한해를 예고하고 있다. 서울과 부산 등은 전체 경쟁률이 하락했음에도 여전히 1순위 마감행진을 이어가고 있는데 반해 수도권 신도시와 인천, 전남 등에선 2순위 청약마저 미달한 단지들이 등장하고 있다.
특히 올해는 기존 11.3대책 여파에 대출 규제 강화, 금리인상, 국내 정세 등의 악재가 겹치며 투자심리가 더욱 위축돼 이같은 현상은 더욱 짙어질 전망이다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "연초부터 정부 규제 강화 등에 청약 시장 거품이 걷히면서 인기 지역과 비인기 지역의 명암이 분명히 엇갈리고 있다"며 "정부 규제 적용지역과 미적용 지역의 격차는 물론 같은 지역내에서도 입지와 면적, 브랜드 등 개별 단지의 경쟁률에 따른 양극화는 더욱 심화될 것"이라고 말했다.
정기종 기자 hareggu@etomato.com