[뉴스토마토 방서후기자] 수도권 오피스텔 임대수익률이 오랜만에 상승세로 돌아섰지만 시장을 낙관하기는 어려울 것으로 보인다.
매매가격 하락으로 인한 착시효과가 큰데다, 전세가율이 계속 오르면서 깡통 오피스텔 위험이 커지고 있기 때문이다.
11일 KB부동산알리지에 따르면 지난달 기준 수도권 오피스텔 임대수익률은 6.34%로 한달 전에 비해 0.04% 포인트 오르며 3개월 연속 상승세를 이어갔다.
경기지역이 6.17%로 0.07% 포인트 뛰며 상승폭이 가장 컸고, 인천은 7.23%로 0.05% 포인트 올랐다. 서울은 5.62%로 보합세를 보였다.
공급 과잉으로 수익률 저하 우려가 지속되던 오피스텔 임대수익률은 지난 2월 주택 임대소득에 대한 과세 방침이 발표되면서 직격탄을 맞았다.
이 때문에 최근 다시 상승세로 돌아선 임대수익률을 놓고 시장이 회복하는 것 아니냐하는 기대가 나오고 있다. 하지만 그보다는 오피스텔 투자 수요가 위축됐고 거래가 감소하면서 매매가격이 하락한 데 따른 현상이라는 분석이 우세하다.
수도권 오피스텔 매매가격은 지난달 1억6409만원으로 5개월 연속 하락세다. 인천이 1억155만원으로 전달보다 120만원, 경기도는 1억7129만원으로 59만원 떨어졌다.
◇ 수도권 오피스텔 매매가격 추이 (단위: 만 원) (자료=KB부동산알리지)
실제로 지난 2011년만 하더라도 전용면적 33㎡ 기준 보증금 1000만원에 월 임대료를 60만원 이상 받을 수 있었던 인천 송도국제도시의 한 오피스텔은 현재 월세 시세가 55만원 이하로 떨어졌다. 하지만 분양가 대비 매매가격이 2000만원 가량 빠지면서 결과적으로는 수익률이 오른 것처럼 돼 버린 셈이다.
오피스텔이 밀집한 경기 분당 정자동만 하더라도 '초급매' 상태로 나온 매물이 상당수다. 5억원 이상을 호가하던 전용면적 70㎡짜리 오피스텔이 현재는 4억원 이하로 내려간 상황이다.
분당 공인중개업소 관계자는 "정자동만 하더라도 신규공급까지 하면 1만실이 넘는 물량이 있고, 오리역 인근도 약 4000실의 물량이 있어 분당 오피스텔은 사실상 공급이 수요를 넘어선 상황"이라고 분위기를 전했다.
매매가격이 약세를 보이는 가운데 오히려 전셋값은 올라 수도권 오피스텔 전세가율은 지난달 기준 73.3%로 치솟았다. 이는 통계를 집계하기 시작한 지난 2010년 7월 이후 역대 최고치다. 하지만 경매 낙찰가율은 70.63%를 나타내며, 전세가율보다 낮은 것으로 집계됐다. 이는 곧 경매로 넘어갈 때 세입자들이 보증금을 떼일 우려가 '깡통 전세' 위험이 커졌다는 의미이기도 하다.
특히 인천은 전세가율이 70.4%로 낙찰가율 64.29%를 훨씬 웃돌았고, 경기 역시 전세가율 77.3%로 낙찰가율 73.9%보다 높았다. 서울도 전세가율이 72.1%를 나타내며 낙찰가율 73.7%에 육박했다.
김현진 부동산114 선임연구원은 "오피스텔 분양물량은 지난 2011년부터 매년 3만여실 넘게 공급됐으며, 대체상품인 도시형생활주택의 인허가 또한 급증하며 수익성 악화가 가속화되고 있는 상황"이라며 "여기에 임대소득 과세 논란까지 겹치며 오피스텔 분양가와 매매가격 하락에 영향을 미쳤다"고 설명했다.
올해 오피스텔 분양예정 물량은 2만8223실로 지난해 대비 38% 줄었다. 하지만 입주 물량은 4만2779실로 같은 기간 오히려 25% 늘면서 당분간 침체 국면이 계속될 것이라는 우려다.
김현진 연구원은 "정부가 오피스텔 분양신고 대상 범위를 완화하는 등 분양시장의 규제 완화는 어느정도 이뤄졌지만 이미 많은 물량이 공급된 오피스텔 시장에서 매매거래 단절과 미분양 증가세가 여전한 만큼, 주거용 오피스텔의 높은 취득세율을 개선하는 등의 노력이 추가적으로 필요할 것"이라고 말했다.