[뉴스토마토 방서후기자] 해가 바뀌어도 계속해서 오르는 전셋값 탓에 시장의 법칙이 깨지고 있다. 입주 물량이 늘면 전세난이 안정되던 예전과 달리 전셋값이 더 크게 뛰는 것은 물론, 매매시장이 조금씩 회복되는 상황에서도 꿈쩍 않는 모습이다.
13일 부동산114에 따르면 지난해 서울 아파트 입주물량은 2만2704가구로 지난 2012년 1만9027가구 대비 약 20% 늘었다.
하지만 늘어난 입주 물량에도 불구하고 전셋값 상승폭은 더욱 커졌다. KB부동산 알리지에 따르면 2012년 2.26% 상승했던 서울 아파트 전셋값은 지난해 8.61% 오르며 전년도 상승분을 크게 웃돌았다.
자치구별로 보면 이같은 상황이 더 두드러진다. 2012년 244가구가 입주하는 데 그쳤던 강서구는 지난해 790가구가 입주하며 입주량이 늘었지만 전셋값은 13.2% 늘며 지난해 서울 전셋값 상승률 1위를 기록했다.
1000가구 이상 대단지 입주가 이루어진 곳도 사정은 마찬가지다. 지난해 2271가구가 입주하며 전년대비 입주량이 86% 늘어난 강남구의 경우 전셋값 상승률이 2012년 1.39%에서 지난해에는 8.02%로 대폭 늘었다.
송파구도 2012년 794가구에서 지난해 3237가구가 입주해 물량이 크게 늘었지만 전셋값이 지난해에만 10.66% 뛰며 2012년 4.09%를 크게 웃돌았다.
이밖에 중랑구와 동대문구도 2000가구 이상이 입주하며 전셋값 안정을 기대했지만 전셋값 상승폭이 오히려 커진 지역이다.
지난해 5000가구 넘게 입주한 서초구만이 전셋값 상승률이 전년도에 비해 낮아지긴 했지만 입주 물량 증가폭에 비하면 극히 미미한 수치다.
◇서울 아파트 입주물량 대비 전셋값 상승률 (자료=부동산114, KB부동산 알리지)
올해 입주 예정물량이 서울에만 3만6194가구에 달하고 지난해보다 늘었지만 전셋값 상승 추세를 꺾기는 힘들 전망이다.
이미윤 부동산114 과장은 "예전에는 입주가 몰리면 전셋값이 어느 정도 안정화 되는 경향이 있긴 했지만 과거 잠실 재건축 단지처럼 만 가구 넘는 물량이 동시에 입주하면 모를까 현재처럼 전세 수요가 넘치는 상황에서 단지 이전보다 입주가 늘었다고 전셋값이 잡히지는 않는다"며 "최근에는 사람들이 새 아파트를 더 선호하기 때문에 입주가 늘어도 전셋값 상승률은 더 가팔라지고 있다"고 설명했다.
그는 또 "서울은 공공주택 물량도 많아 전매에 제한이 따르는 만큼 세입자들이 바로 입주할 수 있는 물건에 수요가 몰리면서 전셋값 상승세를 부추겼을 것"이라며 "올해의 경우 입주 물량이 더욱 증가했지만 재건축 등으로 철거와 이주를 해야하는 수요도 만만치 않아 전세난 우려를 덜 수 없는 상황"이라고 덧붙였다.
상황이 이렇다 보니 입주와 동시에 전매물량이 한꺼번에 풀린 새 아파트 마저 전셋값이 높게 형성 돼 매매가격 대비 전세가율이 70%를 훌쩍 넘어선 것으로 나타났다.
실제로 오는 4월부터 입주를 시작하는 동작구 상도동 더샵2차 아파트의 경우 아직 분양권 상태인 전용면적 85㎡ 전세 시세가 4억~4억2000만원으로 매매 시세 5억~5억4000만원에 비해 전세가율이 최고 80%에 달했다.
또한 예년과 달리 매매 시장이 회복 기미를 보이고 있는데도 전셋값은 아랑곳 않고 상승세를 지속하고 있다.
KB부동산 알리지 통계를 보면 지난달 기준 서울 아파트 매매가격이 전달대비 0.13% 오르는 동안 전셋값은 0.8% 뛰었다.
이는 2년 연속 매매 하락, 전세 상승 구도로 흘러갔던 시장의 흐름과는 상반되는 행보다.
◇서울 2월 매매-전세 가격 변동률 (자료=KB부동산 알리지)
송파구 잠실동 리센츠 전용 85㎡는 지난달 9억7000만원에 거래되며 한달 전에 비해 실거래가가 2000만원 올랐지만, 같은 기간 전셋값이 최고 7000만원 오르며 매매가격 상승세를 따돌렸다.
이미윤 과장은 "전세가율 60%의 법칙, 매매 약세로 불거진 전세 강세 등 기존에 적용되던 시장의 논리가 지금은 통하지 않고 있다"며 "지방의 경우 조금 다를지 몰라도 수도권은 이제 더 이상 어떤 법칙으로도 설명하기 어려운 시장이 돼 버렸다"고 우려를 드러냈다.