세부담 완화에도 관망세…똘똘한 한 채·양극화 심화

(윤정부 부동산 정책③)세제 정상화 추진으로 '주거 안정'

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 16일 오후 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 새정부 경제정책방향 관계부처 합동브리핑에서 발표문을 낭독하고 있다. (왼쪽부터) 조규홍 복지부 차관, 이영 중기부 장관, 이정식 고용부 장관, 추경호 부총리, 원희룡 국토부 장관, 장영진 산업부 차관.(사진=기재부)

[뉴스토마토 백아란 기자] 윤석열 정부의 첫번째 부동산 정책은 세 부담 경감 등을 통한 ‘주거안정’에 방점이 찍혔다. 올해에 한해 1세대 1주택자의 종합부동산세 비과세 기준을 현행 11억원에서 14억원으로 높이는 등 조세원리에 맞게 세제 정상화를 추진하겠다는 입장이다.

 

시장에서는 종부세 공정시장가액 비율이 낮아지면서 보유세 부담이 다소 완화되는 만큼, 매물이 시장으로 나올 것이라고 전망했다. 다만 금리인상과 집값 고점 인식에 따라 ‘똘똘한 한채’ 선호현상이 심화하고 관망세는 이어질 것이라는데 무게가 실린다.

 

지난 16일 발표된 새 정부의 향후 5년의 밑그림을 담은 ‘경제정책방향’을 보면 정부는 재산세와 종부세 공정시장 가액을 낮추기로 했다. 이에 따라 1세대 1주택자의 재산세 공정시장가액비율은 60→45%로 떨어지며, 종부세는 100→60%로 내린다. 특히 올해 한시적으로 1세대 1주택자 ‘특별공제 3억원’을 도입, 평균 세부담을 2020년 수준으로 환원하기로 했다.

 

예를 들어 서울 마포구의 대장아파트로 꼽히는 마포래미안푸르지오의 경우 전용 84.59㎡(1단지)의 올해 공시가는 12억5100만원으로 종부세 대상에 포함되지만, 올해 특별공지(3억원)을 적용하면 종부세를 내지 않아도 되는 것이다.

 

다주택자 양도세 중과 1년한시 배제가 시행 중인 가운데 공정시장가액비율이 법정 하한선(60%)까지 떨어지며 다주택자도 부담을 덜게 됐다.

 

기재부의 시뮬레이션에 따르면 올해 서울 등 조정대상지역에 2주택을 가진 다주택자의 경우 아파트 공시가격이 14억8700만원이라고 가정하면 현행 종부세는 1565만원을 내야하지만 개편안을 적용하면 757만원대로 떨어진다. 공시가격이 35억6300만원에 달하는 ‘초고가 주택’의 종부세 부담 또한 현행 9422만7000원에서 절반 수준인 4616만8000원으로 급감한다.

 

(표=뉴스토마토)

여기에 만 60세가 넘고 5년 이상 주택을 보유한 고령·장기보유자에 대해선 종부세 납부유예를 추진하며, 일시적 2주택·상속 주택 등 불가피한 사유 시에는 주택수 산정에서 제외키로 했다. 세율 인하 등 보유세(종부세) 개편 정부안은 내달 확정된다.

 

전문가들은 이번 부동산 정책에 대해 보유세 부담이 완화될 것이라고 보면서도 이번 정책이 주택 매매수요 급증으로 이어질 가능성은 낮다는 분석이 나온다.

 

금리 인상에 따른 대출 부담과 집값 고점 인식으로 거래 절벽 현상이 유지될 것이라는 판단이다. 특히 시장의 관망세가 지속되는 가운데 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 심화하는 등 지역별, 단지별로 양극화 장세는 이어질 것으로 봤다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “종부세 공정시장가액 비율 하향을 통해 고가주택 보유자와 다주택자도 세부담이 다소 경감될 것으로 전망된다”면서 “낮은 근로소득으로 보유세 납부에 어려움을 겪는 고령층 외에 이사·상속 또는 노후 주택 교체 목적의 일시적 갈아타기 수요자도 보유세 부담이 한결 낮아질 것으로 기대된다”라고 평가했다.

 

그는 다만 “보유세를 완화하더라도 집값 상승 피로감이 큰 상황”이라며 “금리 인상과 오는 7월 DSR 추가 규제에 대한 수요자 민감도를 고려할 때, 주택 거래 관망이 좀 더 지속될 것으로 판단된다”라고 내다봤다.

 

이어 “다주택자를 포함한 주택보유자의 보유세 부담이 경감되며 빠른 매각보다는 다주택자 양도세 중과 유예 시점 동안 시장상황을 지켜보고 매각하려는 움직임 나타날 전망”이라며 “경기불황으로 전반적인 매수세 줄며 매물 적체 현상과 평년보다 저조한 주택거래, 가격 약보합이 이어질 것”이라고 전망했다.

 

실제 다주택자 양도세 중과 유예를 시행한 한 달간 매물은 늘어난 반면 거래량은 더딘 상황이다. 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 지난 10일 기준 서울 아파트 매물은 6만3257건으로 집계됐다.

 

이는 다주택자의 양도세 중과조치 유예를 발표한 한 달 전(5만6568건)과 비교해 11.8% 늘어난 수준이다. 반면 서울부동산정보광장의 부동산거래현황을 보면 지난달 서울 아파트 거래량은 1505건으로 1년 전(4901건)에 견줘 70%가량 급감했다. 다주택자 양도세 중과 유예 방안에 다주택자들이 매물을 내놓고 있지만, 수요자들이 관망세를 보임에 따라 거래가 이뤄지지 않는 셈이다.

 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “‘다주택자 양도세 중과가 한시배제’되지만 장기효과에 대해서는 확신할 수 없는 상황으로 이후 (연장 등) 수정가능성도 배제할 수 없을 것”이라면서 “특별공제 도입 등 종부세에 대한 즉각적 조정을 먼저 실시한 후 보유세 개편정부안을 확정한다는 것도 방법”이라고 제언했다.

 

백아란 기자 [e-mail]