금리인상·대출규제에…서울 미분양 한달 새 2배 늘었다

4월 서울 미분양 주택 물량, 360가구…전년비 5배 증가수유동 '칸타빌 수유팰리스' 미분양 견인…분상제 향배 '주목'

(사진=연합뉴스)

[뉴스토마토 백아란 기자] 서울 아파트 미분양 물량이 한달 새 2배 늘어나며 '청약불패' 신화가 빠르게 깨지는 모양새다. 금리 인상에 따른 대출 부담과 상대적으로 높은 분양가 탓에 수요자들의 외면을 받았다는 분석이다. 특히 윤석열 정부가 국정과제 가운데 하나로 분양가 상한제 손질을 예고하면서 고분양단지도 속출할 것으로 전망된다.

 

26일 국토교통부와 서울부동산정보광장에 따르면 올해 4월 말 기준 서울의 미분양 주택 물량은 360가구로 집계됐다. 미분양주택 물량은 지난 3월(180가구)의 2배 수준으로, 2019년 3월(770가구) 이후 3년여 만에 가장 높은 수준이다. 전년동기(76가구)에 견줘보면 4.7배 늘었다.

 

미분양 대부분은 소형면적에서 발생했다. 평형별로 보면 전용면적 40~60㎡ 미분양물량이 149가구로 가장 많았으며 △전용면적 40㎡ 이하 132가구 △전용면적 60~85㎡ 79가구로 조사됐다.

 

자치구별로는 강북구에서 미분양 물량이 가장 많이 발생했다. 올해 4월 강북구 미분양물량은 195가구로 서울 전체 미분양물량의 54.2%에 달한다. 이어 동대문구(98가구), 강동구(36가구), 구로구(29가구), 중구(2가구) 순으로 뒤를 이었다.

 

강북구와 구로구 등의 경우 분양가상한제가 적용되지 않아 고분양가 논란이 제기된 데다 지난해부터 이어진 금리인상과 대출규제 여파가 작용한 결과로 풀이된다. 실제 올해 4월 서울 미분양 증가를 이끈 강북구 수유동의 '칸타빌 수유팰리스'의 경우 분양가가 3.3㎡당 3249만원으로 59㎡의 경우 최고 9억원을 훌쩍 넘었다. 주변 평균시세(최근 2년 기준 2440만원)과 비교하면 30% 이상 비싼 것이다.

 

(표=뉴스토마토)

이 때문에 전체 공급가구 216가구 가운데 92%에 해당하는 198가구가 무순위 청약물량으로 나오기도 했다. 동대문구에서 분양한 도시형생활주택인 '힐스테이트 청량리 메트로블'에서도 95가구가 미분양 물량으로 포함됐으며 구로구 '신영지웰 에스테이트 개봉역' 또한 28가구가 미분양됐다.

 

한편 금리인상과 DSR(총부채원리금상환비율) 강화로 대출 문턱이 크게 높아진 가운데 정부가 분양가상한제(분상제) 손질을 추진하면서 미분양 물량이 늘어날 가능성도 제기된다.

 

새 아파트가 주변 시세보다 높은 가격으로 공급되면서 인근 집값을 끌어 올리는 현상을 막기 위해 도입된 분상제가 사라지면 고분양가나 입지 여건이 상대적으로 안 좋은 단지의 경우 미분양이 될 수 있어서다. 또 건자재 가격이 급등한 상황에서 기본형건축비의 추가 인상이 분양가에 반영되면 실수요자와 투자자들의 부담도 커진다.

 

장문준 KB증권 연구원은 “지방선거 이후 분양가 상한제 조정도 본격화될 것으로 판단한다”라며 “올해 들어서는 정비사업 분양 지연이 심화되는 양상을 보이고 있어 분양가 상한제의 전폭적인 개선이든 아니면 소폭 개선이든 새로운 정부의 정비사업 분양가에 대한 기조가 정해져야만 본격적인 정비사업 분양재개가 가능해질 상황”이라고 진단했다.

 

이어 “서울시 정비사업 시공사 선정 시점 개정, 분양가 상한제 개정, 재건축 안전진단 완화 등의 정책 변화에 주목할 필요가 있다”라고 말했다.

 

백아란 기자 [e-mail]