하반기 전세대란 오나…금리·가격·대출 규제 3중고

윤석열 정부, 전·월세 관련법 재검토 공약 시험대신규-갱신계약 보증금 1.5억 격차…시장불안 가중

서울 시내 한 공인중개소 앞을 시민이 지나가고 있다. (사진=연합뉴스)

 

[뉴스토마토 백아란 기자] 전세시장이 폭풍전야의 분위기를 연출하고 있다. 임대차보호법 시행 2년을 맞아 당장 올해 7월 말부터 전세계약 갱신 청구권이 소진된 세입자가 대거 등장하며 전세대란을 예고한 가운데 전셋값 급등으로 신규-갱신계약 보증금간 격차도 커진데 따른 것이다.

 

윤석열 대통령은 임대차 3법 전면 재검토를 공약으로 내거는 등 시장 정상화를 추진하겠다는 입장이지만, 전세값과 금리인상, 대출규제까지 삼중고에 직면하면서 부동산 정책이 시험대에 오를 전망이다.

 

16일 김상훈 국민의힘 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 계약갱신청구권·전월세상한제 등 임대차2법이 시행된 지난 2020년 8월부터 작년 1월까지 서울에서 아파트 전세계약을 갱신한 가구 수는 총 1만7431건으로 집계됐다. 갱신계약은 확정일자를 받은 전세 계약건을 집계한 수치로, 신규계약 대비 확정일자 신고 비율이 상대적으로 낮다는 점을 고려하면 해당 규모는 더 클 것으로 예상된다.

 

계약갱신청구권이란 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 2년 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 앞서 정부는 임차인 보호를 위해 계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제 도입을 골자로 하는 ‘주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안(임대차 3법)’을 개정했다.

 

문제는 오는 하반기부터 계약갱신청구권 만료되는 세입자들이 대거 등장한다는 점이다. 실제 국토부 자료를 보면 오는 8월 갱신계약이 만료되는 가구는 2366건으로 내년 1월까지 평균 2905건이 만료된다. 지난 2년 동안 급등한 전셋값을 맞닥뜨리게 된 가구가 매월 3000건에 달하는 셈이다.

 

(표=뉴스토마토)

  

특히 전세 계약갱신권을 적용할 경우 인상률이 5%로 제한됐던 것과 달리 신규계약은 시세 수준으로 전세 가격 책정 가능한 까닭에 임차인 보증금과 임대료 부담도 증가할 것으로 보인다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 전세금은 6억7570만원으로 지난 2020년 8월부터 지난해 1월까지 서울 아파트 전세를 갱신할 때 들었던 평균 보증금(5억1676만원)으로 1억5890만원(30.7%)가량 차이가 난다.

 

부동산 빅데이터 업체 아실과 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 13일 현재 서울 아파트 전세 매물은 2만6212건으로 주택임대차보호법 개정안이 시행된 2020년 7월말(3만8427건) 대비 31.8% 감소했다. 반면 전세가격은 상승세를 보이고 있다.

 

서울 영등포구에 자리한 보라매SK뷰(전용면적 84㎡)는 지난달 13억원에 전세 계약을 맺었고 서초구 신반포자이(전용면적 84㎡)와 대치동 동부센트레빌(전용면적 145㎡)는 각각 19억원, 36억원에 전세 계약되며 신고가를 경신했다.

 

임대차법 시행 이후 전세 물량은 줄고 가격은 급등한 가운데 대출규제 강화와 기준금리 인상이 겹치면서 세입자는 전셋집 구하기가 한층 더 어려워진 형국이다. 반대로 지난 2년간 전세 보증금을 올리지 못한 임대인은 향후 계약갱신청구권 사용을 고려해 신규 계약시 4년치 보증금을 한번에 받을 가능성도 배제하기 어렵다.

 

대통령직인수위원회가 임대차법에 대한 전면 개편을 예고했지만, 임대인이 전세 물량을 거두거나 호가를 높일 경우 전세 시장 불안을 잠재우긴 어려울 전망이다. 더욱이 임대차 3법의 보완은 법 개정사항이다보니 절대다수인 더불어민주당을 설득하는 작업도 거쳐야 한다.

 

세입자·임차인들의 주거비 부담이 커진 상황에서 안정화 대책 등이 제때 나오지 않으면 하반기부터 전세의 월세화 현상 등 주거난이 심화할 수 있는 셈이다. KB부동산은 지난 4월 서울 아파트 전세수급지수가 127.0으로 연초(120.4)대비 6.6포인트 상승했다고 공시했다. 전세수급지수는 0~200 범위에서 100을 초과할수록 공급이 부족하다는 것을 의미한다.

 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “계약갱신청구권은 8월에만 집중된 게 아니라 임대차법 도입 이후 분산돼 사용됐을 것”이라며 “오는 8월에 집중적으로 전세대란이 폭발하는 상황은 벌어지기 어렵겠지만 그동안 지적됐던 2중 가격, 3중 가격의 문제는 계속적으로 발생할 것”이라고 평가했다.

 

백아란 기자 [e-mail]