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김창경

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<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다....
(미래에셋자산운용 일문일답)"자산가액 소폭 하락 예상…우려 과해"

감정평가액-오피스 매매가격 괴리 심하지 않을 것

2023-04-22 02:00

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[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 미국 오피스 시장의 위기감이 확대되면서 현지의 오피스에 투자한 부동산 펀드와 운용사들의 고민도 깊어지고 있습니다. 머지 않아 펀드 운용기간이 만료되는 경우도 있습니다. 매각과 리파이낸싱, 어느 쪽도 만만치 않습니다. 이에 대한 투자자들의 우려가 수익증권 시세 하락으로 이어지고 있으나 걱정도 사실관계를 따져서 해야 합니다. <뉴스토마토>는 미래에셋맵스 부동산펀드를 운용하는 미래에셋자산운용과 서면으로 질의응답을 진행했습니다.   
 
미래에셋맵스 미국부동산펀드9-2호가 투자한 댈러스 시티라인 오피스. (사진=구글 스트리트뷰 갈무리)
 
Q. 미국 오피스발 위기설이 확산되고 있는데, 미래에셋펀드 소유 자산이 있는 지역 분위기는?
 
작년 2분기부터 금리와 함께 자금조달비용이 상승해 오피스 자산 거래가 급감했습니다. 전반적인 자산가격 하락이 예상됩니다. 맵스 시리즈 미국 펀드의 경우에도 그에 영향받아 지난해 자산재평가 시 자산가치가 하락했습니다. (2022년 현지 감정평가일 미국9-2호 9월, 미국11호 6월, 미국16호 12월). 다만, 세 건 모두 각광 받는 미국 선벨트 지역에 있으며, 높은 신용도의 임차인, 100% 임대율, 장기임대차 계약(해지 불가) 자산입니다. 공실 해소를 위해 상당한 임대비용이 소요되는 미국의 일반적인 멀티테넌트(Multi tenant) 오피스에 비해 가격하락폭은 제한적이었습니다.
 
Q. 각 펀드의 LTV 비율은? 자금을 조달한 금융기관의 현 상황은? 
 
맵스9-2호를 예로 들자면 매입 당시 57%였습니다. 대주는 CMBS(9-2호 발생사 골드만삭스/도이치은행)입니다. 최근에 벌어진 미국 지역은행 사태와는 무관합니다.
 
Q. 각 펀드의 대출만기 시점과 현재 금리는? 대출기한 도래 시 리파이낸싱과 자산매각 중 어느 쪽을 우선하는지? 
 
대출만기는 미국9-2호가 올해 하반기, 11호는 내년 하반기, 16호는 2026년 상반기입니다. 대출금리는 9-2호 2.78%, 11호 3.34%, 16호 2.30%로 만기까지 고정입니다. 현재 매각을 우선 염두에 두고 있으며 리파이낸싱 또한 함께 검토할 예정입니다.
 
Q. 리파이낸싱 할 경우 예상 금리는? 최악의 경우, 금리가 얼마나 올랐을 때 (비용증가로) 향후 분배금이 0원이 되는지?
 
예상 조달금리는 시장의 높은 변동성으로 예측이 어렵지만 LTV 50~60% 수준에서 연 6~7%대 중반으로 예상할 수 있습니다. 현재 대출원금과 운용수익을 고려해 단순 계산할 경우, 맵스9-2호는 대출금리가 연 12%일 때, 11호는 연 11%, 16호는 연 9% 수준이면 분배금이 0원이 되는 것으로 산출됩니다.
 
Q. 오피스 투자자가 대출을 갚지 않고 부도낸다는 소식도 들린다. 맵스 펀드는 이런 위험에서 안전한가?
 
고정금리 그리고 안정적인 임대수익구조를 고려하면 운용기간 중 대출이자 부도 위험에선 안전합니다. 또한 다른 부도 사례의 원인은 임차인 퇴거 및 면적 감평 등에 따른 공실 발생으로 이자를 지급 못한 것으로 본건에는 해당하지 않습니다.
 
Q. 매각을 미루고 펀드 존속기한을 연장할 수도 있나? 
 
펀드 운용 연장은 신탁계약서 및 자본시장법에 따라 수익자총회에서 결의하면 진행할 수 있다는 내용이 투자설명서에 기재돼 있습니다.
 
Q. 원금 회수가 불가능한 경우에도 매각을 진행하는지? 
 
향후 시장 전망, 자산 소재지의 임대시장 전망 등 다양한 내용이 검토돼야 합니다. 현 시점에서 답변하기 어려운 점 양해 바랍니다.
 
Q. 현재 펀드의 기준가와 시장가격(수익증권) 괴리가 크다. 투자자는 이 가격이 어느 정도 타당한지 전혀 감을 잡을 수 없다. 그렇다고 기준가를 믿을 수도 없다. 감정평가액이 시장가격을 반영하고 있는 것이 맞는지?
 
당사의 경우 해외부동산을 연 1회 재평가하고 있습니다. 각 펀드의 최근 평가액은 지난해 현지 감정평가 전문기관이 평가한 결과로, 금리 상승 등 시장상황이 반영됐습니다. 다만 각 자산의 평가 후에 금리가 지속 상승해 소폭의 추가 하락이 예상됩니다. 
 
Q. 지금 투자자들이 느끼는 불안과 시세 하락은, 시장과 투자자들의 오해가 과도하게 부풀려진 것인가, 아니면 예측할 수 없는 위기가 적절히 반영된 것인가?
 
급격한 금리 상승은 미국 상업용 부동산, 특히 오피스 가치에 상당한 영향을 주고 있습니다. 코로나 이후 미국에서 나타난 재택근무 선호도 영향이 있습니다. 이런 환경에서 고품질 오피스에 대한 임차인의 선호도(Flight to Quality)가 그 어느 때보다 높은 것으로 확인됩니다. 고품질 오피스의 조건(루프탑, 테라스, 공용회의실 등 편의시설 보유, ESG)을 충족하는 오피스는 여전히 경쟁력을 갖추고 있습니다. 현재 시장엔 상당한 매수 대기자금이 있는 것으로 파악됩니다. 현지 유력기간들은 회사 방침에 따른 재택근무자 복귀, 금융시장 안정 시 고품질 오피스 위주로 시장이 반등할 수 있을 것으로 전망하고 있습니다.
 
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
 
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