(동네한바퀴)GTX·분당수서로 공원화·제2테크노밸리, 호재로 버티는 분당 아름마을

성남역서 멀어질수록 시세 뚝뚝…호가 그대로지만 급매 숨어있어

[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 분당신도시는 전 지역이 재건축 호재를 품고 있다고 해도 과언이 아니다. 재건축 이슈로 서현동 시범단지가 가장 주목받고 있지만 최근 몇 달 사이에 재건축 추진위원회가 출범한 곳이 많아 이젠 누굴 콕 찍어 선두주자라고 부르기도 애매해졌다. 

 

그런데 분당 부동산 시장에는 재건축 외에도 또 다른 호재들이 있다. 크게 교통과 신규 수요다. 

 

요즘 다른 지역에서는 영향력이 약화됐다는 GTX-A 노선, 분당을 지난다. 역사가 들어서는 곳은 아름마을 사거리다. 성남역인지 분당역이 될지 아직 이름은 정하지 못했지만 역사는 아름마을 곁에 들어선다. 

 

아름마을은 남북 방향의 탄천과 분당수서로 사이에 형성된 아파트들이다. 탄천 공원을 접해 조망이 좋다. 남쪽 끝 이매고등학교 옆 7단지 효성아파트부터 북쪽 방향으로 6단지 선경, 5단지 풍림, 도로를 건너 4단지 삼호, 2단지 한성, 1단지 건영아파트 순으로 늘어서 있다. 행정구역은 탄천 건너편과 같은 이매동이며 건영아파트 앞 판교로를 넘으면 야탑동 탑마을이 시작된다.

 

분당 탄천변에 자리잡은 아름마을, 사진 왼쪽의 아파트 단지들이다. (사진=김창경 기자)

 

아름마을 1단지 건영아파트. 대형 평형 위주로 단지 내 도로가 넓은 편이다. (사진=김창경 기자)

 

판교로가 아름마을과 탑마을을 구분하고 있다. 오른쪽이 탑마을 대우아파트. 판교신도시가 아니지만 도로명 주소가 판교로라는 점이 특이하다. 인근엔 단지마다 재건축 추진위가 출범했다는 플래카드가 붙어 있다. (사진=김창경 기자)

 

 

단지를 거꾸로 열거한 것은 시세도 거의 이 순서에 맞춰 형성돼 있어서다. 이매고등학교 때문인가 싶겠지만 그보다는 가칭 GTX 성남역과의 거리가 아파트 시세에 녹아 있다고 보는 것이 타당하다.  

 

앞으로 GTX 역세권이 될 5~7단지가 가장 비싸다. 대형 평형만 있는 아파트들이 많아 절대비교가 어렵긴 하지만, 전용면적 130㎡형이 가장 작은 7단지 효성의 경우 호가가 20억원을 넘는다. 5단지 풍림에선 전용 134㎡형 매물이 19억8000만원에서 21억원 사이에 나와 있다. 6단지 선경에서 가장 큰 전용 84㎡형 호가도 16억5000만~18억원이니까 결코 뒤지지 않는다고 할 수 있다. 

 

부동산 시장이 뚜렷한 조정세에 있는데도 이곳의 호가는 모두 최고 실거래가 수준이다. 그만큼 GTX에 거는 기대감이 큰 것으로 풀이된다. 

 

반대로 GTX 성남역에서 멀어질수록 시세도 조금씩 낮아진다. 풍림과 성남대로를 사이에 둔 두산삼호 아파트의 전용 132㎡형 호가는 18억6000만~19억5000만원이다. 16억원에 내놓은 급매물 하나를 제외할 경우 지난해 10월 마지막 실거래가 18억7000만원과 큰 차이가 없다고 볼 수 있다. 전용 84㎡형의 최종 실거래가는 14억5000만원이었다. 현재 호가도 같다. 

 

1단지 건영아파트 시세 역시 거리에 비례해 더 하락한다. 건영에서 세대수가 가장 많은 전용 133㎡형의 매물들 호가는 16억4000만원에서 17억5000만원에 형성돼 있다. 1층엔 15억6000만원 매물도 있다. 

 

현지에서는 GTX 호재를 감안하더라도 이같은 시세 차이가 과도하다는 의견이 나온다. 도보 가능한 단지도 있고 버스를 타면 금방 닿을 거리인데 몇 억씩 더 비싼 것이 과하다는 것이다. 특히 재건축 후보단지 평가에 중요한 지표인 대지지분당 호가로 환산할 경우 가격 차이는 더 벌어진다.  

 

이 때문에 아름마을 끝인 건영이나 아예 길 건너 탑마을 아파트를 추천하는 중개업소들도 적지 않다. 탑마을은 GTX성남역에서 떨어진 대신 판교테크노밸리와 반대편 아탑역 상권으로 이어지는 판교로를 이용할 수 있는데도 시세가 크게 벌어진다. 

 

탑마을 대우아파트의 경우 전용 134㎡형 매물들은 주로 15억원대 중반에 나와 있지만 15억원 미만 매물도 찾아 볼 수 있다. 한 중개업소에서는 “요즘 거래가 없어서 서둘러 팔아야 하는 사정이 있는 매물은 집주인과 협상을 잘 하면 5000만원 정도 추가로 조정해 볼 수도 있다”고 귀띔했다.

 

건영과 탑대우 아파트가 아름마을 5~7단지보다 유리한 또 하나의 장점은 8호선 연장이 확정될 경우 들어설 예정인 봇들사거리역(가칭)를 이용할 수 있다는 사실이다. 단지 입구에서 봇들사거리까지 약 700여, 걸어서 12~15분 거리다. 현재 8호선 연장은 예비타당성 조사가 진행 중이다. 성남시는 사업성을 높이기 위해 계획했던 역사 3개 중 성남시청역을 빼고 2개역만 신설하는 변경안을 지난 3월에 제출했다고 밝혔다. 봇들사거리역 예정지는 봇들마을과 판교테크노밸리 사이여서 변경안에서도 유지됐다. 

 

탑대우 아파트 전경. 역시 대형 평형 중심의 단지여서 구축 단지임에도 주차하기엔 괜찮은 편이다. (사진=김창경 기자)

 

분당수서로를 덮는 공원화 공사가 한창이다. 이 도로를 기준으로 판교신도시와 분당 구도심이 나뉜다. 사진 왼쪽은 판교 봇들마을2단지 이지더원 아파트. (사진=김창경 기자)

 

 

또한 한창 공사 중인 제2 판교테크노밸리도 아파트 수요가 증가할 중요한 재료다. 이곳에서 근무하게 될 상주인구가 4만명으로 예상되는데 이중 4000세대 정도가 인근 아파트 시장에 신규 유입될 것으로 기대된다. 

 

제2 판교테크노밸리에서 가장 가까운 단지는 봇들마을 아파트들이지만 아름마을이나 탑마을보다 값이 비싸다. 그 다음 선택지가 탑마을과 아름마을이 될 수 있다. 

 

이밖에도 분당수서로 공원화 공사가 마무리되면 차량 소음이 사라진 자리에 공원이 생길 것이다. 분당에서 인기 높은 이매중학교 학군인 점도 내세울 만하다. 그 힘으로 시세를 유지하고 있는 셈이다.

 

하지만 중개업소마다 급매물 또는 시세 조정이 가능한 매물을 한둘씩 보유하고 있는 것으로 보이는 만큼 적극적으로 가격을 협상할 필요가 있다. 엄연히 지금은 수요자 우위의 시장이다.  

 

 

김창경 재테크전문기자 [e-mail]