[뉴스토마토 김응열 기자] 내년 서울 전세시장이 불안하다. 아파트 입주물량이 뚝 떨어지기 때문이다. 전세 신규 공급으로 나올 수 있는 입주물량이 줄어든다는 건 전세 공급이 적어진다는 의미다. 균형을 찾아가는 듯한 전세 수급 상황이 내년부터 다시 나빠질 수 있다는 우려가 커진다. 반전세나 월세로 몰리는 실수요자 역시 더 증가할 가능성이 높아졌다.
22일 부동산R114가 집계한 내년 서울 아파트 입주물량은 총 2만520가구다. 올해에는 내달까지 3만1835가구가 입주하는데, 내년에는 이보다 35.5% 감소한다.
서울 아파트 입주물량은 올해에도 지난해보다 줄었다. 지난해에는 4만9455가구가 입주했다. 지난해보다 35.6% 적은 물량이 올해 입주한다. 입주물량 감소가 2년 연속으로 나타나는 것이다.
아파트 입주물량은 전세시장에서 신규 공급으로 나올 수 있다. 입주물량이 줄어든다는 건 신규 전세공급이 적어질 수 있다는 의미다.
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서울시 내 한 아파트 공사 현장. 사진/뉴시스
실수요자 위주로 돌아가는 전세시장은 수요가 항상 존재한다. 공급이 줄어들 경우 수급 불균형이 나빠질 수 있다. 최근에는 가계대출 규제 등으로 인해 전세 수요가 감소하며 수급 균형이 얼추 맞아가고 있지만, 내년에는 다시 전세난이 발생할 수 있는 것이다.
특히 내년 상반기보다 하반기 들어 전세가격 상승이 강하게 나타날 우려가 짙다. 상반기보다 하반기에 입주물량이 적기 때문이다. 내년 상반기 서울 아파트 입주물량은 1만2194가구다. 반면 하반기는 이보다 31.7% 적은 8326가구만이 입주한다. 1만가구도 채 되지 않는 물량이다. 올해 하반기 입주한 1만3869가구보다도 39.9% 감소한다.
실거주를 유도하는 정부 정책도 전세 물량 공급을 저해하는 요인이다. 그간 서울에서는 1주택자가 9억원을 넘는 아파트를 10년 동안 보유하면 양도세의 최대 80%를 감면 받을 수 있었다. 올해부터는 이에 더해 2년간 실거주 요건이 추가됐다. 내년 입주물량이 줄어드는 와중에 실거주하려는 집주인이 늘어날 수 있어, 신규 전세 공급이 더 적어질 수 있다는 것이다.
뿐만 아니라 지난해 임대차법 시행 이후 재계약을 맺었던 전세 매물이 내년 하반기 들어 본격적으로 나올 예정이다. 지난해 재계약 매물은 전월세 상한제인 ‘5% 룰’에 막혀 전세 보증금을 큰 폭으로 올리지 못했다. 내년 매물이 풀릴 때는 그간 반영되지 못한 상승분에 더해 향후 올리지 못할 가격을 더할 여지가 있다. 전세 시세가 뛸 수 있다는 뜻이다.
송승현 도시와경제 대표는 “올해보다 내년에 입주물량이 적은데다 양도세 감면을 위해 실거주 하려는 집주인들도 많은 상황”이라며 “내년 8월부터는 지난해 재계약했던 매물도 신규로 나온다”라고 설명했다. 이어 “일정 수준의 임대물량을 확보하지 못하면 전세대란이 발생할 수 있다”라고 우려했다.
월세나 반전세로 발을 돌리는 이들도 늘어날 것으로 관측된다. 전세가격이 가파르게 뛸 경우 가격 부담이 낮은 형태의 거래로 실수요자들이 밀려난다는 것이다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “전세 공급이 줄고 가격이 오르면 보증부월세의 거래가 늘어난다”라며 “서민의 전세 환경이 나빠지는 것”이라고 말했다.
김응열 기자 sealjjan11@etomato.com