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대장동 논란에 '토지 임대부주택' 급부상…문제는 '재원'

정치권·정부, '토지 임대부주택' 기반 주택공급 구상

2021-10-07 17:30

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[뉴스토마토 조용훈 기자] '대장동' 개발사업 논란이 연일 이어지고 있는 가운데 '토지 임대부주택'이 재차 주목을 받고 있다. '제2의 대장동' 사태를 방지하기 위한 대안이나 일각에서는 토지·건물 일체를 소요하는 완전소유권 형태를 선호하는 만큼, 부정적이라는 시각도 있다. 반면 토지 가격 상승분을 환수하기 위한 필요 정책이라는 입장도 설득력을 얻고 있다. 문제는 땅을 국가가 소유하기 위한 '재원' 마련으로 증세 논의가 불가피할 전망이다.
 
사진은 지난달 24일 경기도 성남시 분당구 대장동 개발사업 현장에서 건설 작업이 한창 진행되고 있는 모습. 사진/뉴시스.
 
7일 정부 등에 따르면 공공주택 물량 중 20~30%를 토지임대부 및 지분적립형 주택으로 공급하는 방안을 계획 중이다. 지난 5일 기획재정위원회 국정감사에서도 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 관련 계획을 언급한 바 있다.
 
여·야 대선주자들도 앞다퉈 '토지임대부 주택'을 기반으로 한 주택공급 대책을 내밀고 있다.
 
이재명 더불어민주당 경기도지사의 '기본주택 분양형' 주택과 윤석열 전 검찰총장의 '역세권 첫집주택',  홍준표 국민의힘 의원의 '쿼터 아파트' 등이 대표적이다. 이들 정책은 각기 다른 듯 보이지만 결국 토지임대부 주택을 기반으로 하고 있다.
 
토지임대부 주택이란 공공이 토지 소유권을 갖고, 토지를 뺀 건물만 분양하는 방식이다. 화천대유가 막대한 시세차익을 얻을 수 있었던 근본 원인도 대장지구 5개 구역의 부지 시행권을 확보할 수 있었기 때문이다.
 
토지임대부 주택을 통하면 아파트 분양가에서 원가의 대부분을 차지하는 땅값이 제외돼 이른바 '반값 아파트' 공급이 가능해진다. 다만 공공의 토지를 빌리기 때문에 매달 임대료는 내야 한다. 
 
홍남기 부총리가 거론한 지분적립형 주택은 분양을 받거나 매수할 때 주택 지분 전체가 아닌 일부만 갖고 나머지는 공공이 소유하는 방식이다. 수분양자는 20~30년에 걸쳐 지분을 매회 10~25% 취득할 수 있고, 그전에는 잔여 지분에 대한 임대료를 주변 시세의 80% 수준으로 내야 한다.
 
하지만 공공 토지 기반의 주택 공급에 대해 회의적인 시각도 잔존한다.
 
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공공기관이나 민간이 택지를 개발할 때 토지임대부 주택을 짓게 될 경우 건물만 사려는 수요가 있는지 의문"이라며 "주택을 구입하는 사람들은 토지, 건물을 일체로 소유하는 완전소유권 형태를 선호하지 건물만 소유하는 반쪽 소유를 원하지 않는다"고 지적했다.
 
이어 "토지임대부 주택을 공급하면 임대 공급은 가능하겠지만, 분양주택이 줄고 이는 곧 재고주택 가격 상승으로 이어진다"며 "대장동 사건을 해결할 수 있는 근본 대안은 아니다"라고 설명했다.
 
반면 최배근 건국대 교수는 토지 소유권을 공공이 가져가는 토지임대부가 '옳은 방향성'이라고 조언하고 있다.
 
최배근 교수는 <뉴스토마토>와의 통화에서 "토지에 대해서는 공공이 소유하고 개발해 주택만 분양하는 식으로 해야 토지 가격이 상승하더라도 이익을 환수할 수 있다"고 말했다.
 
서울주택도시공사(SH공사)의 유력 후보로 거론 되고 있는 김헌동 전 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부장 역시 토지임대부 주택 공급을 줄곧 주장해왔다.
 
문제는 재원이다. 각 개인이 소유하고 있는 땅을 국가가 수용하기 위해서는 막대한 자금이 필요하기 때문이다.
 
이에 대해 최 교수는 기본소득형 국토보유세 도입을 제안했다. 최 교수는 "결국 세금을 걷어서 충당할 수밖에 없다"고 말했다.
 
그러면서 "토지 소유를 많이 하려고 하는 것은 그에 따른 기대수익이 높기 때문 아니겠나"라며 "재산을 많이 가진 사람들이 그에 대한 합당한 기여도 해야 한다"고 주장했다.
 
그는 "그런 점에서 기본소득형 국토보유세를 도입해야 한다"며 "시뮬레이션에 따르면 토지보유세를 0.5% 정도만 하더라도 국민들 중 90%에서 95%까지는 손해보는 게 없다"고 강조했다.
 
세종=조용훈 기자 joyonghun@etomato.com
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