주요 재건축·재개발 단지의 개발 소식이 진전될 때마다 부동산 시장은 마치 이 지역에 아파트가 다 지어진 것 마냥 들썩인다. 몇 층, 몇 동, 몇 가구가 지어질지 계획수립도 안 됐는데 벌써 인근 아파트 단지의 시세와 견주어 10년 뒤의 분양가까지 점치는 상황이 나온다.
구축 아파트의 정비사업이 한 계단씩 오를 때마다 그 동네는 주거환경 개선에 대한 기대감으로 기존 아파트 단지의 시세가 오르는 풍선효과가 나타난다. 이 시세는 다시 재개발 단지의 시세로 반영되고 향후 분양가까지 좌지우지한다.
4개 조합이 모두 교통영향평가를 통과한 성동구 성수전략정비구역만 봐도 그렇다. 이 지역과 2009년 오세훈 서울시장이 한강 르네상스 프로젝트의 일환으로 50층까지 건축을 허가하는 내용을 발표했지만 2011년 박원순 전 시장의 2030서울 도시기본계획으로 인해 35층 제한이 생겼다. 박 전 시장이 집권한 10여년의 세월 동안 합정· 여의도· 이촌· 압구정 등 성수를 제외하고 한강 르네상스 프로젝트로 지목된 시역은 모두 전략정비구역에서 해제됐다.
그나마 재개발 희망이 있는 성수전략정비구역은 아직 건축 심의 계획도 안 세워진 상태지만 오 시장의 취임만으로 50층 높이의 공동주택이 들어설 수 있다는 기대감이 형성됐다. 그러나 실제로 현장에 가봤더니 정작 그 지역에 살고 있는 주민보다는 공인중개사나 외부 투자자들이 시장을 교란하는 경우가 더 많다는 것을 알 수 있었다. 평당 1억원은 넘게 받아야한다, 매물이 귀하다, 이미 부자들이 많이 투자해서 사업 속도가 빨라질 것이다 등의 말들이다.
이러한 말들은 결국 재개발 후 추가 분담금을 낼 여력이 없는 실거주자들의 귀를 자극한다. 팔고 나가는 것 밖에는 답이 없으니 최대한 높은 시세를 부르는 것이다. 빌라나 상가 등 저층주거지가 밀집한 재개발 단지는 아파트로 구성된 재건축 단지와 달리 시세를 가늠하기가 힘들다는 점 때문에 투자 위험도가 높다.
이 투기를 막기 위해 정부는 강남권, 성수동 등 일명 '핫'한 곳에 매매 거래가 까다롭도록 토지거래허가구역 지정을 강행했다. 실거주가 목적이 아닌 이상 거래 허가를 받기 힘들어진다는 뜻인데 실제로 시장에 거래량을 줄이는 효과로 나타났다.
그러나 이는 임시방편에 불과하다. 정권이 바뀔 때마다 규제를 풀었다 조였다 손바닥 뒤집듯 부동산 정책이 바뀐다. 정비사업은 최소 10여년 이상이 걸리는 장기 프로젝트기 때문에 정책이 바뀔수록 사업이 지연될 수 밖에 없다. 조합원들은 자신들에게 유리한 때를 기다리기 때문이다. 정부는 전 정권의 흔적 지우기에 급급하지 말고 부동산 시장의 안정화를 위해 일관된 정책을 펼치는 방법을 논의했으면 한다.
윤민영 사회부 기자