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김응열

수도권에 ‘누구나집’ 공급…“서울 수요 분산 어렵다”

전문가들 “외곽에 짓는다고 수요 오겠나” 한목소리

2021-06-10 14:41

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경기도의 한 아파트 공사 현장. 사진/뉴시스
 
[뉴스토마토 김응열 기자] 더불어민주당 부동산특별위원회가 서민과 무주택자의 내 집 마련을 위한 ‘누구나집’ 공급 계획을 10일 공개했지만, 부동산 전문가들은 대체로 아쉽다는 데에 의견을 모았다. 기대했던 서울 물량은 없이 수도권 외곽에서 공급이 진행된다는 점에서 수요 유입이 기대만큼 나타나지 않을 수 있다는 것이다. 
 
전문가들은 누구나집 모델이 서울 수요를 분산하는 데는 한계가 있다고 지적했다. 서울에는 마땅한 택지가 없는 탓에 수도권을 공급 지역으로 설정한 점은 일견 이해가 간다면서도, 서울 수급 불균형을 해소할 공급이 될 수는 없다는 것이다. 
 
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “수도권 외곽에 집을 짓는다고 서울 수요가 분산되지는 않는다”라고 꼬집었다. 서 회장은 “부동산 시장은 주거 개념에 더해 자산가치 상승을 기대하는 심리도 강하다”라며 “외곽 지역의 누구나집 공급은 수요 확보에 한계가 있을 것”이라고 분석했다.
 
송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장도 “수요가 있는 곳에 공급을 하는 것이 중요하다”라며 “수도권 외곽으로 유입할 수요는 많지는 않을 것”이라고 설명했다. 
 
아울러 이처럼 입지적 단점 때문에 가격 상승 기대감이 약하고 분양전환 포기로 이어질 수 있는 점도 수요 유입에 장벽이 될 전망이다. 향후 집을 되팔 때 차익이 많지 않을 수 있다는 우려에 선호도가 높지 않을 가능성이 상당하다는 것이다. 10년 가까이 거주하면서 이사를 가기 어려운 점도 실수요자들의 관심을 줄일 수 있는 요소다. 
 
김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “이사 가기가 사실상 불가능한 점, 향후 집값이 어떻게 될지 모른다는 점 등을 놓고 보면 무주택 실수요자들이 뜨거운 호응을 보이기는 쉽지 않다”라고 평가했다.
 
여당이 공개한 누구나집은 집값의 6~16%를 지급한 후 10년 간 시세의 80~85% 수준 임대료를 내면서 거주하다가 최초 공급 가격으로 분양받을 수 있는 정책이다. 의무임대기간 10년에 임대료는 인상이 5% 이내로 제한된다. 무주택자에 우선공급된다. 
 
이번에 발표한 사업부지는 경기·인천에 집중됐다. 인천 검단, 안산 반월 및 시화, 화성 능동, 의왕 초평, 파주 우정, 시흥 시화 멀티테크노밸리(MTV) 지구 등에 총 1만785가구가 공급된다. 연내 사업자를 선정해 내년초부터 분양을 추진한다. 
 
함영진 직방 빅데이터랩장은 “종잣돈이 부족한 사회초년생과 신혼부부 등이 초기 낮은 자본으로 장기 자가 이전이 가능하다는 것은 장점”이라며 “자산가치 상승 가능성이 높은 선호지역 위주로 청약 집중 현상이 발생할 것”이라고 분석했다.
 
또 “10년간 월세를 납입해야하는 만큼 임대료 부담을 낮추기 위해, 수분양자가 목돈이 생겼을 때 보증금과 월세 비중을 변경할 수 있는 임대 제도 유연화를 고려할 필요도 있다”라고 제언했다.
 
여당은 이날 2기 신도시 내에 5800가구를 추가 공급하는 대책도 같이 내놨다. 화성 동탄, 양주 회천, 파주 운정, 평택 고덕 내 유보용지 중 일부를 주택용지로 활용해 신규 주택을 공급한다. 내년 사전청약을 진행하고 2023년 이후 착공할 계획이다.
 
여당은 2기 신도시 추가 공급도 꺼내며 공급 기대감을 잔뜩 불어넣으려는 모습이지만, 이 물량 역시 긍정적인 평가는 적었다. 물량 자체도 적고, 서울이 아니라 기존 조성 중인 2기 신도시에 추가 공급을 한다는 점, 2기 신도시보다 서울과 인접한 3기 신도시 사전청약이 임박한 점 등의 영향으로 서울 수요 흡수보다는 2기 신도시 인근의 주거 수요를 유인하는 데 그칠 것이란 분석이다.
 
김성환 부연구위원은 “2기 신도시 입주를 원했던 이들이라면 기회가 될 물량이겠지만, 수도권 부동산 시장의 상승 흐름을 바꿀만한 규모라고 보기는 어렵다”라며 “3기 신도시 사전청약과 시기가 맞물리기 때문에 이번 추가 물량을 선호하는 이들은 많지 않을 것”이라고 진단했다.
 
고준석 동국대 겸임교수는 “신도시에 수요가 들어오려면 신도시의 자족 기능이 충분해야 하는데, 유보용지를 주택용지로 바꾸면 자족 기능이 줄어들 우려가 있다”라며 “신도시의 베드타운화 가능성을 배제할 수 없다”라고 짚었다.
 
또 “공급 자체는 좋은 방향이지만, 발표만 연이어 쏟아낼 게 아니라 실질적인 공급이 이뤄지도록 속도를 내야 한다”라고 덧붙였다.
 
김응열 기자 sealjjan11@etomato.com
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