문재인 정부 4년…15억원 이상 아파트 거래 비중 4배 늘었다

2017년 15억원 실거래 비중 4%…올해 15%

서울시 내 아파트가 늘어서 있는 모습. 사진/뉴시스

 

[뉴스토마토 김응열 기자] 문재인 정부 4년동안 서울에서 초고가 주택 매매가 크게 늘어난 것으로 나타났다. 시장을 옥죄는 부동산 정책이 쌓이면서 시장 안정화는커녕 아파트 시세가 전방위적으로 뛴 결과다. 

 

부동산114가 국토교통부 실거래 내역을 가공해 만든 자료를 12일 분석한 결과, 올해 1월부터 이달 11일까지 서울에서 거래된 15억원 초과 아파트는 2463채였다. 전체 거래 1만5922건 중 15.5%에 해당하는 규모다. 올해 거래된 서울 아파트 10채 중 1채 이상은 15억원 넘는 값에 팔렸다는 얘기다. 전 자치구가 투기과열지구인 서울에서는 15억원 이상의 아파트 매매시 주택담보대출이 금지된다.

 

이 기간 9억원 초과 15억원 이하 아파트 매매는 4130건으로 25.9%를 차지했고, 6억원 초과 9억원 이하는 4412건, 27.7%를 기록했다. 6억원 이하 아파트 매매는 4917건으로 30.9%를 차지했다. 가격 구간별 분석 중에서는 6억원 이하 거래가 가장 많았으나 10채 중 3채 정도에 불과했다. 

 

서울 내에서 15억원 초과 아파트 실거래 비중이 가장 높은 곳은 서초구였다. 서초구는 올해 실거래 828건 중 66.1%에 달하는 547건이 15억원을 넘었다. 이외에 강남구는 56.2%가, 송파구는 44.6%가 15억원 초과 거래였고 용산구도 올해 매매 거래 중 56.5%가 15억원을 넘겼다. 25개 자치구 중 19곳에서 15억원을 넘는 실거래가 있었고, 15억원 초과 거래가 없는 곳은 6곳에 불과했다. 

 

이 같은 양상은 현 정부가 임기를 시작한 2017년과는 딴판이다. 2017년 한해 동안 서울의 15억원 초과 아파트 거래는 4182건이었는데, 서울 전체 매매 10만5079건 중 4%에 그쳤다. 올해 수치와 11%포인트 이상 차이가 나는 것이다. 

 

또 2017년의 6억원 이하 아파트 실거래는 6만7813건으로 64.5%를 차지했다. 문재인 대통령이 임기를 시작한 때만 해도 서울 아파트 실거래 중 절반 이상이 6억원 이하였다. 올해 비중은 2017년보다 30%포인트 이상 적다. 이외에 2017년의 6억원~9억원 비중은 20.4%였고 9억원~15억원은 11.1%였다. 

 

15억원 초과 거래가 나오는 자치구도 올해보다 드물었다. 2017년 15억원 초과 거래가 있던 자치구는 11곳이었다. 올해는 절반 이상의 실거래가 15억원을 넘는 서초구와 강남구도 당시에는 각각 22.1%, 26.6% 수준이었다. 2017년 두 지역에서는 9억원~15억원 실거래 비중이 더 많았다. 

 

중저가 아파트 실거래 비중이 줄어들고 초고가 주택이 늘어나는 건 시장을 억누른 정부 정책의 결과다. 현 정부는 임기 동안 25번의 부동산 대책을 냈고, 대다수는 수요 억제 중심의 내용이었다.

 

다주택자 대상 보유세와 양도세 인상, 규제지역의 전국적인 확대는 강남3구처럼 시세차익 기대가 큰 서울 핵심 지역을 중심으로 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 흘러들 요인으로 작용했다.

 

또 2019년 12·16 대책에 포함된 아파트 가격별 주택담보인정비율(LTV) 규제 강화, 쉬지 않는 집값 상승으로 인한 ‘영끌매수 패닉바잉’ 현상은 중저가 아파트로 실수요가 유입하는 환경을 만들었고 중저가 아파트 시세도 치솟았다.

 

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “6억원 이하의 아파트 거래 비중이 줄어드는 건 6억원 이하 아파트를 찾아보기 어려워졌다는 것”이라고 분석했다. 집값 상승으로 6억원 이하 아파트가 드물어졌다는 취지의 설명이다. 

 

취임 4주년을 맞아 연설에 나선 문 대통령도 “부동산 가격을 안정시키겠다는 목표를 이루지 못했다”라며 “부동산 부분만큼은 정부가 할 말이 없는 그런 상황이 됐다”라고 언급했다. 부동산만큼은 자신 있다던 문 대통령이 정책 실패를 사실상 시인한 셈이다. 

 

정부가 뒤늦게 공급 필요성을 인지하고 공공주도의 물량을 내놓고 있으나 개발 계획에 필요한 행정 절차 및 공사 기간 등을 고려하면 실질 공급에는 수년의 시간이 필요하다. 

 

양도세 인상 등으로 다주택자 매물이 나오기도 여의치 않다. 오는 6월부터 다주택자 양도세 중과가 시행되지만, 아실이 집계한 이달 12일 서울 아파트 매물은 4만7686개로 지난해 같은 시점 7만5290개보다 36.6% 적다.

 

지난해에는 6월 전까지 장기보유 다주택자를 대상으로 양도세 중과를 한시적으로 배제하며 매물이 다수 나온 적 있지만, 현재는 양도세 부담이 이미 높아 차라리 보유하고 있다가 시세차익을 누리려는 이들이 많다는 게 전문가들 분석이다.

 

송승현 도시와경제 대표는 “정부의 주택 정책이 아파트 시세를 15억원 이상으로 몰아가는 상황”이라며 “신규 공급 외에도 거래세 정상화를 바탕으로 기존의 재고주택이 시장에 풀려 수급 균형을 맞추도록 해야 한다”라고 제언했다. 

 

김응열 기자 [e-mail]