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정등용

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집값 뛰니 ‘계약파기’ 통보…예방 방법은?

중도금이나 잔금지급일 이전에 일부금 입금하면 효과적

2021-02-18 09:09

조회수 : 1,928

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집값이 치솟자 매도 계약을 파기하는 집주인이 늘고 있습니다. 받은 계약금보다 집값 오름세가 더 커 계약을 진행하지 않는 것이죠. 이 때문에 매수인은 계약금을 보내고도 안심할 수 없는 상황이 이어지고 있습니다.
 
현재로선 공인중개사를 통해 거래를 했어도 매도인이 계약 파기를 요구하면 이를 저지할 수 있는 방법이 없습니다. 이행에 착수하기 전(중도금 납부 등)까지는 계약금의 두 배를 배상하고 계약을 파기하는 것이 매도인의 정당한 권리이기 때문입니다.
 
민법 제565조 제1항은 '당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자(매수자)는 이를 포기하고 수령자(매도자)는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다'고 규정하고 있습니다.
 
경기도 용인시 기흥구 일대 아파트들의 모습. 사진/뉴시스
 
이로 인해 매수인들 사이에선 '계약 파기 예방법'이 관심을 얻고 있습니다. 부동산 시장 변화가 커 정상적인 방법으로는 거래를 담보할 수 없다는 불안감이 반영된 것이죠.
 
엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 “매도인의 계약파기는 원칙적으로 계약이행 전에만 할 수 있는 것”이라며 “매수인이 이를 예방하기 위해서는 계약이행을 빨리하는 것이 중요하다”고 말했습니다.
 
계약파기를 막기 위해서는 중도금이나 잔금지급일 이전에 일부를 지급하면 효과적입니다. 엄 변호사는 “잔금지급일 이전에 일부 금액을 지급하면 계약이행으로 보아 매도인의 파기가 불가능해진다”고 조언했습니다.
 
계약금·중도금·잔금 지급 시기를 촘촘하게 설정하는 것도 도움이 됩니다. 엄 변호사는 “요즘 같은 시기에 집주인이 계약 파기를 하는 이유는 시간이 지날수록 집값이 오르기 때문이다”라며 "계약이 반드시 이행되길 원한다면 각 시기를 가까이 두고 즉시 시행하는 것도 파기를 막는 방법"이라고 귀띔했습니다.
 
보통 계약금(매매가의 10%)보다 더 많이 지급하는 것도 도움이 된다고 합니다. 예를 들면, 10억원 상당의 아파트를 매수할 경우 계약금은 1억원이지만 1억원 이상을 계약금으로 보내 매수 의사를 확실히 하는 방법입니다.
 
한편 ‘가계약금’인지 ‘본계약금’인지를 두고도 분쟁이 발생하곤 합니다. 이에 대해 엄 변호사는 “특정이 안 된 가계약금일 경우 매도인은 가계약금만 돌려주면 계약 파기가 가능하다"며 “가계약금 지급 이후 본 계약을 체결할 경우에는 계약 내용을 분명히 정할 필요가 있다”고 덧붙였습니다.
 
 
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