(미분양 그림자)②부동산PF 금리 급등에…시행사 '휘청'

부동산 호황에 부동산 PF 대출 잔액 급등…반년새 10조원 늘어미분양 리스크에 연체 사례 속출…보험사 연체 잔액 4배 증가"대출 금리 치솟고 연장도 어려워…수익성 악화에 도산 위기 높아져"

여의도 일대 모습. (사진=뉴스토마토)

[뉴스토마토 김현진 기자] "극단적으로는 이자를 100%를 요구하는 곳도 있어요. 대출을 해주기 싫다는 말을 돌려서 하는 거죠."

 

미분양 리스크가 증가함에 따라 금융업계에서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 난색을 표하고 있다. 시행사들의 사업 자금 조달에 빨간불이 켜지며 도산 위험성도 증가하고 있다는 우려가 나온다.

 

최근 몇 년간 부동산 시장이 호황을 유지함에 따라 부동산 PF 대출 잔액은 크게 늘었다. 한국은행에 따르면 지난 6월 말 기준 금융권(은행·보험·여전·저축은행·증권)의 PF 대출 잔액은 112조2000억원으로 지난해 말 101조9000억원보다 10.1%(10조3000억원) 증가했다. 2020년 말(84조9000억원)과 비교하면 1년 반 만에 32.1%(27조3000억원) 늘어난 수준이다.

 

올해 들어 부동산 시장 침체가 본격화함에 따라 PF 대출 연체 잔액도 증가세를 보이고 있다.

 

윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 자료에 따르면 지난 3월 말 기준 보험사의 부동산 PF 대출 잔액은 42조2472억원이다. 이 중 부동산 PF 연체 잔액은 1298억원으로 지난해 말 305억원 대비 4배 이상 늘었다.

 

보험사의 부동산 PF 연체율도 지난 3월 말 기준 0.31%로 지난해 말(0.07%)보다 0.24%포인트 상승했다.

 

같은 기간 증권사의 부동산 PF 대출 잔액은 1968억원으로 지난해 말(1691억원) 대비 16.4% 증가했다. 같은 기간 연체율도 3.7%에서 4.7%로 1.0%포인트 늘어난 것으로 조사됐다.

 

올해 들어 미분양 리스크가 크게 증가함에 따라 금융권에서도 부동산 PF 대출을 꺼리는 분위기다.

 

금융업계 관계자는 "부동산 PF 대출의 경우 사업장이나 사업 규모에 따라 금리가 달라진다"며 "리스크가 적으면 적을수록 금리를 싸지는데 올해 들어 부동산 시장 하락세를 보이며 미분양 리스크도 크게 증가했기 때문에 금융업계에서도 조심스럽게 접근할 수밖에 없다"고 말했다.

 

서울 강북구 전경. (사진=뉴스토마토)

이에 시행사들이 사업 진행에 어려움을 겪고 있다. 부동산 PF 대출 금리가 급등한 가운데 조건도 까다로워졌다는 것이다.

 

시행사 관계자는 "불과 한 5~6개월 전에만 하더라도 부동산 PF 대출 금리가 6~6.5%였는데 지금은 10%, 많게는 20%까지 요구하는 곳도 있다"며 "심지어 경기도지역 약 3200가구 규모의 주택개발 사업장의 경우 30% 이상의 이자와 조달 비용을 요구한 것으로 알고 있다"고 설명했다.

 

이어 그는 "부동산 PF 대출을 연장할 때에는 기존 대출금의 일부를 상환해야만 연장해준다는 조건이 붙는 등 사업을 진행하는 데 어려움이 많다"고 덧붙였다.

 

이는 결국 시행사들의 수익성 악화로 이어지며 심할 경우 도산 위기로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.

 

다른 시행사 관계자는 "부동산 PF 대출 금리가 인상됐을 뿐 아니라 원자재 가격도 급등하며 결국 사업성이 떨어지게 된다"며 "지금 부동산 PF 대출 연장이 필요한 사업장이 순차적으로 돌아올 텐데 대출금 회수 등과 같은 요구가 들어온다면 결국 도산 위기까지 갈 수 있다"고 말했다.

 

부동산 공급을 담당하는 시행사들이 사업을 진행하는 데 어려움이 계속될 경우 윤석열 정부가 약속했던 270만호 공급에도 차질을 빚을 수 있다는 지적이 나온다.

 

부동산업계 관계자는 "지금 개발을 시작해야 2~3년 후 분양을 진행할 수 있는데 현재 상황으로 본다면 기존 사업장 대부분이 스톱될 수밖에 없는 상황으로 정부가 목표로 잡았던 270만호 공급도 어려워질 수 있다"고 말했다.

 

결국 시행사들의 어려움을 덜어주기 위해 제도적 지원이 필요하다는 설명이다. 시행사 관계자는 "금융사에서 부동산 PF 브릿지론 연장이나 PF 체결 시 기존 대출금 원금을 회수하는 것은 조금 지양하고 기다려줬으면 좋겠다"며 "정부의 경우 공공에서 공급한 부지의 대금 납입 조건을 약간 완화하는 방식도 지금 상황에서 도움이 많이 될 것"이라고 말했다.

 

김현진 기자 [e-mail]