(동네한바퀴)이문1·3구역 재개발 매물도 13억
전매제한 없어 투자수요 꾸준해…동호수 배정 앞두고 눈치보기
입력 : 2021-07-19 06:00:00 수정 : 2021-07-19 06:00:00
[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 대규모 정비사업으로 인해 청량리역 일대 부동산 시장이 천지개벽하자 투자자들의 시선은 이문·휘경 뉴타운으로 옮겨갔다. 서울에서 그나마 덜 비싼 재개발 아파트를 받을 수 있는 곳이라는 기대감 때문이었다. 
 
하지만 올해 일반 분양을 앞둔 이문1구역과 이문3구역에서 전용면적 84㎡형 아파트를 신청한 물건들의 시세는 이제 모두 10억원을 훌쩍 넘어버렸다. 
 
이문1구역은 서울시 동대문구 257-42번지 일대를 정비하는 사업지다. 한국외국어대학교와 한국예술종합학교를 양 옆에 둔 전형적인 대학가 빌라촌으로 현재 철거가 마무리돼 착공을 기다리고 있는 상태다. 
 
이문3구역은 이문로를 사이에 두고 이문1구역과 마주보고 있다. 도로변에서 KCC웰츠타워를 뺀 나머지 구역을 재정비한다. 
 
이문1구역과 3구역 모두 1호선 외대앞역과 신이문역 더블역세권에 속하지만 1구역에서는 3구역을 지나야 역에 이를 수 있다. 역까지 걷기엔 3구역과 철로 건너편 4구역이 좋다. 
 
이문1구역은 2010년 3월에 사업시행인가가 난 곳인데 아직도 첫삽을 뜨지는 못하고 있다. 지난해에도 연내 분양할 거란 말이 있었지만, 올해에도 조합원 평형 신청이 7월로 예정돼 있어 일반 분양은 12월로 미뤄길 것으로 전망된다. 
 
다만 2018년 1월24일 이전에 관리처분인가를 얻어서 조합원 지위 양도를 규제하는 전매제한에서 자유롭다는 것이 큰 장점이다. 서울에서 조금이라도 종잣돈을 덜 들여 새 아파트를 장만하고 싶어 하는 수요자들이 이런 메리트에 이끌려 이곳을 찾고 있다. 
 
이문1구역 공사현장. 철거는 끝났으나 아직 본격적인 공사는 시작하지 않았다. <사진/ 김창경 기자>
 
왼쪽 이문1구역 공사현장 옆 사진의 오른쪽이 한국외국어대학교다. <사진/ 김창경 기자>
 
이문1구역 건너편에 이문3구역 공사현장이다. 멀리 보이는 아파트들은 1호선 철로 너머에 있다. <사진/ 김창경 기자>
 
 
이문1구역은 지하5층~지상27층, 39개동 3069세대 규모의 래미안 아파트가 들어설 예정이다. 조합원수는 1575명이며 일반분양도 953세대로 적지 않다. 임대아파트도 541세대 포함돼 있다. 
 
이문3구역은 3-1과 3-2 구역으로 나뉜다. 3-2는 이문1구역 뒤편, 천장산과 한예종 후문 쪽에 자리 잡은 저층 아파트로, 이문3구역이라고 하면 대개 3-1구역을 지칭한다. 
 
3-1구역은 지하6층~지상41층 18개동 4169세대로 조성된다. 3개 단지로 구성되며 GS건설과 현대산업개발이 나누어 시공한다. 1단지는 외대앞역과 가깝고 2단지, 3단지는 이문초등학교와 가깝다는 이점이 있다. 
 
두 지역의 재개발 물건은 두어달 전까지만 해도 총투자금 10억원대 미만으로 거래됐으나 현재는 12억원을 훌쩍 넘어섰다. 이문3-1구역에서 전용면적 84㎡형을 신청한 조합원 매물의 경우 초기 투자금 9억8300만원에 이주비 1억3700만원, 추가분담금 1억4900만원을 더한 시세는 12억7000만원에 달한다. 현재 프리미엄은 8억~8억5000만원에 형성돼 있다. 
 
이문1구역 매물의 경우 감정가에 프리미엄을 더해 9억2700만원, 이주비 8300만원, 추가분담금 2억8300만원을 더하면 13억원에 육박한다. 여기에 취득세 4.3%와 중개수수료까지 감안하면 초기 투자금 부담이 상당히 커졌다.  
 
하지만 이 지역 중개업소와 조합원들은 근처에서 2년 전에 입주한 휘경 SK뷰 아파트의 현재 시세와 비교했을 때 더 오를 가능성이 충분하다고 자신했다. 현재 휘경SK뷰 호가는 13억~14억원에 형성돼 있다. 최근 13억원대 중반 매물이 체결됐다는 소식도 들리고 있다. 
 
현장의 중개업소에서는 “현재 물건이 많지 않고 조합원들의 동·호수 배정도 머지않아 지금 시세는 더 오를 가능성이 높다”고 말했다. 
 
근처 구축 아파트 중에서는 이문1구역과 3-2구역 옆에 있는 이문래미안1차 아파트가 눈에 띈다. 20년 된 379세대 소형 아파트지만 대형 평형이 많아 대학 교직원들이 선호하는 곳이라고 한다. 천장산 기슭이라 조용하다는 것이 큰 장점이다. 1구역과 3-2구역이 개발될 경우 근처 환경 개선의 효과를 함께 누릴 수 있을 것으로 기대된다. 
 
외대앞역까지는 도보로 15분 정도 걸리지만 단지 바로 앞에 마을버스를 이용하면 된다. 
 
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com

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  • 김창경

<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다.

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