[뉴스토마토 최승근기자] 분양시장 양극화가 심화되면서 불법, 편법 분양에 대한 우려가 켜졌다. 부산 등 청약 시장 열기가 살아있는 곳은 시세차익을 거두기 위한 분양권 불법 전매가, 시장 침체 지역에서는 낮은 경쟁률을 끌어올리기 위한 깜깜이 분양이나 자서분양 등이 발생할 수 있기 때문이다.
지난해 11.3 대책이 나오기 전 서울 강남 지역은 대표적인 부동산 과열지역으로 꼽혔다. 신규 분양 단지마다 수십대 1은 물론 수백대 1까지 경쟁률이 치솟고 분양가도 고공행진을 기록했다.
청약 경쟁률이 높아지면서 분양권 불법매매도 크게 늘었다. 지난해 서울경찰청 지능범죄수사대는 강남 신규 단지 분양권을 대량 확보해 전매제한 기간에 불법매매해 이득을 챙긴 혐의로 분양권 업자, 청약통장 작업자 230여명을 검거했다.
이들은 건당 수백만원을 받고 위장전입이나 위장결혼으로 점수를 조작하는 방식으로 당첨 확률을 높여 분양권을 확보한 뒤 아파트 분양을 희망하는 사람들에게 프리미엄을 받고 팔았다.
해당 단지의 경우 서울 최고 수준의 경쟁률을 기록하는 등 인기가 높아지면서 프리미엄만 1억~2억원을 웃돈 것으로 알려졌다.
시장에서는 현재 분양열기가 지속되고 있는 부산 지역에서도 이 같은 불법 전매가 발생할 가능성이 높을 것으로 예상하고 있다.
부산은 조정대상 지역으로 선정됐지만 민간택지의 경우 전매제한이 적용되지 않는다. 이 같은 영향으로 11.3 대책 이후 조정대상 지역에서 청약 경쟁률이 하락하고 거래가 감소한 것과 달리 부산은 여전히 수십대 1의 경쟁률을 유지하고 있다.
금융결제원에 따르면 지난해 12월 부산 지역의 평균 청약경쟁률은 33.73대 1 수준으로 전국 평균(8.75대 1)과 서울 지역 평균(7.37대 1)을 크게 웃돌았다. 지난달 평균 청약률 상위 10개 단지에서도 부산은 4곳은 차지해 가장 비중이 높았다.
부산은 지난해 전매비율이 전국 평균에 비해 50% 이상 높았다. 부산 영산대학교 주택·도시연구소에 따르면 지난해 1월부터 8월까지 전국 평균 분양권 전매비율은 15.3%로 집계됐다. 이중 부산은 26%로 전국 평균 대비 58% 높았고 서울(6.3%)에 비해서는 4배 이상 높은 것으로 나타났다.
분양권 전매비율이 높다는 것은 실수요 보다는 투자 수요가 높다는 것을 의미한다. 부산은 구도심 개발과 제2공항 등 지역 내 대형 개발 호재와 더불어 재건축 단지가 지역 시장을 견인하고 있다는 점에서 실수요와 함께 투자수요도 꾸준히 몰리고 있는 상황이다.
반면 수도권을 중심으로 부동산 시장 침체가 심화되고 있는 지역에서는 경쟁률 하락을 막기 위해 깜깜이 분양이나 자서분양이 발생할 가능성이 있다.
청약 1순위 자격요건이 강화되면서 입지나 투자가치가 확인된 곳에만 청약통장이 몰리다 보니 상대적으로 입지가 좋지 않은 곳에는 청약통장이 모이지 않아 미달이 발생할 확률이 높기 때문이다.
건설업계 관계자는 "지난해 11월 대책 이후 조정대상 지역에서는 한 번 당첨이 되면 이후 5년간 다른 아파트의 청약을 할 수 없기 때문에 예전과 같은 묻지마식 청약은 불가능 할 것"이라며 "주변 시세에 비해 가격이 높거나 입지가 떨어지는 등 투자가치가 낮은 단지는 판매가 더욱 힘들어질 것"이라고 말했다.
깜깜이 분양은 건설사들이 분양사실을 대외에 거의 알리지 않고 청약일정을 진행하는 것을 말한다. 당첨자 추첨 및 계약을 하루 만에 끝내는 등의 편법을 사용해 의도적으로 미분양을 만든다.
건설사 입장에서는 일부 분양자만 가질 수 있는 인기 동이나 인기 층을 선착순 물량으로 돌려 계약률을 높일 수 있다는 장점이 있다. 하지만 분양정보를 제대로 알기 어려운 일반 청약자들은 정정당당하게 분양을 받을 수 있는 기회를 잃게 되는 셈이다.
준공 후 미분양 사태가 발생할 경우 시공사나 시행사가 자사 임직원들에게 주택을 강매하는 자서분양 문제가 벌어질 수도 있다. 자서분양의 경우 중도금 대출 과정에서 직장정보를 확인하도록 돼 있지만 직장정보가 게재돼 있는 보험서류 대신 다른 서류로 대체가 가능해 현재 대책에 허점이 있다는 지적이 많다.
아울러 건설사 임직원 본인 대신 임직원 가족이나 시공사 하청업체 직원 등이 자사 아파트를 구입할 경우 이를 확인하거나 제재할 방법이 마땅치 않다는 점도 문제다.
경기 오산 세교신도시에 들어서는 한 아파트 견본주택 앞에 부동산중개업자(떳다방) 100여명이 내방객들과 상담하기 위해 길게 줄지어 서 있다. 사진/뉴시스
최승근 기자 painap@etomato.com