용산역세권개발 사업은 서울 용산구 한강로 철도정비창 부지와 서부이촌동 일대의 56만6800㎡를 업무, 상업, 주거가 복합된 국제업무지구로 조성하는 대규모 프로젝트다.
사업비 규모만 놓고 보면 제2 롯데월드의 14배에 달한다.
2012년 1월 착공을 목표로 하는 이번 사업은 개발 완료 후 예상되는 건물 총 면적만 317만㎡로, 도심 용산을 탈바꿈하는 대형 개발 사업이다.
특히 150층 높이 초고층 랜드마크 타워가 건립될 것으로 계획되는 등 전체 서울 지형을 바꿀 것으로 관측돼 사업 시작 전부터 기대를 모았다.
◇ 롯데관광개발·삼성물산 등 '드림허브' 사업권 확보
이 매머드급 사업은 롯데관광개발, 삼성물산 등 26개 법인으로 구성된 '드림허브 컨소시엄'이 8조원의 땅값을 지불하겠다고 밝혀 사업권을 확보했다.
이후 드림허브컨소시엄은 땅주인인 코레일 등과 공동 출자를 통해 시행사인 드림허브프로젝트금융투자회사(PFV)를 구성했다.
드림허브PFV의 최대 지분은 한국철도공사(코레일)이 보유하고 있으며 25%의 지분으로 2500억원을 출자했다.
롯데관광개발이 1510억원을 출자해 15.10%, KB자산운용이 1000억원을 출자해 10%, 푸르덴셜이 770억원으로 7.7%의 지분을 확보했다.
건설사 중에서는 삼성물산이 640억원을 출자해 6.4%로 지분이 가장 많고, GS건설과 현대산업개발, 금호산업, 포스코건설, 롯데건설, SK건설, 한양 등이 1~2%대의 지분을 확보 중이다.
이밖에 SH공사와 미래에셋이 4.9%의 지분을 확보한 것을 비롯, 삼성생명과 삼성SDS가 3%, 우리은행 2%, KT&G 1.5%, CJ 1%의 지분을 보유했다.
태영건설, 두산건설, 남광토건, 반도건설, 유진기업, 계룡건설, 삼환기업, 삼성에버랜드, 우미건설, 삼성화재, 호텔신라 등은 1%미만의 지분을 확보해, 이번 사업은 분야를 막론한 법인들의 출자로 '황금알을 낳는 거위'가 될 것 같았다.
◇ 부동산 경기 악화로 사업 '삐걱'..3월 납부금 여태 못내
승승장구할 것 같던 이번 사업에 문제가 생기기 시작한 것은 부동산 경기 악화로 8조원에 달하는 땅값 지불이 어려워지면서다.
2008년 금융위기 발생 전 부동산 경기가 최고조에 달하고 개발 호재까지 겹치면서 이 일대 땅값은 최대 20% 이상 급등하기도 했지만, 금융위기 이후 사정이 달라졌다.
호황기에는 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 땅값을 쉽게 조달할 수 있었지만, 부동산 경기가 하락하자 금융기관들이 대출에 난색을 표하면서 자금 확보가 쉽지 않게 됐다.
그러면서 드림허브컨소시엄은 땅값 지불에 어려움을 겪었고, 땅주인인 코레일에 지난해 3월 6437억원 규모의 2차 토지매매 중도금과 분납이자, 3차 계약금을 내지 못했다.
상황이 이렇게 되자 코레일은 공기업(준정부기관) 사무규칙 개정에 맞춰 지난해 10월 계약사항 일부를 수정해 3, 4차 계약금 분납기간을 최장 7년으로 연장하고, 계약금을 20%에서 10%로 내렸다.
이후 컨소시엄은 8500억원 규모의 자산유동화증권(ABS) 발행 등을 통해 2차 땅값을 지불할 수 있었지만 사정은 나아지지 않았고, 급기야 올 3월 납부해야 할 7000억원 규
모의 계약금과 중도금을 내지 못하는 상황에 몰렸다.
◇ 중재안마저 결렬, 사업 벼랑 끝으로..'정부 개입' 마지막 카드
이런 상황이 지리하게 이어지자 결국 롯데관광개발 등 일부 출자사들이 중재안을 제시해 실마리를 풀려했다.
중재안은 17개 건설사들의 지급보증 규모를 9500억원으로 낮추고, 일부 출자사들의 유상증자 참여와 함께 코레일에 9500억원 규모의 ABS발행을 위한 담보제공 요구 등을
담았다.
이로써 이번 사업은 해결의 실마리를 찾는 듯 했지만 건설사들이 결국 지급보증안을 거부하면서 중재안마저 결렬됐고, 파국의 벼랑 끝으로 오게 됐다.
상황이 이렇게 되자 급기야 정종환 국토해양부 장관이"용산역세권개발 사업에 정부의 역할이 있는 지 심도있게 보려고 한다"며 사실상 정부 개입 가능성을 밝혔고, 결국 사상 최대라는 이 사업의 성패 여부는 '정부 개입'이라는 마지막 카드만을 남겨두게됐다.