[뉴스토마토 정기종기자] 11.3부동산 대책 여파에 연일 하락세를 지속하고 있는 강남 재건축 시장 향방이 곧 결정될 전망이다. 강남권 재건축 아파트 정비계획 변경안이 대거 포함된 올해 두 번째 도시계획위원회 결과에 따라 단지별 희비가 크게 엇갈릴 수 있다.
특히 재건축 초과이익 환수제에 따른 세금폭탄을 피하기 위해 각 조합별 다른 행보를 이어가고 있는 만큼, 이번 상정안 통과 여부가 초과이익환수제 회피는 물론, 중장기적 시장 분위기를 좌우할 것으로 보인다.
18일 서울시는 2017년도 제 2차 도시계획위원회를 개최해 총 14건(신규 7건, 재상정 5건 등)의 안건을 상정했다. 이 가운데 강남권 재건축 아파트 변경계획안에 대한 안건이 절반인 7건(약 1만1000가구)에 달한다.
이번 도시계획위원회 상정 안건에 포함된 강남권 재건축 아파트는 반포주공1단지를 비롯해, 신반포3차·경남아파트, 잠실 진주아파트, 잠실주공 5단지 등이다.
해당 단지들은 이번 안건 통과 여부에 촉각을 곤두세우고 있다. 내년 부활을 앞둔 초과이익환수제를 피하기 위한 관리처분인가 신청까지 시간이 빠듯한 만큼 이번 도계위가 초과이익환수제를 피할 수 있는 심리적 마지노선 이라고 여기는 분위기다.
정비사업으로 발생한 이익이 1인당 3000만원이 넘으면 초과금액의 최대 50%까지 세금으로 내야하는 초과이익환수제를 피하기 위해서는 올 연말까지 관리처분인가 신청을 마쳐야 한다.
하지만 관리처분계획이 내부 조합원들에게 분양되는 대지나 건축시설에 대한 배분계획을 조율해야 하는 탓에 소요기간을 기약할 수 없는 만큼 일찌감치 사업계획 승인 단계를 통과하는 것이 현재 재건축 단지들의 최우선 과제다.
특히 시장 급랭할 수 있다는 우려에도 정부가 규제 강화 기조를 유지하며 시장이 어느 정도 진정세로 돌아선 상황에서, 특정 단지 가격 폭등에 부담을 느낀 서울시가 최근 잇따라 강남권 정비사업계획에 재검토 의견을 피력해온 만큼 상황이 낙관적이진 않다.
제 2차 도계위 상정안에 목록을 올린 잠실주공5단지는 여전히 최고 50층 규모 계획을 고수하고 있다. 하지만 서울시가 최근 층고 제한에 엄격한 입장을 취하고 있어 통과여부에 관심이 쏠리고 있다. 잠실주공5단지 전경. 사진/뉴시스
상정안 안건목록에 이름을 올린 단지들 중 특히 주목받는 단지는 2090가구 규모의 반포주공1단지(1, 2, 4주구)와 3930가구를 품은 잠실주공5단지다.
반포주공 1단지는 1~4주구로 구성된 1단지를 1, 2, 4주구와 3주구로 분리해 추진 중이다. 이 가운데 이번 통과여부를 가리는 1·2·4주구의 경우 앞선 두 차례 도계위에서 지적된 사항을 조합이 일부 양보한데다 깐깐한 층고나 용적률이 아닌 기반 시설건이 심의에 오르는 만큼 통과에 대한 기대가 높다.
반면, 최대 규모의 잠실주공5단지는 조합 측이 요구한 최고 층수 50층 허용 여부가 희비를 가를 전망이다. 조합측은 현재 지상 15층 3930가구의 단지를 지상 50층, 6529가구로 탈바꿈하는 계획안을 고수한 채 제출한 상태다.
비록 단지 입지가 제3종 일반주거지역으로 분류돼 50층 단지 건축이 가능하기는 하다. 그러나 최근 서울시가 법적 허용 여부를 떠나 '도시계획 2030플랜'을 바탕으로 주거지역 건물 최고 층수를 35층으로 엄격히 제한하고 있는데다, 다른 단지와의 형평성을 고려해 통과를 낙관할 순 없어 보인다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "안건이 통과 된 단지라고 해도 당장 거래 시장이 활발해진다고 보기는 어렵다"며 "당장 문의는 크게 늘 것으로 보이지만 안건 통과에 따른 가격 상승폭을 매수자들이 당장 안을 수 있을지는 조금 상황을 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.
한편, 서울시 도시계획위원회는 이번 상정안건 통과여부를 19일 오전 9시 공개할 예정이다.
정기종 기자 hareggu@etomato.com
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