대학 졸업 후 잘나가던 셀러리맨 생활을 접고 과감히 부동산 시장에 뛰어든 장용석 장대장부동산그룹 대표. 그는 '부동산은 결코 어려운 것이 아니다'고 강조한다. 그렇다면 그가 생각하는 부동산은 어떤 것일까.
"남들보다 결코 늦지 않게 접근하는 것이 중요하다. 동시에 효과를 극대화할 수 있는 타이밍을 잡는다면 누구는 부동산에 쉽게 다가갈 수 있다."
장 대표가 생각하는 부동산은 흐름과 타이밍이다. 그동안 어떻게 움직여 왔고, 또 앞으로 어떻게 흘러갈지를 파악하는 것이 선행 돼야한다는 것이다. 그리고 남들보다 한 발 앞서서 접근한다면 부동산은 결코 어렵지 않다는 것을 알게 된다고 그는 강조했다.
장 대표는 전국 각지를 돌며 실제 수많은 투자컨설팅을 진행해 왔고, 누구보다 현장 감각이 뛰어난 전문가다. 현장을 누비며 쌓아온 다양한 정보와 데이터는 그가 가진 최고의 자산이다.
시장 전망에 대한 갑론을박이 오가고 있는 부동산 시장의 현재 분위기와 향후 전망, 부동산 투자 접근에 있어 유념해야 할 부분을 들어봤다.
-최근 수요자들이 가장 궁금해하는 내용은.
역시 지역에 대한 문의가 가장 많은 편이다. 요즘 강남에 투자해도 되는지, 아니면 어느 지역이 오를 것 같냐는 등의 질문이다. 최근 부동산시장은 전반적인 흐름보다는 국지적으로 등락이 엇갈리는 경우가 많다. 강남이라고 다 좋은 것은 아니다. 같은 강남이라도 재건축 사업이 진행되는 개포동 일대가 있는 반면, 바로 근처지만 도곡동 등은 고층 아파트가 즐비하게 늘어서는 등 분위기가 많이 다른 만큼 상황에 따라 접근하는 방식도 많이 달라야 한다.
다만, 월세를 통한 안정적인 수익이든, 아니면 시세차익을 노리는 투자라도 가장 중요한 것은 입지와 임대수요 등을 꼼꼼히 살피는 등 개별 물건에 대한 분석이 가장 중요하다. 단순하게 어느 지역이 앞으로 좋아질 것이라고 해서 무턱대고 투자에 나서는 것은 절대 금물이다. 그 지역 수요자들이 왜 해당 지역에 머물려고 하는지, 어떤 계층인지 등을 판단하는 것이 선행돼야 할 것이다.
-최근 '핫(Hot)한 지역은 어디가 있나.
수도권에서는 평택이 최근 가장 뜨거운 지역이고, 앞으로도 지속적으로 관심을 받을 것으로 예상된다. 미군부대 이전과 삼성전자 등 대기업의 투자가 이어지는 등 지속적으로 개발호재가 이어지는 만큼 앞으로도 관심이 높을 것으로 보인다. 다만, 공급도 지속적으로 이어지고 있는 만큼 최근 흐름은 물론, 향후 수요자들의 선호를 예측한 투자가 필요하다.
평택의 경우 과거 2룸 주택이 인기를 끌었지만 비슷한 가격대의 3룸이 공급되면서 2룸의 수익률이 다소 떨어졌다. 그리고 최근에는 커뮤니티 시설을 갖춘 단지들에 대한 수요가 늘고 있는 만큼 이런 부분들을 염두에 두고 접근해야 실패를 줄일 수 있을 것이다.
-제주도 땅에 대한 관심이 높은데.
제주도 해변가의 경우 집을 지을 수 있는 땅이 3.3㎡당 300만원 수준까지 가격이 올랐다. 하지만 바닷가에서 조금 안쪽으로 들어오면 개발호재가 있지만 아직도 10만원~20만원대의 땅이 여전히 많이 있다.
특히, 세계7대자연경관지역 선정과 외국인 영주권 혜택 등 가격 상승을 기대할 수 있는 요소들이 여전히 많이 있다. 또 귀농귀촌으로 젊은 수요들도 지속적으로 유입되고 잇는 상황이다. 때문에 제주도는 세컨하우스 개념으로 투자 가능성 여전히 높은 지역으로 볼 수 있다고 생각한다. 내륙지역의 경우 시골에 위치해 있지만 3.3㎡당 50만원이 넘는 땅들도 많은 것과 비교하면 향후 가격 상승도 기대할 수 있다. 다만, 매물로 나오는 땅이 많지 않아 물건 구하기는 쉽지 않은 상황이다.
-최근 부동산에 투자하는 유형은.
과거에는 땅이나 재개발·재건축 상품 등에 대한 투자 선호가 높았다. 하지만 최근에는 가격 상승에 따른 시세차익에 대한 기대보다는 안정적인 월세를 받으려는 투자자들이 많다. 저금리 기조가 이어지면서 특히 수익형 부동산을 통한 안정적인 임대수익을 원하는 수요자들이 크게 늘고 있다. 월세로 고정적인 수익을 확보하면서 가격이 올라 향후 시세차익을 기대할 수도 있기 때문이다. 하지만 최근 토지 가격이 많이 올라 임대수익과 시세차익 두 마리 토끼를 잡는 것을 기대하는 것은 결코 쉽지 않다. 서울의 경우 땅값이 이미 크게 오른 상황이라 사업성이 높지도 않을 뿐더러 토지 자체도 거의 없는 상황이다.
다만, 일부 지역에서는 여전히 토지에 대한 선호도가 높은 곳도 있다. 실제 한 지인은 경기도 남양주에서 목돈이 마련될 때마다 땅에 투자해 시세차익을 얻는 사례도 있다.
-수익률 하락에도 수익형 부동산에 몰리는데.
주택시장 가격이 크게 오르거나 갑자기 급락하는 등의 흐름이 많이 사라졌기 때문이다. 그만큼 시세차익을 노린 투자로 인한 소위 말하는 '대박'을 기대하기 힘들어졌기 때문이다. 서울의 경우 특히 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산에 대한 수요가 지속적으로 늘고 있다. 때문에 어느 지역에 투자하느냐가 가장 중요한 부분이다.
오피스텔의 경우 교통호재와 수요유입, 재건축 이주수요 등을 잘 살펴볼 필요가 있다. 9호선 라인의 경우 업무밀집 지역들을 지나는 황금노선으로 평가받고 있는 만큼 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있을 것으로 평가된다. 또 한전부지와 한국감정원, 종합운동장 등 개발이 예상되는 지역들로 이동이 편리한 주변 역세권 지역도 고려할 만하다. 여기에 강남권 재건축 이주수요가 향후 몇 년간 계속될 예정인 만큼 강남4구 역세권 지역의 경우 고정적인 수요 확보가 가능할 것으로 예상된다.
-부동산 시장 하락시기에 대한 갑론을박이 이어지고 있는데.
부동산 시장을 예측하는 것 만큼 어려운 것은 없는 것 같다. 많은 전문가들의 전망이 나오고 있지만 실제로 들여다보면 제대로 맞는 경우는 쉽게 찾아볼 수 없다. 다만, 부동산 시장에 영향을 미치는 국내외 변수에 대한 관심을 꾸준히 가진다면 어느정도 흐름을 알 수 있다고 생각한다.
과거 부동산 시장은 지난 2008년을 정점으로 금융위기 등이 맞물리면서 가격 하락세를 이어왔다. 그리고 최근에는 정부의 지속적인 부동산 시장 규제 완화로 어느정도 가격을 회복했고, 또 일부 지역은 과거 고점을 넘어선 곳들도 나오고 있다.
국내 부동산 시장은 세계 경제 흐름과 맞물려 가고 있다는 부분을 염두해두어야 할 것이다. 그런 관점에서 본다면 당분가 주택시장을 중심으로 소폭이나마 상승세가 이어질 것으로 예상된다. 다만, 미국이 금리를 인상할 경우 해외로 자본이 일정 부분 빠져나가고, 국내 금리가 오를 가능성이 있다. 분명 국내 주택시장에는 결코 달갑지 않은 부분이다.
최근 계속되는 전셋값 상승과 저금리로 수요자들의 매수세가 우세한 만큼 연말까지 주택구입은 예년에 비해 크게 늘어날 것으로 전망된다. 이에 따라 가격도 약보합세가 이어질 것으로 예상된다. 또한, 강남권의 경우 수익률이 조금 낮더라도 환금성이 뛰어나 투자자들이 지속적으로 관심을 가지고 있는 지역이다.
-저서 '부동산이 가장 빠르다'는 어떤 내용을 담고 있나.
일종의 투자사례집으로 보면 된다. 그동안 부동산 일에 몸을 담으면서 실제 경험을 바탕으로 토지 투자는 물론, 중개업무 등에 대한 다양한 내용을 사례 중심으로 엮었다. 서산과 당진, 여주, 이천, 춘천, 울진 등 전국적으로 호재가 있거나 이슈가 있었던 지역들을 중심으로 어떤 목표를 가지고 어떻게 접근했느지, 또 어떤 결과가 나왔는지 등 부동산에 관심을 가진 수요자들이 쉽게 읽을 수 있도록 꾸몄다.
최근 다음 책을 준비중인데 이번에는 지역 전반에 대한 얘기와 과거 변천사, 향후 전망 등 전반적인 내용을 소개할 예정이다. 어떤 지역에 특정 상권이 활성화 됐다면 이 지역에 왜 이런 상권이 몰리게 됐는지, 또 앞으로는 어떻게 발전해 나갈지 등을 소개해 부동산 흐름을 독자들이 파악하는데 도움을 주고자 한다.
-부동산 시장 접근에 있어 가장 중요한 부분은.
부동산은 선점이 중요하다. 어떤 투자에 있어 뒤늦은 접근은 수익을 높이는데 결코 도움이 되지 않는다. 그리고 선점을 위해서는 과거의 흐름을 알고, 향후 어떻게 움직일지에 대한 정확한 예측이 필요할 것이다. 다만, 너무 앞서가는 것도 피해야 한다. 과거 평택의 경우 7~8년 전에 미군부대 수요를 예상하고 많은 투자자들이 접근했지만 부대 이전 지연으로 실패를 경험한 사례가 있다. 결국, 남들보다 빠르게 움직이지만 효과를 극대화할 수 있는 타이밍을 잡는 것이 가장 중요하다고 생각한다.
◇국내에서 가장 큰 부동산 컨설팅 업체 중 하나인 장대장부동산그룹 전문가들은 최근 투자자들 사이에서 입소문이 퍼지며 현장 활동 외에도 방송과 강연 등으로 일정이 바쁘다.
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