부동산 시장이 불황일 때 오히려 호황을 누리는 시장이 있다. 바로 NPL, 부실채권 시장이다. 최근 NPL이 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 방법으로 떠오르면서 이 시장에 대한 관심이 부쩍 늘고 있다.
하지만 아직은 수요자들에게 채권투자는 낯설게만 다가오는 시장이다. 조규택 지지옥션 NPL 사업팀(유니온AMC) 전무를 만나 NPL 시장에 대한 궁금증을 풀어봤다.
조 전무는 "NPL 시장은 투자 방법이 쉽지 않지만 경매보다 우월한 지위에서 보다 저렴한 가격으로 주거용이나 수익형 부동산 매입이 가능해 전세난이 심한 요즘 내 집 마련의 한 방법이 될 수 있다"며 "경매보다 늦게 시작한 시장인 만큼 꾸준히 관심을 가진다면 일반 투자자나 실수요자 모두에게 기회는 얼마든지 있다"고 자신했다.
그는 또 "모두가 웃을 때 웃을 수 없고, 모두가 힘들 때 나홀로 좋아할 수도 없는 아이러니한 직업을 가지게 됐다"며 "아직은 NPL에 대해 생소하게 느끼는 사람들이 많지만 이번 기회로 많은 사람들이 이 시장을 알게 됐으면 한다"고 전했다.
-NPL(부실채권)이 무엇인지 궁금하다.
일반적으로 NPL이란 Non Performing Loan의 약자로 사전적 의미로는 활동이 멈춘 고정적인 이자나 원금이 회수되지 않은 연체상태의 담보 대출 또는 무담보 신용대출을 의미한다. 금융기관이 개인이나 기업에 돈을 빌려주고 3개월 이상 원금과 이자를 회수하지 못하고 있는 연체상태의 대출 채권을 보통 부실채권(NPL)이라고 하는데, 최근 이슈가 되고 있는 NPL은 이 중 부동산을 담보로 한 담보 대출이다.
금융기관은 금융감독원이 요구하는 일정 수준의 자기자본비율을 유지하기 위해 또는, 연체채권 관리에 필요한 비용을 절감하기 위한 이유 등으로 NPL을 매각하게 된다. 수억원에서 많게는 수천억원 단위로 채권을 묶어 매각하게 되는데, 투자자는 향후 채권 회수가 예측되는 금액에 대해 할인된 가격에 사들인 뒤 담보 부동산을 법원 경매 등을 통해 처분해 채권을 회수하는 것이 NPL투자의 주요 방식이다.
-NPL 투자가 가지는 장점은.
어떤 투자 방법이든 수익이 가장 중요한 부분이다. NPL 투자자는 부실채권의 향후 예상되는 회수금액에 대해 할인한 금액으로 NPL 채권을 매입한다. 근저당 채권을 할인한 금액만큼 싸게 매입해서 배당으로 인한 차익으로 수익을 내거나 혹은 낙찰을 위한 전략적 사전 작업으로 활용하는 동시에 절세 수익까지 기대할 수 있는 투자 방법이다.
그리고 NPL 투자자는 경매사건에서 이해관계인으로서 일반 경매 투자자들이 접하는 매각물건명세서 외 경매사건 기록을 열람할 수 있는 지위를 가지게 된다. 따라서 경매 목적 부동산에 대해 오픈되지 않은 독점적인 정보를 접하게 됨으로써 경매에 입찰해 동산을 취득하는 것을 목적으로 하는 경우 일반 경매 투자자들보다 우월한 지위에 놓이게 된다. 또, 양도소득세 절세 효과 등의 장점도 있다.
-수익률은 어느 정도나 되나.
NPL 채권, 정확하게 담보부 NPL 채권의 수익률은 부동산의 가치와 연동된다. 부동산의 가치는 분석하는 시각에 따라 다르기 때문에 수익률을 정의하는 것은 어려운 일이다.
전문적인 NPL 투자자가 아닌 일반 NPL 투자자가 선호하는 주거용 부동산의 경우로 간단히 예를 들면, 일반적으로 주거용 부동산 특히 아파트나 오피스텔의 경우 NPL 투자자는 금융기관으로부터 대출원금의 100%수준에서 매입한다. 역시 NPL 투자자가 노릴 수 있는 수익은 대출 계약상의 연체이자로 볼 수 있는데 통상적으로 연체이자는 대출 원금의 15~20%수준이다. 따라서 NPL 채권 매입시점에서 경매 절차를 통해 배당받는 시점까지 투자금액의 15~20%수준의 투자 수익률을 기대할 수 있다. 여기서 최근 저축은행 등 2금융권을 중심으로 실행되는 질권 대출을 감안할 경우 30%에 육박하는 자기자본 수익률을 기대할 수 있다.
다만, 이는 단순한 수치일 뿐 향후 NPL 투자를 계획한다면 실제 부동산의 가치를 평가해야한다는 점을 반드시 명심해야 한다.
NPL 시장의 규모는 얼마나 되나
금융감독원에 따르면 저축은행을 제외한 금융기관에서 매각한 부실채권의 규모는 2012년 6.8조원, 2013년 6.2조원, 2014년 5조원이었고, 2015년 1/4분기에 8000억원 규모의 부실채권을 매각했다. 규모가 감소하는 것은 금융기관의 연체율과 연관있는데 같은 기간 동안 금융기관의 연체율은 지속적인 하락 추세를 보이고 있기 때문에 금융기관에서 매각하는 부실채권의 규모도 감소하고 있다고 볼 수 있다.
-투자 성공 사례가 궁금하다.
NPL투자에 있어 기본 핵심은 부동산의 가치를 정확하게 파악하는 것이다. 사실 지금 살고 있는 아파트 역시 NPL채권 매입을 통해 취득하였는데, 당시 현장 실사를 통하여 채권을 매각하려는 업체에서 아파트를 저평가하고 있다는 사실을 알게 되어 NPL 채권을 매입하였고, 앞서 설명한 것과 같은 방법으로 경매를 통해 아파트를 매입했다. 아파트를 취득하자마자 레버리지 효과 등을 통해 실제 투자금의 약 60%이상의 시세차익을 기대할 수 있었고, 지금까지 잘 거주하고 있다. 당시 채권 금액이 경매에서 사용한 채권보다 많은 상태였기 때문에 잔여 채권을 탕감해 주는 조건으로 아파트에 거주하고 있던 채무자의 명도도 매우 손쉽게 진행할 수 있었다.
또, 집합상가 안에 위치한 상가 물건의 경우가 있는데 당시 해당 물건의 호수에 대한 경계가 특정되지 않아 경매를 진행할 수 없어 대출채권 원금 대비 20%수준까지 가격이 매우 하락한 NPL 채권을 매입해 경매를 진행시켜 대출채권의 60%수준에서 매각한 사례가 있다. 이는 해당 부동산의 가치를 상승시켜 수익을 창출하는 전문 NPL 투자자의 방식이라고 할 수 있다.
-NPL을 통해 저렴하게 내 집 마련이 가능한가.
NPL을 통해 내 집 마련을 하는 방법은 NPL 채권의 장점에 대해 언급한 내용과 같다. 경매를 전문으로 하지 않으시는 분들이 경매를 참가하는 경우에는 얼마만큼의 금액을 써야 낙찰을 받을 수 있을지 알 수 없다. 설령 어느 정도 금액을 산출할 수 있다고 하더라도 거주하기 좋은 아파트의 경우 경쟁자가 30~40명씩 있기 때문에 번번이 낙찰에 실패해 결국 포기하는 경우가 많다. 그러나 NPL 채권을 매입한다면 같은 수준의 금액을 투자한다고 하더라도 NPL 채권의 근저당 설정액만큼의 높은 가격으로 경매에 응찰할 수 있기 때문에 보다 손쉽게 내 집을 마련할 수 있다.
-NPL 투자 시 주의점은 없나.
여러번 강조해도 모자라지 않는 것이 실제 부동산의 가치를 정확하게 파악해야 한다는 것이다. 같은 아파트에 투자를 하더라도 1000가구 이상 지하철 역세권에 있는 아파트가 있는가 하면 나홀로 아파트인 경우도 있다. 실제 어떤 투자자는 아파트 가격 하락시기에 있는 노후된 나홀로 아파트를 단순히 지역 아파트 낙찰률 통계를 대입한 자료를 보고 투자했다가 손해를 입은 경우도 있다.
또한, NPL 채권 투자는 부동산, 즉 실물에 투자하는 것이 아니고 채권, 즉 권리에 투자를 하는 것이다. 따라서 투자한 권리를 명확하게 확인할 수 있는 보호장치를 마련해야 한다. NPL 채권 투자의 권리를 확인할 수 있는 것은 등기부등본으로, 투자를 했다면 투자한 NPL 채권의 근저당권이 정확하게 투자자 앞으로 이전이 되어있는지를 확인해야 추후 권리행사를 하는데 문제가 발생하지 않는다.
-향후 NPL 시장 전망을 듣고 싶다.
최근 일반 투자자들의 NPL 투자에 대한 관심도가 높아지면서 NPL 투자는 이미 끝났다고 하는 사람들을 자주 볼 수 있다. 1998년 NPL 시장이 만들어 진후 약 15년 동안을 시장 형성기라고 볼 때, 향후 NPL 시장은 이미 안정기에 접어든 하나의 투자 상품, 투자 시장이라고 볼 수 있다. 즉, 과거 15년이 쉽게 투자하고 높은 수익률을 발생시켰던 시기였다면, 향후 NPL 시장은 과거의 영광을 재현하기 어려운 시장이라고 볼 수 있다. 그러나 경매시장과 비교해 볼 때 경매 시장 역시 과거 사람들의 큰 관심이 없던 시절 쉽게 높은 수익률을 얻을 수 있었다가 관심을 갖는 사람들이 늘어나면서 과거에 비해 투자가치가 떨어지자 경매시장은 끝났다고 하는 사람들을 어렵지 않게 볼 수 있었다. 하지만 자세히 살펴보면 투자 가치가 떨어진 시장에서도 충분한 수익을 창출하는 사람들을 어렵지 않게 볼 수 있고, 부동산이라는 특징으로 인해 꾸준히 안정된 투자처로 유지해 나가고 있다. NPL 시장도 마찬가지로 보고 있다. 과거의 영광을 재현하는 것은 어렵겠지만, 투자의 대상이 부동산이라는 특징으로 인해 꾸준히 안정적인 시장으로 발전할 것이라고 보고 있다. 오히려 경매 시장보다 늦게 형성된 시장이기 때문에 충분히 공부하고 꾸준한 관심을 갖는다면 아직 기회는 얼마든지 있다고 자신한다.
김용현 기자 blind28@etomato.com
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