올해 주택매매량이 역대 최고치를 기록할 것으로 전망되지만 전고점인 2006년과 같은 집값 폭등은 없을 것이란 주장이 제기됐다. 올해 120만건의 주택거래가 예상되지만 집값 상승은 3%에 그칠 것이란 전망이다.
주택산업연구원은 20일 '주택매매거래 100만건과 주택가격' 보고서에서 주택매매거래 구조가 달라지며 2006년과 2014년 주택매매 100만건의 의미가 다르다고 주장했다. 지난해 전국 주택거래량은 100만5173건으로, 2006년 전국 주택매매량은 부동산광풍기였던 2006년 108만2453건 이후 8년 만에 100만건을 재돌파했다.
주산연은 2006년과 달리 최근 주택시장은 지방거래가 증가하고 수도권, 특히 서울거래가 크게 위축된 점을 차이로 들었다. 주산연에 따르면 2006년 전체 시장 파급력이 큰 수도권 거래가 전체 거래량의 64.5% 차지했던 반면 2014년에는 46.8% 감소했다. 서울 거래량은 4.4%에서 14.8%로 줄었다.
2006년 대비 2014년 전국 주택거래량은 7.1% 줄었지만 수도권은 46만2111가구로 33.8% 감소했다. 서울은 2006년 26만3599건에서 14만8266건으로 43.8%나 감소했다. 반면 지방5대광역시는 17만2408건에서 23만8377건으로 38.3% 증가했다.
특히 전체주택수 중 주택매매거래량을 표시하는 주택거래율이 2006년 전국 8.0%, 수도권 11.7%에서 2014년 6.3%, 6.4%로 감소하는 모습을 보였다. 지역별로 보면 지난해 수도권 주택거래율은 금융위기 직후인 침체가 시작된 2009년과 유사하고, 지방광역시 주택거래율은 지방호황의 분기점이 된 2010년과 유사하다.
비슷한 규모의 거래가 이뤄졌음에도 거래율이 크게 낮아진 것은 주택공급 증가 때문이다. 2006년 전국 716만가구, 수도권 273만가구였던 전체 주택수는 2014년 1593만가구, 722만가구로 증가했다. 2000년 이후 정부 정책에 따라 경기도 2기신도시 집중 개발 결과, 수도권 재고주택은 3배 가까이 급증했다.
소비자의 타지역 주택 구입도 2006년에 비해 감소세를 보였다. 2006년 관할지역 밖 거주자의 주택매입은 전체 주택거래의 46.7%를 차지했지만, 2014년에는 41.1%로 5.6%p 줄었다. 자본력이 큰 서울 거주자의 주택매입 비중도 2006년 8.2%에서 2014년 5.3%로 감소했다.
이같은 주택거래시장의 구조적인 변화에 따라 주택거래량과 주태가격과의 상관 관계가 과거에 비해 크게 약화되고 있는 것으로 확인됐다. 역대 최고 거래량인 108만건이 거래된 2006년 전국 11.6%, 수도권 20.4%의 급등세를 보였던 주택매매가격은 8년 만인 지난해 100만건을 재돌파했음에도 전국 1.7%, 수도권 1.5%에 머무른 것으로 분석했다.
김덕례 건산연 연구위원은 "최근 들어 주택거래율 증가가 주택가격 상승에 미치는 영향력은 활황기보다 30~40% 정도로 줄어들었다"면서 "이러한 이유로 주택거래량이 100만 건을 넘더라도 2006년 수준의 주택가격 상승은 기대하기 어렵다"고 설명했다.
주산연은 올해 주택매매량을 전고점이었던 2006년보다 11.1% 늘어난 120만건에 달할 것이라고 추정하면서도, 주택가격은 3.0% 상승에 머물 것으로 예상했다. 4월 말 기준 전국 주택거래량은 39만1000여건으로 지난해 같은 기간 32만2000여가구보다 21.4% 증가했다. 연간 역대 최고거래량을 기록했던 2006년 같은 기간 24만7000여건보다도 58.2%나 늘어난 상태다.
김 연구위원은 "경제성장률 수준의 주택가격 상승을 기대할 수 있는 주택거래율은 7%를 넘어야 하는데 이를 위해서는 올해 120만건 이상의 거래가 이뤄져야 한다"며 "현재 수준의 주택거래가 이뤄질 수 있도록 정부의 지원정책이 지속돼야 한다"고 말했다.
한승수 기자 hanss@etomato.com
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