현 정부가 적극적인 부동산시장 살리기에 나서고 있지만 기대에 미치지 못하고 있는 실정인데요. 올해도 연말이 다가오는 시점에서 부동산시장은 어떤 상황이고, 어떻게 방향으로 향할까요?
장용석 장대장부동산그룹 대표 모시고 다양한 이야기 나눠보겠습니다.
앵커 : 9.1부동산대책 이후 빠르게 회복될 것만 같던 부동산시장의 최근 정체된 모습을 보이고 있는 것 같습니다. 전문가로써 최근 시장을 어떻게 보고 계신지요?
장용석 대표 : 9.1부동산대책이 나오면서 정체됐던 부동산시장이 조금씩 풀릴 기미를 한달정도 보였었죠. 그 이후 다시 얼어붙기 시작했는데 이유는 전반적으로 볼때 앞으로 어떻게 될 것인지 중요합니다.
주택보급률이 100%를 넘어섰다는 점. 주택 구매력이 가장 높았던 베이붐세대의 구매력 감소. 젊은 세대들의 주택의 소유의 개념이 아니다 점이 팽배해지며 앞으로도 주택시장은 쉽지 않을거다고 보고 있습니다.
흔히 주택시장을 거의 아파트 위주로 이야기하는데 주목해야할 것은 전셋값이 고공행진을 하면서 원거리로, 변두리로 전출을 갔던 세대들이 그 전셋값 가지고 같은 평수의 같은 지역의 다세대나 빌라를 구매할 수 있기 때문에 그쪽으로 수요가 이동하는 경향이 있다고 볼 수 있겠습니다.
또 신규 분양같은 경우는 위례나 마곡지구 등이 분양열기가 있는데 전반적으로 분양시장이 좋은 것은 아니고 인기있는 곳을 중심으로 시세차익을 볼 수 있는 그런 곳이 분양이 되고 있다고 볼 수 있겠습니다.
매매시장은 역시나 좋지 않은 상황을 보이고 있는 것이 부동산시장의 상황입니다.
앵커 : 국회에서 잠자는 부동산 법안들이 있는데 어떤 것들이 있는지? 통과되어야 된다고 보시는지?
장 대표 : 요약을 하자면 세가지 정도를 볼 수 있습니다.
우선 분양가상한제 탄력적용이 있습니다. 분양가상한제는 부동산이 급등하던 참여정부 때 도입된 법안인데 지금 현재 부동산침체기에는 맞지 않는 법안이라고 볼 수 있습니다.
부동산활성화에 조금이라도 도움이 될려면 시장 경제에 맡겨야 합니다.
두번째는 재건축초과이익환수제 폐지입니다. 그동안 재건축초과이익을 투기조장을 막기 위해 환수를 해왔는습니다. 폐지가 돼서 부동산시장에 훈풍이 불기를 바라는 기대감으로 법안이 올라와 있습니다.
일각에서는 강남부자들만 수혜를 받을 수 있다는 법안이라 말도 있습니다. 재건축연한도 완화되며 가장 큰 시장차익을 볼 수 있어 이런 말이 나오고 있습니다.
마지막으로 재건축 조합원의 소유주택만큼 주택공급을 허용하는 안입니다. 재개발 재건축은 2~3채를 가지고 있어도 1채만 허용하고 나머지는 청산해야 했습니다. 재개발 재건축 주택수를 여러채 허용하면 개발 반대를 줄이고 그만큼 사업을 빠르게 진행할 수 있습니다. 사업을 빠르게 진행할 수 있다는 점이 부동산시장 열기를 다시 가져올 수 있다는 기대감이 있습니다.
앵커 : 부동산 시장 실무에서도 활발하게 일을 하시는데 부동산으로 인한 어떤 고민들이 많은거 같은지?
장 대표 : 상담을 하다보면 매물이 팔리지 않는다. 매도를 하고 이사를 가야하거나 여러채 보유하신 경우에는 시세차익을 보고 팔아야 하는데 이런 부분이 잘 안되고 있습니다.
특히나 집한채만 가지고 있는 은퇴자들이 힘들어 하십니다.
일반적으로 하우스푸어는 가격이 많이 떨어져서 팔고 나면 대출을 변제하는 남는 것이 남는 경우를 말합니다.
제가 생각하는 다른 하우스푸어는 대출은 없지만 수입도 없이 집한채만 가지고 계신 연세드신 분들입니다.
이런 분들이 주택을 매도 후 작은 집으로 이사를 가고 나머지를 수익형 부동산에 투자를 해 월세를 받을 수 있기를 바라는데 문제는 현재 보유하고 있는 아파트의 매도가 쉽지 않다는 점입니다.
실무에서는 이런 애로사항이 많이 나오고 있습니다.
앵커 : 대표님 저서 중에 흥미로운 제목의 책이 있습니다. 부동산이 가장 빠르다는 제목의 책인데요. 어떤 의미인지 설명 좀 해주실 수 있을까요?
장 대표 : 책 제목을 부동산이 가장 빠르다로 지은 이유가 성공하신 분들의 대부분이 부동산으로 부를 축적하신 분들이 가장 많다는 통계가 있습니다. 실제 금융권의 10억원 이상 예금을 가진 VIP고객분들의 투자자문을 하다 보면 부동산 자산을 100억원 이상 가지고 있습니다. 이를 미뤄 볼 때 부의 축적도가 높을수록 부동산이 차지하는 비중이 높은 것을 확인할 수 있습니다.
그래서 부동산이 가장 빠르다는 제목의 책을 쓰게 됐습니다.
앵커 : 어떤 분야가 유망할까요?
장용석 대표 : 상가든 토지든 아파트든 유망한 상품이 따로 있는 것은 아닙니다. 어느 지역에 어떤 입지, 어떤 매물을 얼마에 살 수 있는가를 종합적으로 봐야 합니다. 미래 개발호재와 환금성까지 바라보면서 할 수 있는 투자가 좋은 투자라고 말할 수 있겠습니다.