[뉴스토마토 방서후기자] 정부가 전월세 시장 안정을 위해 내놓았다는 서민 주거비 부담 완화 대의 허점이 곳곳에서 드러나고 있다..
월세 거주 비중이 높은 다가구주택에 대한 지원책은 없는데다, 준공공임대주택 활성화를 위해 금리 인하 등 각종 지원을 해 주다보니 정작 서민들을 위한 공공임대와의 형평성 논란까지 일면서 비난의 목소리가 나오고 있다.
지닌 30일 국토교통부 등 정부 당국은 임대주택 공급과 월세 가구 지원 등을 골자로 하는 '서민 주거비 부담 완화 대책'을 발표했다. 전세에서 보증부 월세로의 임대차 시장 구조 변화를 감안, 전월세 전환과정에서 상대적으로 주거비 부담이 커지는 저소득층과 보증부 월세 가구를 보호하겠다는 취지다.
특히 임대주택 공급시차를 단축시키기 위한 방안으로 정부는 민간이 다세대·연립주택, 단지형 도시형생활주택을 지을 때 투입되는 국민주택기금 지원을 강화할 방침이다. 건설자금 금리가 연 5~6%로 높아 서민들이 주로 거주하는 저렴한 소형주택을 공급하기 어렵다는 이유로 시중금리 수준인 3.8~4%로 금리를 낮춘다는 것이다.
하지만 이미 단지형 도시형생활주택을 임대주택으로 공급할 경우 연 3~4% 금리로 국민주택기금을 대출받을 수 있다. 분양목적으로 지을 때 역시 이번 대책으로 금리가 낮아진다 하더라도 30가구 미만이라면 원룸형 도시형생활주택 건설자금 금리인 4%와 별 차이가 없다.
현재 연 5%인 다세대주택건설자금 금리도 마찬가지다. 따라서 임대수익을 바라고 건물을 짓는 건축주들이 원룸형 주택을 선호한다는 점을 감안하면 금리 인하는 큰 유인 효과를 가져오지 못한다는 지적이다.
즉, 아파트에 비해 공사기간이 짧은 다세대주택으로 신속하게 임대주택을 공급하겠다는 목표는 결국 생색내기에 불과한 셈이다. 또한 정부가 보호하고자 하는 보증부 월세 가구와 주택 공급자와의 수급 불균형이 불보듯 뻔한 일이다.
김혜현 렌트라이프 대표는 "민간에서 임대주택을 공급하는 것은 시장에서 이해관계가 맞아 떨어져야 가능한데, 현재 전세난의 주 원인은 전용면적 60~85㎡ 이하 가족단위가 들어갈 집이 없다는 것이고 이런 형태의 다세대주택이 많지 않은 이유는 수익이 안나기 때문"이라며 "원룸 월세를 50만원 받는다고 했을 때 면적이 두 배 넓은 투룸이라고 해서 100만원을 받을 수 있는 것은 아니며 면적이 커지면 수익률은 떨어지게 돼 있다"고 설명했다.
이어 그는 "정부가 원하는 형태의 원룸보다 규모가 큰 연립이나 다세대주택은 지금도 건축업자들이 짓는다면 얼마든지 지을 수 있지만 대부분 분양이 목적이고 설령 임대사업자가 그러한 집을 분양받아 임대를 놓는다고 했을 때 수익을 장담할 수 없다"며 "여전히 도심은 소형 원룸 위주의 시장이고 외곽으로 가야 어느정도 규모가 있는 다세대주택들이 많은데 아직도 미분양인 곳들이 적지 않기 때문에 여기서 더 공급을 늘린다면 과연 효과가 있을 지 의문"이라고 덧붙였다.
통계청에 따르면 전국에서 보증부 월세 가구 비중이 가장 높은 주택 유형은 단독·다가구주택이다. 아파트와 연립·다세대주택에 거주하는 보증부 월세 가구보다 거의 두 배 이상에 달할 정도다. 이같은 현상은 수도권에서 더욱 두드러지게 나타나 경기도는 단독·다가구주택에 거주하는 보증부 월세 가구 비중이 전국 평균을 훌쩍 넘겼다.
◇ (자료=통계청, 경기개발연구원)
◇ (자료=통계청, 경기개발연구원)
서울의 경우도 지난 1년간 전체 월세 거래량은 15만5010건으로 이 가운데 단독·다가구 월세 거래가 8만3593건으로 가장 많은 비중을 차지한다. 아파트가 3만9666건으로 뒤를 이었고, 연립·다세대는 3만1751건으로 월세 거래 비중이 가장 적었다.
월세 가구 2명 중 1명 꼴로 다가구주택에 살고 있지만, 다가구주택을 지원하는 정책은 전무한 실정이다. 이에 대해 정부는 공급 과잉 우려가 있고 주택의 질이 낮기 때문이라는 입장을 고수하고 있다.
이는 아직 발생하지 않은 수요를 위해 공급을 앞세우는 것이 이미 월세로 살고 있는 사람들의 주거의 질을 개선하고자 하는 노력보다 쉽다는 판단 때문인 것으로 보인다. 하지만 현재 공급이 넘쳐나 정부가 외면하는 원룸형 주택 또한 과거에 정부가 공급을 장려했던 산물이라는 점을 잊어서는 안 된다.
김혜현 대표는 "전세시장에 넘쳐나는 수요를 해소하기 위해 매매를 유도했다가 임대사업자를 육성했다가 임차인을 보호한다고 하는 식의 정책들이 여러가지 다른 방식으로 쏟아지고 있지만 결국 공급으로 통하는 것 같다"며 "기존 주택을 관리한다든지 주거의 질을 개선해야 한다는 측면을 생각하지 않은 것은 아쉽다"고 비판했다.
여기에 정부는 실적이 부진한 준공공임대주택을 늘리기 위해 임대의무기간을 줄이고 내년까지 준공공임대주택 매입자금 금리를 연 2%까지 인하해주기로 했다. 지난 9.1대책에서 다가구주택을 준공공임대주택에 등록할 수 있도록 면적제한을 폐지했지만 1가구1주택이면 어차피 세금 감면 대상이라는 점에서 실효성에 의문이 제기된 이후 또 한번의 지원 꾸러미인 셈이다.
하지만 이렇게 기금 금리를 낮추면 아직까지 입주자 모집 기준이 뚜렷하지 않아 유주택자까지 거주할 수 있는 준공공임대주택보다 무주택 서민이 거주하는 공공임대주택의 금리가 더 높은 아이러니한 상황이 발생한다.
임대주택은 임차인의 임대료로 기금 이자를 갚아나가는 구조이기 때문에 자칫 공공임대주택의 임대료가 더 높아질 수 있다는 우려다. 현재 공공임대주택 건설자금 금리는 전용 60㎡ 이하가 연 2.7%, 60~85㎡ 이하는 3.7%에서 3.3%로 낮아졌지만 준공공임대주택과 비교하면 한참 웃도는 수치다.
이에 대해 국토교통부 관계자는 "임대료는 기본적으로 임대사업자가 정하는 부분이지만 준공공임대주택은 공공의 제한을 받기 때문에 시세 이하로 정하도록 돼 있다"며 "임대사업자가 임대료를 정할 때 사업에 들어간 비용들을 감안할 수 밖에 없고, 기금 이자가 낮아진다면 임대사업자의 부담을 감소시키는 부분이 있어 공급 또한 확대될 수 있을 것"이라고 말했다.
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