[뉴스토마토 김응열 기자] 부동산학계의 많은 교수들이 현 정부의 부동산 정책에 부정적이다. 규제가 각종 부작용을 만든다는 것이다. 학계 대세는 시장주의지만 규제 필요성을 주장하는 이가 있다. 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 주거 정책의 밑바탕에는 서민이 있어야 한다고 강조한다. 시장에만 맡겨선 서민의 주거가 보장되지 못해 규제가 불가피하다는 게 김 교수의 철학이다. 그는 현 정부에 조언도 아끼지 않는다. 주택 시장 안정화에 대체로 성공했으니 성과를 내려고 너무 조급해하지도, 정책에 반발하는 시장에 지나치게 놀라지도 말라는 것이다. 김 교수는 이어 일본 유학 경험을 토대로 인구 감소에 부딪히고 있는 국내 부동산 시장에 관해서도 해결 방향을 제시했다.
김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수. 사진/뉴스토마토
부동산 규제가 왜 필요하다고 보는가
주택은 사유재산이 맞다. 그러나 집은 사람에 꼭 필요하다. 삶에 필요한 3요소, 의식주에 꼽힌다. 집이 없는 고통은 너무 크다. 이 때문에 정부 규제가 필요하다. 실수요자 위주로 주택을 공급할 수 있도록 해야 한다. 투자자 역시 보호해야 하지만 집 사려는 무주택자에게 주택 구매 기회를 보장하는 게 먼저다.
규제는 강할수록 좋다는 것인가
주택 분야를 시장에만 맡겨선 부작용이 크니 적절한 규제가 필요하다는 것이다. 거래가 원활히 이루어지는 환경을 조성하는 수준이 적정한 규제 강도라고 본다. 고가주택 보유자에게는 양도소득세나 보유세 등을 강하게 매길 필요가 있다. 강남권으로 대표되는 고가주택 밀집지역은 인프라가 몰려있다. 교통, 학교, 상업시설 등이 밀집해 있다. 다른 곳이 이만한 입지를 따라올 수가 없다. 그런 혜택의 대가로 강도가 센 세금이 필요하다. 세금을 거둬 공공임대주택 등 재분배에 써야 한다. 공산주의를 추구하는 건 아니지만 주택 시장에는 정부의 큰 손이 필요하다.
문재인 정부의 현재 규제 수준은 적정하다고 보는가
일부분 적정 수준이라고 본다. 집값 안정화는 어느 정도 성공했다. 문제는 거래다. 대출 규제로 거래가 얼어붙었다. 실수요자들마저 집을 살 수 없는 지경이다. LTV는 좀 더 높일 필요가 있다. 일본도 새 집을 구매할 때 주택담보대출 비율이 60% 정도다. 1주택자 역시 대출 규제를 완화할 필요가 있다. 새 아파트로 이사 가고 싶어하는 실수요자로 봐야 한다. 청약가점을 주는 건 무리가 있겠지만 1주택자에 적용되는 규제를 조금 풀어줘야 한다. 물론 기존 주택을 처분한다는 전제가 있어야 한다. 다만 주택 처분 기간도 현재보다 더 길게 잡아야 한다. 주택이 단기간에 팔리지 않는 경우도 많다. 2~3년 정도 처분 기간을 주고, 만일 팔지 않으면 그때 패널티를 주면 된다.
강남권을 중심으로 다시 집값이 오르려 한다. 강남 집값 잡을 수 있을까
강남 집값을 잡기는 힘들 거다. 강남은 특수한 시장이다. 일반적인 주택시장과 다르다. ‘부자들의 리그’가 펼쳐지는 곳이다. 현금부자들의 시장이다. 이 차이를 인정하고 다른 정책을 입안해야 한다. 강남 같은 특수한 곳은 특별관리지역 등으로 새롭게 지정해 관리해야 한다고 조언하고 싶다. 그들끼리 자유롭게 거래하도록 허용하되 보유세 등 세금으로 인프라를 누리는 대가를 거두자는 게 핵심이다.
정부가 강남을 잡으려고 혈안인데 개입이 지나치다는 지적도 있다
주택도시보증공사(HUG)가 분양가 통제를 강화하고 정부도 민간택지 분양가 상한제를 검토하고 있다. 재건축 단지를 때리려는 것으로 보인다. 공공택지라면 몰라도 민간택지에 이런 식으로 개입을 강화하는 건 규제론자인 내가 봐도 지나치다는 생각이 든다. 부동산 규제가 필요한 건 서민을 보호하기 위해서다. 강남은 어차피 부자들 중심의 시장이기 때문에 정부가 개입을 강화하는 건 주택시장 안정화 측면에서도 애매하다고 본다.
규제가 도시정비사업을 막는다는 지적이 많은데, 이에 관해선 어떤가
재건축이든 재개발이든 정비사업은 막으면 안된다는 게 기본적인 입장이다. 민간사업이기 때문이다. 재건축초과이익환수제 등 적정한 규제로 과도한 이익은 일정 부분 국가가 가져갈 수 있도록 정비하되 사업 추진 자체는 허용하는 방안을 같이 마련해야 한다. 정비사업을 막으면 오히려 주거 환경이 나빠질 우려도 있다. 재건축·재개발 등 정비사업은 민간이 나서서 주거환경을 개선하는 기회다. 도시를 재생한다는 관점에서 본다면 오히려 재건축 같은 정비 사업을 촉진할 필요도 있다. 나중에는 환경이 바뀌어 사업성이 떨어질 수도 있다. 그렇게 되면 재건축 추진이 어려울 수 있다.
강남에 주택을 공급할 다른 방안은 없을까
강남 지역에 공공임대주택을 마련해야 한다. 부자들만 강남에 살고 싶은 게 아니다. 직장이 강남에 있는 이들은 직주 근접 차원에서 강남에 들어가길 원한다. 중산층 대상 공공임대주택을 강남에 마련하면 낮은 임대료로 강남 수요를 충족시킬 수 있을 것이다. 임대료가 낮으니 주변 민간아파트의 시세도 어느정도 잡을 수 있다.
부동산 경기 활성화 필요성에는 동의하는가
중요한 건 체감경기다. 체감경기는 결국 내수를 말한다. 부동산 시장을 활성화하면 집값이 오른다. 집값이 오르면 소비 여력이 부족해진다. 내수 경기가 살아나기 어려운 것이다. 부동산 경기를 활성화한다고 경제가 나아진다고 보기는 어렵다. 한국은 고도성장기를 이미 지났다. 성장률 지표가 중요한 게 아니라 순환하는 내수경기가 중요하다. 부동산을 이용한 경기 부양은 적절하지는 않다고 본다. 경제 지표가 나아진다고 모든 이들이 잘 살게 되는 것도 아니다.
김준환 서울디지털대 부동산학과 교수가 지난해 열린 '국제 공간정보 활용전략 세미나'에 참석해 발언하고 있다. 사진/김준환 서울디지털대 부동산학과 교수
현재 국내 부동산 시장의 핵심적인 문제를 꼽자면
인구 감소로 인한 전체 수요 감소다. 지난해 출산율이 0.98명이다. 인구가 줄어드니 국내 주택 수요가 수도권과 지방중심도시 위주로 양극화가 더 심해질 것이다. 어쩌면 일본의 삼극화 현상이 국내에서도 나타날 수 있다. 가격이 오르는 곳, 떨어지는 곳, 부동산 가치가 아예 0이거나 마이너스인 곳이다. 일본 수도 도쿄는 수요가 계속 몰려 가격도 쭉쭉 오른다. 지방은 인구가 줄어드니 가격이 떨어진다. 아예 사람이 살지 않는 곳은 부동산 가치가 없다. 세입자가 들어오지 않으니 수입은 없는데 관리비나 세금은 내야 하니 마이너스다. 인구 감소로 나타나는 현상이다.
인구 감소로 인한 주택 시장 변화에는 어떻게 대처해야 할까
중요한 건 주거복지다. 인구가 줄면 지방의 중소도시에서는 병원, 마트 등 각종 필요한 시설이 사라진다. 차를 끌고 다른 지역으로 이동해야 하는데 지방 도시 인구의 고령화를 고려하면 이동의 어려움 등 각종 불편이 따른다. 때문에 지방의 인프라를 기존의 중심도시 위주로 몰아버리고 주택 역시 이곳에 집중하는 콤팩트시티를 조기에 정착시켜야 한다. 아울러 지방의 신규 택지 개발, 신규 주택 공급 등은 지양해야 한다. 지방 도시 수요를 여러지역으로 분산해 공멸하는 결과를 불러올 수 있다. 일본은 콤팩트시티가 자리를 잡았는데 중심도시 바깥 지역은 개발을 제한한다. 국내에서도 이를 참고할 필요가 있다.
부동산 정책에 관해 정부에 당부하고 싶은 말이 있다면
조급해하지도, 놀라지도 말라. 정책 효과가 단기간에 나오지 않더라도 길게 보고 일관성 있게 기조를 이어갔으면 한다. 일부 무주택 실수요자에게 주택 공급 기회를 늘리도록 제도를 손보는 것 외에는 지금 상태를 유지했으면 싶다. 집값을 내리는 것만이 정답이 아니다. 적정선에서 소폭 등락을 반복하는 수준으로 안정화시키면 된다.
김응열 기자 sealjjan11@etomato.com