[뉴스토마토 김응태 기자] 올해 문재인 정부의 부동산 정책은 투기 수요 억제로 시작해 공급 확대로 끝맺었다. 부동산 시장은 이 같은 정책 기조에 따라 격동했다. 재건축초과이익환수제 부활, 다주택자 양도세 중과 등 상반기 내내 이어진 투기 억제 정책은 서울 아파트 매매가격지수 변동률을 하락시켰다. 다만 양도세 중과로 인한 임대사업자등록 확대와 여의도·용산 통개발 발표는 서울 아파트값을 다시 들썩이게 했다. 이에 정부는 하반기에 투기지역 추가 지정, 종합부동산세 강화, 3기 신도시 건설 등 공급 정책이 포함된 후속 대책을 강구하며 집값 안정화의 토대를 마련했다.
최근 서울 아파트값의 안정은 대출 규제와 부동산 세제 개편, 공공주택 확대 등 잇따라 나온 부동산 정책의 결과다.
올 초만 해도 부동산 시장은 재건축 아파트를 위주로 상승세가 이어졌다. 한국감정원에 따르면 올 1, 2월 아파트 매매가격지수 변동률은 각각 1.34%, 1.39%였다. 지난해 재건축초과이익환수제가 부활하기 전 관리처분계획인가를 마친 강남4구의 재건축 아파트를 중심으로 집값은 오름세를 보였다. 전월세 시장도 매매가격 상승세를 따라 올랐다. 지난 1, 2월 아파트 전월세통합지수 변동률은 각각 0.17%, 0.13%로 집계돼 완만한 상승곡선을 그렸다.
그러나 3월부터는 본격적으로 문재인 정부가 투기 수요 억제책의 효과가 나타나기 시작했다. 정부는 지난해 발표한 8·2 부동산 대책의 일환인 재건축초과이익환수제를 6년 만에 부활시키고, 2월엔 강남권 재건축 단지 예상 초과이익환수금 부담액을 발표하면서 시장이 움츠러들게 했다. 실제로 정부는 강남권 아파트를 재건축할 경우 조합원 1인당 평균 부담금이 4억3900만원에 이를 것으로 예고하면서 다수의 재건축 단지들은 사업을 중단하거나 미뤘다. 거기다 재건축 안전진단 기준까지 강화하면서 3월 아파트 매매가격지수 변동률은 0.77%를 기록했다. 이는 전달에 비하면서 상승폭이 절반 정도 감소한 수준이다. 전월세통합지수 변동률도 -0.12%로 하락 전환했다.
특히 정부는 연이어 4월에 다주택자 양도세를 중과를 시행하면서 투기 수요 억제의 정점을 찍었다. 조정대상지역에서 다주택자가 집을 팔 경우 6~42%의 세금 부과되면서 집값 상승폭이 크게 둔화됐다. 뿐만 아니라 양도세 중과가 시행되기 이전에 집을 매도하는 사례가 늘면서 아파트 매매거래도 크게 증가했다. 실제로 지난 3월 아파트 매매거래량은 연중 최고인 1만4609건을 기록했다.
다만 양도세 중과를 피하기 위해 임대사업자 등록도 늘어 5~6월에는 매물 잠김 현상으로 집값의 추가 하락이 제한적이었다. 5, 6월 아파트 매매가격지수 변동률은 각각 0.22%, 0.21%로 완만한 상승세가 유지됐다. 대신 임대사업자 등록으로 전월세 매물이 시장에 나오면서 전월세지수 변동률은 하락세가 유지됐다.
그러다 7월 박원순 서울시장의 여의도·용산 통개발 발언으로 서울 아파트값 상승에 불을 지폈다. 이른바 여의도·용산 마스터플랜을 통해 국제도시로 조성하겠다는 구상을 발표하면서 서울 아파트값의 상승폭이 크게 뛴 것이다. 당시 매매가격지수 변동률은 7월 0.34%, 8월 0.82%, 9월 1.84% 등 상승폭이 매월 배로 뛰었다. 서울 아파트 전월세통합지수 변동률도 전달과 달리 상승세로 전환했다.
이 같은 부동산 시장의 움직임이 심상치 않자 정부는 연이은 고강도 부동산 정책을 꺼내들었다. 우선 정부는 8·27 대책을 통해 서울과 수도권 9곳을 투기지역으로 추가 지정한데 이어 수도권 지역에 주택을 공급하기로 했다. 이어 정부는 9·13 및 9·21 부동산 대책을 통해 강력한 규제책과 3기 신도시 건설이라는 구체적인 공급안을 제시했다. 특히 9·13 대책에서 종부세 추가 과세와 2주택자 조정·투기지역 주택담보대출금지, 투기지역 임대사업자대출 LTV(주택담보인정비율) 40% 적용 등 주택 구매 레버리지 수단을 억제하면서 집값 하락을 유도했다.
그 결과 서울 아파트 매매가격지수 변동률은 10월 0.58%, 11월 0.05% 등을 기록했다. 1%대 상승률을 보였던 9월과 달리 크게 상승폭이 감소했고, 전월세통합지수 변동률도 11월부터 마이너스로 전환됐다.
한편 최근에는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 도입과 미국발 금리 인상 등의 영향이 겹치면서 서울 송파구 및 강남구 재건축 단지에서 2~3억원 가격이 하락하는 등 본격적인 집값 조정이 나타나고 있다. 9·13 대책의 종부세 강화와 공시가격 상향은 내년에 본격적으로 적용되는 만큼 당분간 서울 아파트값은 하향안정세를 나타낼 것으로 전망된다.
김응태 기자 eung1027@etomato.com