[뉴스토마토 신지하 기자] 정부가 그동안 논란이 됐던 후분양 공정률 기준을 60%로 결정했다. 소비자의 주택 선택권 확보를 위해 적합한 수치라는 설명이다. 다만 4년 후인 2022년에 후분양 사업 성과 등을 검토해 공정률 상향이 가능하다는 여지도 남겼다.
28일 국토교통부가 내놓은 후분양 로드맵에 따르면, 후분양은 내년부터 한국토지주택공사 등 공공기관에서 공정률 60%에 공급된다. 공정률 60% 수준은 지상골조 옥탑을 제외한 골조공사가 마무리되는 시점이다. 그 이상의 공정률은 공공기관의 재무여건, 소비자의 추가선택품목 선택 등을 고려해 자율 시행한다. 다만 2022년에 이들 사업의 성과 평가를 진행해 공정률 상향을 검토하기로 했다.
그동안 후분양에 대한 법적 기준은 없었다. 민주평화당 정동영 의원 등은 과거 주택법 개정안을 통해 공공·민간 가릴 것 없이 공정률의 80%가 넘어야 입주자를 모집할 수 있게 만들어야 한다고 주장해 왔다. 이와 달리 건설업계는 후분양 도입 자체를 반대해 왔다.
김흥진 국토부 주택정책관은 "(후분양) 공정률 80%의 경우 사실상 골조뿐 아니라 마감공사도 막 진행하는 단계라서 타일 등이 붙어 있을 수도 있다"며 "그 단계면 소비자가 선택할 수 있는 옵션 여지도 줄어든다"고 설명했다. 그러면서 "선분양에 비해 입주시까지의 기간도 짧아 소비자들이 목독을 마련한다든지 이주계획을 수립하는 것도 어려워 일단 (공정률) 60%로 운영한다"고 설명했다.
또 "공정률 60%라도 공간배치가 눈으로 확인 가능하며 단지 내에 실질적인 모델하우스도 만들 수 있다"며 "부실시공이나 하자 문제는 선분양 문제뿐 아니라 감리제도 개선, 입주 전 사전점검 강화를 통한 해결이 더 바람직하다고 본다"고 말했다.
이에 대해 최승섭 경제정의실천시민연합 부동산·국책감시팀 부장은 "민간에게 가장 큰 인센티브는 선분양 그 자체"라며 "정부가 후분양 로드맵을 내놓은 만큼 일단 정부 눈치를 봐야해 일정 부분 후분양에 참여하겠지만 지속성이 있을지는 의문"이라고 말했다. 또 "부실시공이라든가 시공사가 약속했던 주변환경개선 등을 눈의로 확인하기 위해서는 공정의 80% 수준은 돼야 한다"고 지적했다.
정부는 우선 공공부문에서의 후분양을 올해부터 단계적으로 도입한다는 계획이다. 후분양 대상 사업은 분양시기가 변동됐을 경우 입주자격을 잃을 수 있는 신혼희망타운과 주거환경개선사업을 제외한 공공분양 물량이다. 신혼희망타운은 혼인 7년 이내 등 일부 대상자의 자격상실 등을 고려했다. 주거환경개선사업은 기존 주민에게 허용되는 우선공급(전매허용)과 분양성이 열악해 장기 미분양이 우려될 수 있다는 점 등이 감안됐다.
후분양 적용기관은 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH)·경기도시공사 등 3곳이다. 이들 기관은 최근 5년(2013~2017년)간 공공분양의 약 90%(LH 68.9%·SH 11%·경기 9.8%·기타 10.3%)를 공급했다. 다른 기관에 비해서도 상대적으로 자금조달능력이 충분한 것으로 알려졌다. 이들 외 기타 공공기관은 자율적으로 후분양을 시행한다. 다만 우선 도입 대상인 LH 등 3개 기관에 대한 후분양 성과를 평가한 후 실제 도입 등을 검토하기로 했다.
LH의 후분양 사업대상지로는 내년 후분양 공급을 위해 당초 올해 분양예정물량이었던 2개 단지(시흥장현 A7블록 614가구·춘천우두 4블록 979호)가 선정됐다. 후분양 공급을 위해 LH와 경기도시공사의 분양관련 내부규정을 연내 개정할 계획이다. 해당 규정이 이미 마련된 SH는 기존부터 공정률 60%에서 후분양을 시행하고 있으며, 올해 1338가구를 공급할 계획이다.
민간부문은 강제보다는 자발적 참여에 초첨을 뒀다. 인센티브 제공을 확대해 후분양으로 유도하겠다는 것이다. 우선 후분양 분양사업에 대한 공공택지 우선공급 근거(택지개발, 공공주택업무처리지침)를 마련하고 올해 4개 택지를 공급한다. 이들 택지는 화성동탄2 A-62(879가구), 평택고덕 Abc46(731가구), 파주운정3 A13(1778가구), 아산탕정 2-A3(791가구) 등이다.
택지대금 납부방식도 개선한다. 계약일로부터 중도금 1회차 납부시까지 18개월의 거치기간을 부여해 사업자의 자금조달 부담을 완화했다. 후분양 우선공급 택지는 택지대금 완납 전이라도 대금납부 이행을 보증하면 착공·분양을 위한 사용승낙을 허용하기로 했다.
후분양 사업 기금 대출 지원도 강화한다. 현재 지원대상을 공정률 80% 이후에서 후분양으로 한정하고 있지만 앞으로 공정률 60% 이후 후분양까지 확대하기로 했다. 대출한도도 후분양시 자금조달 필요 규모 확대를 고려해 장기 민간임대주택자금을 기존 8000만~1억원에서 8000만~1억1000만원까지 인상하되 지역별 사업비 차이를 고려해 대출한도를 차등화했다.
대출금리도 인하한다. 민간은 공공기관 선분양 수준(3.6~3.8%)으로 인하(0.5%포인트)하고, 공공은 선분양보다 낮은 수준(3.1~3.3%)으로 낮춘다(1.0%포인트). 민간은 선분양 대비 대출금리가 0.5% 낮고, 공공은 선분양 금리보다 0.5% 높아 후분양 유인이 미흡한 점이 고려됐다.
세종=신지하 기자 sinnim1@etomato.com