전체 기자
닫기
김창경

ckkim@etomato.com@etomato.com

<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다....
(세모이배월: 맵스리얼티1)임대율 안정…5%이상 수익률 무리없어

헤알화 회복시 자산가치·주가 동반상승 기대

2018-03-16 08:00

조회수 : 9,965

크게 작게
URL 프린트 페이스북
[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자]‘미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호’ 펀드는 미래에셋이 만든 부동산펀드다. 2007년 2월2일에 폐쇄형 펀드로 설정됐고 환금성 확보를 위해 그해 4월9일 증시에 ‘맵스리얼티1’라는 이름으로 상장됐다.
 
맵스리얼티1가 주로 투자하는 대상은 오피스빌딩이다. 현재 보유 중인 자산은 ▲서울 중구 수하동의 센터원빌딩 ▲경기도 분당 서현역 앞 미래에셋플레이스빌딩 ▲판교미래에셋센터 ▲브라질 상파울루 호사베라타워(Rochavera Tower) ▲인도 주요도시 4곳의 주거시설 개발지역 토지 등이다.
 
맵스리얼티1는 여기에서 발생하는 임대료 상당액을 분배금으로 지급한다. 지난 5년 동안에는 매년 주당 200원 이상 나눠줬다. 2013년부터 2015년까지는 매년 200원, 2016년에는 214원, 2017년 결산에서는 226원 분배를 예고했다. 매년 시가배당률은 5%를 넘어섰다.
 
순이익 대부분을 분배금으로 돌려주고 있는 만큼 이익이 안정적이기만 하다면 배당투자 후보로서 손색이 없을 종목이다. 앞으로도 그럴 수 있을지는 투자 부동산의 현재 상황에서 유추해 볼 수 있을 것이다.
 
펀드의 가장 큰 비중은 센터원이 차지하고 있다. 프라임급 빌딩으로 미래에셋증권 본사를 비롯해 외국계기업, 금융회사, 로펌 등이 입주해 있다. 총 4532억원을 투자했으며 자산가치 평가액은 6801억원으로 불어났다. 근처 을지로, 명동 일대에 신규 오피스 공급이 많아 임대율은 91% 수준에 머물러 있으나 임대료 수입은 안정적인 편이다.
 
판교 미래에셋센터는 호텔과 오피스로 쓰이는 중이다. 월간보고서에 따르면, 지난 1월 드디어 임대율 100%를 달성했다. 분당 서현동의 미래에셋플레이스빌딩은 2015년 9월 이후 임대율 100%를 유지하고 있다. 미래에셋은 이 빌딩의 상가를 업종 변경해 임대수익을 높일 계획이다.
 
국내 자산의 상황은 좋은데 해외 자산이 복병이다. 브라질 호사베라타워는 오피스만 놓고 보면 괜찮다. 공실률 10% 수준에 지난해 자산재평가 결과 전년보다 3000만헤알 늘어난 9억6000만헤알이 됐다. 문제는 환율. 헤알화 폭락으로 투자원금 1081억원이 449억원으로 쪼그라든 것. 아직 매각한 것은 아니므로 평가손실이긴 해도 펀드수익률을 크게 까먹고 있는 것은 분명하다. 반대로 헤알화가 살아나면 펀드 성과가 좋아질 수 있다는 뜻이기도 하다.
 
인도의 주거지역 토지는 브라질처럼 손해가 난 것은 아니지만 수익도 변변찮아 기회비용 측면에서 아쉬움이 남는 투자였다. 현재 주관사를 선정해 매각절차를 논의 중이다. 평가액이 119억원으로 크지 않아 매각자금은 다른 부동산 지분이나 대출로 재투자될 것으로 보인다.
 
전체적으로 지금보다 크게 나빠질 자산은 보이지 않는다. 주당 200원 이상 분배에도 무리가 없어 4000원을 밑도는 현재 주가는 부담이 크지 않은 것으로 평가된다.
 
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
  • 김창경

<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다.

  • 뉴스카페
  • email
  • facebook