[뉴스토마토 임은석 기자] 13일 국토교통부가 발표한 임대주택 등록 활성화 방안의 핵심은 임대등록 사업자와 미등록 사업자의 차별화다. 정부는 미등록 사업자들에 세제 등 각종 유인책을 제공함으로써 다주택자의 임대사업을 양성화 한다는 계획이다.
우선 정부는 2019년부터 연 2000만원 이하 임대소득이 있는 미등록 임대사업자에게 최대 84만원의 세금을 과세한다. 내년 말까지 유예돼 있는 연 2000만원 이하 임대소득에 대한 분리과세는 추가 유예 없이 2019년부터 정상 과세할 방침이다. 이에 따라 분리과세의 대상이 되는 임대소득은 과세기간별로 합산하지 않고 소득이 지급될 때에 임대소득세를 원천징수하게 된다. 다만 임대등록을 한 사업자와 미등록 사업자의 필요경비율을 차등조정한다. 경비율이란 임대사업자의 소득에서 차감하는 주요경비를 세금명세서 등 증빙서류 없이 인정해주는 비율이다.
국토부에 따르면 현재는 필요경비율이 60%로 일괄 적용되지만 대책 발표 이후 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 적용된다. 이를 적용하면 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우 임대등록 사업자는 1333만원까지 소득세 부담이 없다. 이를 초과해도 4년 임대는 30%, 8년 임대는 75% 감면된다. 반면 미등록 사업자는 800만원까지만 면세가 인정된다.
예를 들어 8년 장기임대 사업자가 연간 2000만원의 임대소득이 있다면 연간 임대소득세 부담은 7만원이다. 하지만 미등록 사업자의 경우 84만원이다. 등록 사업자에 비해 세금을 최대 77만원을 더내게 되는 것이다. 감면기준은 3주택 이상 임대주택에서 1주택 이상으로 확대돼 내년부터 적용된다.
박선호 국토부 주택토지실장은 "2019년 임대소득 과세가 정상화됨에 따라 등록사업자에게 혜택을 제공함으로써 민간 임대주택을 늘리려는 것"이라며 "등록사업자와 미등록사업자의 세금 차이가 최대 77만원이 나는 만큼 다주택자의 임대사업 등록이 많아질 것으로 기대한다"고 말했다.
아울러 건강보험료도 2019년 소득분부터 정상부과 된다. 다만 2020년 말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자에 대해서는 임대의무기간 동안 건보료 인상분을 대폭 감면할 방침이다. 8년 임대 시에는 건강보험료가 80% 감면되며, 4년 임대 시에는 40% 감면된다. 2021년 이후에는 대해서는 건보료 감면에 따른 등록증가 효과와 건보료 부과체계 개편 추이 등을 고려해 감면 연장여부를 검토할 계획이다.
지방세 감면 혜택도 확대한다. 2018년 일몰 예정이었던 임대주택으로 등록한 공동주택·오피스텔에 대한 취득·재산세 감면 혜택을 2021년까지 3년 연장하기로 했다. 2019년부터는 8년 이상 장기임대하는 전용면적 40㎡ 이하 소형주택에 한해 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택이 부여된다.
또 8년 이상 장기 임대사업자를 중심으로 양도소득세 감면혜택도 강화한다. 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대 시에는 양도세 장기보유특별공제 비율을 현재 50%에서 70%로 상향하기로 했다. 또 장기임대를 유도하기 위해 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대에서 8년 이상 임대로 늘린다.
이와 함께 정부는 임차인 권리보호 강화책도 시행한다. 임대인 동의 없이도 전세금 반환보증에 가입할 수 있도록 제도를 개선하고 가입대상 보증금 한도도 수도권 7억원, 지방 5억원 등으로 상향 조정했다. 임대차 계약 갱신 거절 통지 기간은 만료 1개월 전에서 2개월 전으로 고치고 피신청인의 동의 없이도 임대차분쟁조정위원회의 조정 절차를 개시할 수 있도록 했다. 계약갱신청구권, 전월세상한제는 임대차 등록 의무화 등과 연계해 도입하기로 했다.
한편 현재 국토교통부, 행정안전부, 국세청이 보유한 주택소유, 임대차 계약 자료를 연계해 주택보유 및 임대사업 현황을 파악하는 데이터베이스와 등록 임대사업자 관리를 위한 임대등록시스템이 내년 4월 각각 구축된다. 임대사업자 등록은 지방자치단체 등록 시 세무서에도 자동으로 등록신청이 되고 주소지가 아닌 임대주택 소재지에서도 등록할 수 있게 한다.
박 실장은 "이번 방안으로 세부담이 늘어나는 주요 대상은 3주택 이상을 보유한 다주택자이면서 등록하지 않는 고액 임대사업자"라며 "자발적 임대등록 촉진 방안의 성과와 주택시장 상황을 면밀히 분석하고 관찰할 것"이라고 말했다.
세종=임은석 기자 fedor01@etomato.com