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김형석

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(재테크)지식산업센터 투자 각광…교통·입지조건 잘 따져봐야

취등록세 오피스텔 절반 수준…장기 임대 많아 공실률 부담 적어

2017-11-17 08:00

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[뉴스토마토 김형석 기자] 전매 제한 등 최근 정부의 부동산 대책이 잇따라 발표되고 있지만 각종 세제혜택과 높은 수익률을 기대할 수 있는 지식산업센터(일명 아파트형 공장) 투자는 지속적으로 각광을 받고 있다. 특히, 지식산업센터의 경우 오피스텔과 달리 공실에 대한 리스크부담이 적고 취·등록세 역시 오피스텔의 절반에 불과하다. 다만, 전문가들은 투자 시 지역 인프라가 확실하게 구축돼 있는지 면밀하게 따져봐야 한다고 조언하고 있다.
 
◇각종 세금 감면 혜택에 지식산업센터 인허가 증가
 
최근 업계 자료에 따르면 전국 지식산업센터 인허가 건수는 지난 2014년 32건에서 2015년 72건으로 전년대비 225% 늘었다. 이어 지난해에는 105건으로 기하급수적으로 늘며 최고치를 경신했다.
 
지식산업센터란 하나의 건축물 안에 다수의 공장이 동시에 입주할 수 있게 만든 집합건물을 말한다. 이 단지는 제조업부터 지식산업과 정보통신산업 등 다양한 업종이 입주가 가능한 복합단지로 발전했다.
 
우리나라에서는 지난 1998년 공장배치 및 공장설립에 관한 법률 시행령과 지난 2003년 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 등을 통해 지난 2010년 아파트형 공장에서 지식산업센터로 명칭이 변경됐다.
 
지식산업센터의 대표적인 세금 감면 혜택은 오피스텔의 절반 수준인 취·등록세다. 지난 7월26일 개정된 지방세특례제한법에 따라 개인사업자와 5년 이상 법인 사업자 등 중소기업 영위자가 지식산업센터를 분양받을 경우 취득세 50% 감면과 재산세 37.5% 감면 혜택을 받는다.
 
오피스텔의 경우 기존 취득세인 4.6%를 부담해야 하지만 지식산업센터의 경우 절반 수준인 2.3%의 취득세만 부담하면 된다.
 
이어 등록세 등을 감안하더라도 지식산업센터의 경우 4.6%가량의 취등록세만 부담하면 된다. 이는 오피스텔 매입 초기 부담해야 하는 세금 10%의 절반 수준이다. 다만, 지식산업센터에 입주가 불가능한 업종일 경우 취득세 감면 혜택이 없어 5년 미만의 법인 사업자의 경우 9.4%의 세금을 내야한다.
 
이밖에도 수도권 등 과밀억제권역에서 지방 지식산업센터로 이전하는 경우 취득세 100% 감면과 재산세 5년간 면제 혜택을 받는다. 5년 뒤에는 3년간 재산세 50%를 추가로 감면받을 수 있다.
 
상가와 오피스보다 높은 담보대출 비율을 제공받을 수 있는 점도 장점이다. 지식산업센터의 경우 개인사업자와 투자자의 담보대출 비율은 70%, 법인은 80%까지 대출이 가능하다. 이는 상가와 오피스 담보대출 비율이 50~60%인 점과 비교하면 높은 수준이다.
 
동탄에서 지식산업센터 분양을 진행하는 이 모 팀장은 "높은 담보대출 비율로 기존 오피스텔보다 투자하기가 훨씬 용이하다"며 "최근에는 색션을 작게 나눠 분양하는 경우도 많아 경기도권에서는 2억원대 소액투자도 가능해 문의가 지속적으로 들어오고 있다"고 설명했다.
 
지식산업센터의 경우 공실률과 월세납부, 시설관리에 대한 부담이 적다는 것도 장점이다. 오피스텔의 경우 1년 단위의 계약을 체결해 공실률 부담이 크다. 하지만 지식산업센터의 기본 계약 기간은 2년이다. 여기에 기업이 입주하는 경우가 대부분이기 때문에 5년 이상의 장기 임대계약이 많이 체결된다.
 
관리비도 저렴한 수준이다. 수도권에 위치한 지식산업센터의 평균 관리비는 3.3㎡당 5000~8000원 수준이다.
 
오피스텔의 경우 내년부터 전매 제한조치가 확대되는 것과 달리 지식산업센터의 경우 전매제한이 없다. 정부는 내년부터 오피스텔의 분양권 전매제한 규제를 현재 수도권 투기과열지구에서 전국 투기과열지구와 청약조정대상지역으로 확대 적용한다. 전국 투기과열지구와 조정대상지역에 분양하는 오피스텔은 소유권 이전 등기시까지 분양권 전매가 금지되고 공급 물량도 해당 지역 거주자가 20% 우선 분양 받는다. 하지만 지식산업센터의 경우 이 같은 전매 제한을 적용받지 않는다.
 
박용호 용인테크노밸리 분양팀장은 "중소기업이 입주하다보니 오피스텔보다 임대 리스크부담이 적고 장기적으로 안정적인 수익을 올릴 수 있는 점이 지식산업센터의 장점"이라며 "이밖에도 아파트, 오피스텔과 달리 층과 방향에 따른 분양가 차이도 거의 없어 시세를 파악하는데도 수월하다"고 설명했다.
 
◇교통·지역 인프라 갖춘 곳에 투자해야…동탄·성수·문정지구 등 주목
 
일각에서는 지식산업센터 투자가 각광을 받으면서 최근들어 전국적으로 늘어나고 있는 점은 주의해야 한다고 지적하고 있다. 이들은 교통과 지역 인프라가 갖춰지지 않은 곳일 경우 자칫 투자에 실패할 수 있다고 조언하고 있다.
 
최근 업계 자료에 따르면 전국 지식산업센터 인허가 건수는 지난 2014년 32건에서 2015년 72건으로 전년대비 225% 늘었다. 이어 지난해에는 105건으로 기하급수적으로 늘며 최고치를 경신했다.
 
전문가들은 3만평(약 9만9173.6m²) 이상 급 자체 독립상권이 형성된 곳에 투자하는 것이 필요하다고 조언했다.
 
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "지식산업센터의 경우 기존 상가보다 외부 고객 유입이 거의 없다"며 "입주한 기업의 직원 등 자체 입주 인원이 많과 인접한 지역에 인구밀집지역이 위치해 있어야 한다"고 말했다.
 
이어 그는 "지식산업센터의 유입 인원의 경우 강남과 여의도 등 화이트칼라 직군보다 소비여력이 적다는 것도 감안해야 한다"며 "지식산업센터 내에 식당을 운영할 경우 구내식당의 규모 등을 파악해야 한다"고 덧붙였다.
 
그는 최근 지식산업센터를 투자하기 좋은 곳으로 동탄과 성수동, 문정지구 등을 꼽았다. 동탄의 경우 신도시 개발에 따른 교통·지역 인프라가 구축돼 있고 인근 삼성전자 등 대기업이 입주해 있는 점이 장점으로 꼽히고 있다. 서울 성수동의 경우 강남과 광화문 등과 인접해 있으면서도 임대료가 70% 수준인 점, 주거인구가 밀집돼 있는 점이 장점으로 꼽히고 있다.
 
 
취등록세 부담이 적고 전매제한이 없는 지식산업센터 투자가 각광을 받고 있다. 다만, 전문가들은 교통과 지역 인프라가 갖춰진 곳에 투자하는 것이 투자 실패를 줄일 수 있다고 조언하고 있다. 수도권의 한 지식산업센터 전경. 사진/뉴시스
 
김형석 기자 khs84041@etomato.com
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