[뉴스토마토 이종용 기자] 8·2 부동산대책으로 묶인 주택담보대출(주담대) 규제가 더욱 강화된다. 정부가 1400조원에 달하는 가계부채 폭증세의 진원지로 지목받는 주택담보대출을 잡기 위해 내년 1월 신 총부채상환비율(DTI) 도입에 이어 내년 하반기 총부채원리금상환비율(DSR)까지 도입하는 내용이 담긴 '가계부채 종합대책'을 내놨기 때문이다. 정부의 고강도 가계대출 규제에 이어 연내 미국발 금리 인상까지 예고되면서 당분간 금융권의 주담대 시장은 꽁꽁 얼어붙을 전망이다.
이번 가계부채 종합대책의 핵심은 중도금 대출한도와 보증한도를 낮춰 가계부채가 늘어나는 속도를 잡고, 신DTI와 DSR를 도입해 다주택자들의 무분별한 추가 대출도 막겠다는 것이다.
우선 대출한도를 정하는 방식이 지금보다 훨씬 더 까다로워진다. 신DTI는 신규 대출자의 소득과 부채를 최대한 엄격하게 평가하는 게 골자다. 현재 적용되고 있는 DTI는 대출 원리금 상환액을 연 소득으로 나눠 계산하는데 이때 원리금에는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출의 이자만 반영돼 있다. 여기에 기존 주택담보대출 원금과 기타대출 이자 상환액까지 포함시킨 게 신DTI다.
이를 통해 다주택자의 돈줄을 조여 '갭투자'(시세 차익을 노리고 주택의 매매 가격과 전세금 간 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자)를 막겠다는 게 정부의 의도다.
차주의 상환능력 심사를 강화하기 위해 기존에는 최근 1년간의 소득기록을 확인했지만 이를 2년으로 늘리고, 10년 이상의 장기대출은 주기적으로 소득정보를 갱신한다. 이런 내용을 골자로 한 신DTI는 신규 대출부터 적용해 기존 복수 주택담보대출 차주는 보호하고, 기존 주담대 금액이나 은행 변경없이 단순 만기연장 가능성은 열어 신DTI 적용을 배제했다.
신DTI 도입에 따른 서민과 실수요자를 보호하기 위한 장치도 마련했다. 기존 주담대의 금액 또는 은행 변경없이 단순 만기연장 대출에 대해서는 신DTI 적용을 배제하기로 했다. 또한 청년층(만 40세 미만 무주택 근로자)와 신혼부부에 대해서는 최근 2년간 소득확인 적용을 배제해주고, 장래예상소득 증액한도(10%)도 설정하지 않는다.
부동산 시장의 충격을 고려해 당초 검토됐던 신DTI의 전국 확대 적용도 유보했다. 현재 DTI는 수도권과 세종, 부산 해운대구 등에 적용되고 있다. 금융당국 관계자는 "내년 1월부터 DTI 기 적용지역에 먼저 시행하고, 향후 상황을 봐가며 적용범위 확대 여부를 검토할 것"이라고 말했다.
주택담보대출 외 신용대출과 마이너스통장 등 차주가 가진 모든 대출의 원리금 상환액을 1년 단위로 따지고 장래 예상소득까지 반영하는 DSR는 당초 2019년 시행이 목표였지만 내년 하반기에 조기 도입된다.
금융당국은 일단 DSR 비율을 특정하지 않고 금융기관이 자체적으로 책정할 수 있도록 한다는 방침이다. 연내 전 금융권 DSR 도입을 위한 로드맵을 만들고, 은행권 표준산정방식을 공청회 등을 통해 마련할 계획이다. 내년 1월부터는 금융사가 자체 활용하거나 시범 운용토록 유도한다는 계획이다.
정부의 고강도 가계대출 규제가 발표되고, 연내 미국발 금리 인상이 예고되면서 당분간 금융권의 주담대 시장은 위축될 것으로 보인다. 지난 8월 정부의 고강도 부동산 대책이 시행되고, 미국의 연내 금리인상이 선반영되면서, 주담대를 비롯한 가계대출 금리는 이미 상승세로 돌아섰다. 일부 시중은행의 주담대 금리는 연 5%를 돌파했다.
지난 8월 부동산 대책 발표 이후 주담대 증가세는 꺾인 상태다. 한국은행에 따르면 지난달 은행권 주담대 잔액은 전달보다 3조3000억원 늘어났지만, 부동산 대책 발표 전인 지난 7월 증가액(4조8000억원)보다는 확연히 줄었다. 지난해 같은 기간 증가액(6조원)과 비교하면 거의 절반 수준으로 떨어졌다.
은행권 관계자는 "가계부채 종합대책으로 차주들의 대출한도는 줄었는데 금리는 오르는 상황"이라며 "가계부채대책이 다주택자들을 겨냥했다고 하지만 주택을 구매하려는 실수요자들에게도 영향이 갈 수 있는 만큼 주담대 시장이 냉각될 것으로 본다"고 말했다.
이종용 기자 yong@etomato.com