뉴스토마토가 재테크닥터를 새롭게 선보입니다. 초저금리 시대를 맞아 어느 때보다 재테크에 대한 관심이 높습니다. 주식, 펀드를 비롯해 대체투자처도 다양해지고 있습니다. 관심은 세무·회계로 이어지며 세테크 또한 필수적인 재테크 수단이 됐습니다. 재테크닥터에서 프라이빗뱅커(PB)를 비롯한 각 분야 전문가와 함께 재테크 실전 감각을 키워보시기 바랍니다.
우리나라에서 부동산은 많은 이들에게 있어 인생의 '워너비(Wannabe)'이자 전통적인 재테크 투자처이기도 하다. 부동산을 자산 1순위로 보유한 사례가 많다보니 노후에는 이를 담보로 연금을 받는 주택연금도 있다. 부동산 재테크에 있어서 세제는 무엇보다 중요하다. 올해 달라지는 부동산 세법 중 꼭 알아둬야 하는 것과 그에 따른 부동산 세테크 전략을 문진혁(사진) 우리은행 WM자문센터 세무자문팀장과 산함께 살펴봤다.
부동산 투자에서 세금은 중요한 문제다. 올해 꼭 알아둬야 할 변경 세제로 비사업용토지 장기보유특별공제가 꼽힌다.
올해부터는 비사업용토지를 양도할 때도 장기보유특별공제(연간 3%씩 10년이상 보유시 최대 30%)를 적용한다. 그러나 양도세는 기본세율(6~38%)에 10%를 가산(지방세 포함 최대 52.8%)하는 비사업용토지 양도세 중과 방식으로 바뀐다.
예를 들어 1억원의 양도차익이 생긴 비사업용토지를 팔았을 때 지난해까지는 약 2100만원의 양도소득세를 물어야 했지만, 올해 이후에 취득한 비사업용토지를 10년 이상 보유한 뒤에 팔면 똑같이 1억원의 양도차익이 생기더라도 내야 할 세금은 약 1900만원으로 일부 줄어드는 효과가 있다.
양도차익이 비교적 거액인 비사업용토지의 경우 지난해 최고세율 41.8%에 비해 세법개정으로 2016년 양도시 52.8%, 2019년(3년보유) 양도시 47.5%, 2021년(5년보유) 양도시 44.9%, 2023년(7년보유) 양도시 41.7% 등의 세율이 적용된다. 즉, 적어도 앞으로 7년은 더 보유해야 개정 전과 같은 세율을 적용받는다는 사실을 유의해야 한다.
다음은 주택임대사업 세제지원이다. 어떤 내용인가.
서민의 주거안정을 위해 소형주택 임대사업자의 소득세·법인세 감면율은 일반임대 20%→30%, 준공공임대 및 기업형임대 50%→75%로 한다. 일반임대의 경우 의무임대기간도 5년에서 4년으로 단축된다. 여기에 임대주택을 양도할 때 적용하는 장기보유특별공제율은 준공공임대주택 10년 후 양도시 60%→70% 등으로 상향 조정했다.
미국의 금리인상, 국내 주택담보대출 심사 강화 등으로 인해 올해 부동산 시장에 대한 전망은 밝지 않다. 이런 시점에 세테크 효과라도 극대화하기에 적합한 부동산 금융상품이나 재테크 방식에 대해 권한다면.
저금리 기조가 장기간 지속되고 글로벌 주식시장이 요동치는 상황에서는 위험을 줄이고 수익을 극대화하기 위한 포트폴리오 투자가 필요하다. 즉, 일부자금은 소형아파트나 상가 등 수익형 부동산에 투자하는 게 좋다. 다만, 향후 매매차익을 노리고 투자하기 보다는 적정한 임대수익을 목적으로 투자하는 것이 최근의 트렌드다.
나머지 일부자금은 금융상품에 투자해야 하는데, 장·중·단기 등 운용 가능한 기간을 먼저 생각하고 무위험 저금리·저위험 중금리·고위험 고금리 상품의 비율을 고려한 뒤에 금융회사의 PB 등 전문가와 상의해야 한다.
고액 자산가들에게는 상속·증여도 중요하다. 부동산 증여에 있어 '자산이전' 이상의 세제혜택을 기대하려면 어떤 노하우가 필요한가.
증여상속플랜은 장기적인 안목에서 합법적으로 짜야한다. 통상 피상속인을 기준으로 한꺼번에 세금을 계산하는 상속세보다는 수증자별로 따로 계산되는 증여세가 절세에 유리하다. 따라서 ▲물가가 오르기 전에 가능한 빨리 ▲가능한 많은 이들에게 ▲시가평가되는 현금이나 금융재산보다는 기준시가 등 비교적 낮은 가액으로 증여(상속)가액이 계산되는 부동산 증여가 절세에는 유리할 수 있다.
다만, 매매가 빈번한 아파트나 오피스텔 등은 주변 시세를 중여가액으로 볼 수도 있고, 최근에 대출 등을 목적으로 감정평가받은 부동산도 감정평가액을 증여가액으로 볼 수 있다는 점은 주의해야 한다.
또 증여에 비해 상속은 ▲2~37억원 수준의 높은 상속공제를 적용받을 수 있고 ▲부부의 노후보장 ▲금전보상을 통한 자녀의 효과적 교육을 기대할 수 있다는 점에서 보유재산의 40~50%는 향후의 상속재산으로 남겨둘 필요가 있다.
임대사업자를 위한 세테크 세미나를 열기도 했다. 고객들이 최근 가장 관심가지는 궁금증은 뭐였나. 임대사업 투자자들에 조언한다면.
부동산을 단순히 보유하 게 아니라 임대소득을 얻는 경우 종합소득세와 부가가치세 등이 과세된다. 즉, 부동산을 대여하고 얻는 부동산임대소득에 대해서는 종합소득세를, 임대하는 부동산이 주거용이 아닌 사업용일 경우 임대업자는 세입자로부터 임대가액의 10%에 달하는 부가가치세를 미리 걸어 국가에 내야 한다.
또 대부분의 주택임대사업자들이 주택임대에 따른 소득세를 관행적으로 내지 않았는데, 정부는 이런 주택임대소득세 과세에 관심을 기울이고 이미 서울 강남의 다가구·다세대 임대업자에 대한 세무조사를 실시하고 있는 실정이다. 이런 정부의 과세방침은 앞으로 더 강화될 것으로 보여 합법적으로 신고·납부하는 것이 곧 절세의 지름길이다.
이 뉴스는 2016년 1월18일(18:56:00) 토마토프라임에 출고된 기사입니다.
김보선 기자 kbs7262@etomato.com