정부가 가계부채 종합 관리방안의 일환으로 마련한 주담대 여신심사 가이드라인은 대출구조 개선에 방점을 찍었다. 인위적 대출규제 대신 차주에 대한 사전 위험 관리가 가능하도록 여신심사 시스템을 바꿔 가계부채 증가 속도를 조절하겠다는 의도다.
이를 위해 금융당국은 채무상환능력 평가를 강화하기로 했다. 우선 신규 주담대와 변동금리 주택담보대출은 향후 금리상승에 대비해 상승가능금리를 적용해 상환능력을 평가하도록 했다. 스트레스 DTI가 80%를 초과할 경우 고정금리로 대출받거나 대출한도를 80% 이하로 줄여야 한다.
예를 들어 연소득 3000만원인 직장인이 3억원 상당의 주택 구입을 위해 만기 10년(금리2.5%) 변동금리 주택 담보대출 2억1000만원을 신청하면, 고정금리를 적용 받거나 당초 희망금액보다 2300만원 적은 1억8700만원만 대출을 받을 수 있다.
은행이 대출 심사과정에서 상승가능금리를 적용해 DTI 비율이 기존 79.2%에서 89.9%로 높아진 탓이다. 스트레스 DTI가 적용되면, 금리가 올라가는 게 아니라 대출 가능금액이 줄어들게 된다는 얘기다.
주택담보대출 뿐만 아니라 각종 금융부채의 원리금 상환액까지 더해 DTI를 계산하는 DSR은 신규 주담대의 사후관리에 활용할 방침이다.
다만 대출금을 늘리거나 거치 기간을 연장하는 방식도 신규대출에 포함되기 때문에 기존 주담대 차주도 적용 대상에 포함될 수 있다. 은행은 주담대 DSR이 80%를 넘어설 경우 모니터링, 조기경보 대상, 론리뷰(여신재심사) 등의 리스크 관리에 나설 예정이다.
은행들이 대출 거절 지표로 DSR를 활용할 것이라는 우려에 대해 손병두 금융위 금융정책국장은 "사후관리 대상에 포함된다고 대출규모를 제한하는 것은 아니다"며 "은행이 차주의 신용상태를 점검하고, 상환계획을 상담하는 등 리스크관리에 활용할 것"이라고 선을 그었다.
은행권은 DSR 도입 초기엔 추정치를 사용하고, 내년 신용정보집중기관이 설립된 이후 충분한 테스트를 거쳐 활용할 예정이다.
금융당국의 대책 발표에도 가계부채 대응방안의 실효성을 의심하는 목소리는 여전하다. 부동산 시장이 과열 양상인 비수도권 지역은 주담대 가이드라인 적용시점이 총선 뒤인 내년 5월로 미뤄진 탓이다.
익명을 요구한 금융권 관계자는 "4월 총선을 앞두고 지방에 부동산 규제가 도입되면 대구·경북·부산 지역의 표가 급감할 수 있다는 판단에 따라 적용 시기를 조절한 것으로 보인다"면서 "정부가 호기롭게 가계부채 대책을 내놨지만, 역량의 절반밖에 보여주지 못한 모양새"라고 일침을 가했다.
비수도권 지역에 대한 DSR 적용 시점이 명확하게 제시되지 않은 점도 문제점으로 지목된다. 그동안 금융당국은 DSR과 관련해 "지방을 제외하는 것은 가계부채 관리 강화방안 취지와 어긋 난다"고 거듭 강조해 왔다. 하지만 이번 대책에선 구체적인 시점을 제시하지 않은 채 "장기적으로 실행 할 것"이라고 두루뭉술 넘어갔다.
아울러 가계부채 증가세의 주범인 집단대출은 규제 대상에서 열외로 둔 점도 문제라는 지적도 나온다. 실제로 한국은행에 따르면, 올해 3분기 말 기준 가계부채 1166조원 가운데 주택담보대출은 480조1000억원을 차지했다. 전체 가계부채의 41.2%에 해당하는 규모다. 같은 기간 가계부채 증가분 34조5000억원 가운데 13조3000억원이 주담대 증가액일 정도로 증가세가 가파르다.
가계대출 증가세를 주도한 집단대출이 분양시장의 상황과 대출 특성을 고려해야 한다는 명분으로 규제 대상에서 제외된 것에 전문가들은 의문을 제기했다. 허문종 우리금융경영연구소 경제연구실 수석연구원은 "집단대출은 향후 2~3년 뒤 중도금이 들어가기 때문에 새로운 대책이 필요한 시점인데도, 제시되지 않은 것은 신규주택 공급 위축을 우려한 일각의 우려를 반영한 조치로 밖에 볼 수 없다"고 평가했다.
부동산 업계의 한 관계자는 "집단대출은 입주 전까지 시공사나 시행사가 보증해 주지만, 입주 시점엔 모든 책임이 차주에게 전가된다"며 "집값 하락으로 아파트가 경매에 부쳐지는 등 최악의 경우를 살폈어야 했다"고 실망감을 감추지 못했다.
이 같은 지적에 대해 은행연합회 관계자는 "총선을 염두에 둔 정치적인 고려가 있었다면 최접전 지역인 서울, 경기, 인천과 같은 수도권에 오히려 규제를 더 늦게 적용해야 하는 것 아니냐"면서 "이번 대책은 7월부터 4개월 간 은행권의 목소리를 토대로 만든 것"이라고 말했다.
손병두 금융위원회 금융정책국장이 14일 오전 서울시 중구 금융위원회 1층 기자실에서 금융위의 가계부채 대응 방향 및 여신심사 선진화 방안을 발표하고 있다. 사진/금융위
양지윤·윤석진기자 galileo@etomato.com