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김창경

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<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다....
(지표 디벼보기)금리 인상에도 증시 차분한데 부동산은 걱정

분양시장 살린 투자수요, 대출금리에 민감

2023-03-24 02:30

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[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 미국 연방공개시장위원회(FOMC)가 기준금리를 0.25% 인상했습니다. 뉴욕증시는 금리 인상과 제롬 파월 연방준비제도(Fed) 의장의 강성 발언에 잔뜩 긴장했지만 국채 등 금융시장은 비교적 차분했습니다. 국내 증시도 약세로 출발했으나 금리, 환율 등 주요 지표는 안정적인 흐름을 보였습니다.
 
다만 이번 인상으로 한국과 미국의 금리가 역전된 상태에서 사상 최대치로 벌어진 탓에 한국은행도 내달 기준금리를 올릴 가능성이 있습니다. 그러면 이제 막 바닥을 탈출한 부동산 시장의 하락을 다시 부추길 수 있습니다. 
 
우리 시간으로 23일 새벽 미국 FOMC는 기준금리를 0.25%포인트 올렸습니다. 이로써 미국 금리는 5.00%에 도달했습니다. 
 
일찌감치 0.25%포인트 인상 확률이 높다는 예측이 전해졌기에 이로 인한 충격도 크지 않을 것 같았지만, 파월 의장이 “올해 안에 금리 인하는 없다”고 재차 강조하면서 보합권에서 공방을 벌이던 주가의 낙폭이 커졌습니다. 이날 다우지수, S&P500지수, 나스닥지수는 모두 1.6%대 하락률을 기록했습니다. 시카고옵션거래소(CBOE)의 변동성지수(VIX)는 4.12% 올라 시장의 불안을 드러냈습니다. 
 
채권·환율 비교적 차분해
 
하지만 채권시장은 평소보다 변동폭이 조금 커졌지만 제한된 범위 안에서 엇갈린 등락을 보이며 차분한 모습을 나타냈습니다. 
 
미국채 1년물 수익률은 0.0570%포인트(1.26%) 오른 4.571%, 단기물인 3개월물은 0.0440%포인트(0.93%) 상승한 4.7630%를 기록했다. 반면 미국채 10년물은 3.471%로 마감, 0.83% 하락했고, 6개월물 수익률도 소폭 하락했습니다. 장기물은 덤덤했고 단기물이 금리 인상을 조금 반영한 것입니다. 빠른 시간 안에 시장의 불안을 잠재울 수는 없겠지만, 결국 길게 보면 괜찮아질 거라는 시장 참여자들의 심리를 보여주는 결과입니다. 
 
FOMC 결과를 반영한 국내 증시도 긴축 초기에 비하면 양호한 모습입니다. 금리 인상 소식이 전해진 이날 아침 코스피는 2400선 아래에서 출발했다가 장중에 상승 반전하는 등 낙폭을 크게 줄였습니다. 코스닥은 개장 후 한 시간여 만에 상승세로 돌아서 미국발 충격이 크지 않았음을 보여줬습니다. 
 
무엇보다 원달러환율이 하락한 것에 주목할 필요가 있습니다. 금리 역전폭이 1.50%로 커졌으니 달러 유출 압력이 상승해 원달러환율이 오르는 것이 일반적인데, 이날 환율은 29.4원이나 급락하면서 1278.3원까지 내려앉았습니다. 금리 인상에도 한국 경제와 금융시장이 안정적이라는 사실을 반증합니다. 
 
우리 국채 금리도 미국처럼 장단기물의 등락이 엇갈린 채로 제한된 범위 안에서 움직였습니다. 
 
작년부터 지금까지 전 세계가 연준의 입과 결정에 주목했지만 이번 FOMC를 기점으로 최소한 미국 기준금리의 파급력은 둔화될 것으로 예상됩니다. 연준이 금리를 어디까지 올릴 것인지에 대한 답은 이제 거의 나왔기 때문입니다. 연준은 목표금리가 5.10%라고 밝혔습니다. 즉 앞으로 연준이 추가 인상을 하더라도 최대 0.25%포인트입니다. 
 
뱅크오브아메리카는 연준의 발표 후 “최근 일부 은행들의 스트레스로 인해 몇 주 전 예상했던 것보다 최종금리를 낮추는 것이 적절하다고 평가한 것으로 보인다”면서 “5월에 25bp를 추가 인상해 최종 5.0~5.25% 금리를 예상한다”고 밝혔습니다. 모건스탠리의 예상도 최종 5.00~5.25%입니다. 
 
남은 관건은 5%대 고금리를 언제까지 유지하느냐의 문제입니다. 파월 의장은 올해는 아니라고 했습니다. 만약 인하한다면 그건 최악의 상황이라는 전제조건도 붙였습니다. 모건스탠리는 금리 인하 시기를 내년 3월로 전망했습니다. 
 
과거 미국의 경기침체 시기를 살펴보면, 경기침체 진입 전에 금리 인하가 이뤄졌습니다. 파월 의장이 언급한 최악의 상황일 수 있습니다. 특히 지금은 미국 은행들의 위기가 다른 금융사로 전이될 것인지 정부의 무력진압 덕분에 잦아들 것인지가 중요합니다. 앞으로도 미국 정부의 대응 수위를 지켜봐야 합니다. 
 
 
중도금대출 부담 커지면 분양시장 어쩌나  
 
증시보다 눈여겨볼 곳은 부동산 시장입니다. 정부가 각종 규제완화 대책을 쏟아부으며 간신히 살려낸 불씨를 다시 꺼뜨릴 위험요인이 생겼기 때문입니다. 
 
특히 연초의 바닥 다지기가 올림픽파크포레온에서 시작됐다는 사실이 중요합니다. 서울의 주요 분양단지를 지원해 그 힘을 지렛대 삼아 전체 부동산 시장의 하락을 멈춰 세운 상황입니다. 앞으로 진행될 분양단지의 청약경쟁률이 떨어지면 정부의 노력도 허사가 될 수 있습니다. 
 
또한 올림픽파크포레온 등에서 발생한 미계약 잔량을 털어내는 데 투자수요 유입이 큰 역할을 했습니다. 투자자는 대출금리에 민감해 대출이자 부담이 늘어나면 위축될 수밖에 없습니다. 
 
미국의 금리 인상과 파월의 발언은 국내 은행들의 대출금리를 밀어올릴 가능성이 있습니다. 주택담보대출 금리에 영향을 미치는 은행채(AAA) 5년물 금리는 미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산 후 안전자산 선호현상으로 하락세를 보이며 22일 현재 3.897%까지 하락했습니다. 
 
이와 달리 아파트 분양 청약자들에게 중요한 중도금 대출 금리는 한 달에 한 번 발표되는 코픽스(COFIX) 금리에 좌우됩니다. 코픽스는 8대 시중은행들의 예적금, 양도성예금증서(CD), 환매조건부채권(RP), 표지어음, 금융채 등 은행의 조달금리를 종합 반영해 산출됩니다. 
 
코픽스 신규취급액 금리는 3월15일 기준 3.53%까지 내려왔습니다. 코픽스 신잔액 금리는 2월 중순 3%에 들어선 이후에도 계속 올라 3월 3.07%입니다. 여기에 은행의 가산금리가 붙어 대출금리가 결정됩니다. 
 
현재 일반 주택담보대출은 특별보금자리론 등이 나오며 최저 3%대 중후반까지 하락한 반면 중도금 대출 금리는 수도권 사업장에서도 6%대로 정해지는 곳이 많아 온도차가 큽니다. 충북 청주의 한 아파트에서는 7.34%의 중도금 대출 금리가 산정돼 논란이 되기도 했습니다.
 
지난해 말 분양한 주요 단지들의 대출금리가 속속 정해지고 있습니다. 분양부터 중도금 대출 금리 확정까지 약 4개월의 시간이 소요됩니다. 이제 분양에 나서는 아파트의 계약자들은 하반기에 금리가 정해질 예정입니다. 앞으로 몇 달 간의 금리 동향이 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
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