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김창경

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<매트릭스>의 각성한 네오처럼, 세상 모든 것을 재테크 기호로 풀어 전하겠습니다....
올림픽파크포레온 소형 평형 특별공급 주목

비싼 분양가에 옆집 전망 우려? 흥행 가능성 높아

2022-11-28 02:30

조회수 : 7,151

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[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 대한민국 부동산 시장에서 가장 큰 관심을 받고 있는 재건축 단지가 분양을 한다. 둔촌주공아파트를 허물고 짓는 올림픽파크포레온이다. 내달 5일 특별공급을 시작으로 입주자 모집에 들어갔다.
 
서울 강동구 둔촌동 170-1, 올림픽공원과 한국체대 건너편에 위치한 둔촌주공은 지난 1년간 국내 최대 부동산 커뮤니티에서 가장 많이 검색된 아파트이기도 하다. 국내 최대 재건축 단지라는 사실 외에도 시공사들과 재건축 조합의 갈등과 공방, 서울시의 중재 등 하나하나가 실시간으로 전해지며 세간의 이목을 끌었던 탓이다. 
 
갈등은 끝났고 이제부턴 청약자들의 시간이다. 이들은 뚜렷한 하락세를 이어가고 있는 부동산 시장에서 올림픽파크포레온에 아껴둔 청약통장을 쓸 만한 가치가 있는지에 관심이 집중돼 있다. 높은 분양가와 좁은 동 배치, 너무 많은 소형 평형 등 우려할 내용이 많아 청약 대기자들도 쉽게 결정을 내리지 못하는 분위기다. 
 
넘쳐나는 소음에도 불구하고 치열한 청약 경쟁이 예상된다. 걱정거리는 있지만 실수요자 입장에서는 올림픽파크포레온을 대체할 만한 대안을 찾기 어렵기 때문이다. 
 
(자료=올림픽파크포레온 분양 홈페이지)
 
 
먼저 분양가. 평당 3000만원 이하를 기대했던 사람들은 실망이 컸지만 건축비 상승의 영향을 피할 수는 없었다.
 
한편으론 주변 단지들과 비교할 경우 분양가가 높지 않다는 의견도 있다. 1988년에 준공해 역시 재건축 기대주로 분류되는 인근의 올림픽선수기자촌 아파트만 해도 112㎡(전용면적 83㎡)형은 올봄 24억원까지 실거래됐다가 약세로 돌아서 현재 호가가 20억원 부근으로 내려온 상태다. 제일 작은 82㎡(전용 62㎡)형은 지난해 1층 물건이 16억원에 거래됐다. 
 
이에 비하면 10층 이상만 13억원이 넘는 올림픽파크포레온 전용면적 84㎡형의 분양가는 양호해 보인다.  
 
송파구 가락동의 헬리오시티는 올림픽파크포레온과 약 4㎞ 거리로 떨어져 있으나 양재대로변에서 재건축한 대단지(9510세대)라는 점에서 비교 단지로 삼을 수 있다. 헬리오시티의 107㎡(전용 84㎡)형의 현재 호가는 17억~20억원대로 넓게 퍼져있다. 실거래가는 23억원까지 올랐다가 18억원까지 떨어졌으나 역시 올림픽파크포레온보다는 높은 가격이다. 
 
헬리오시티엔 특히 소형 평형이 많아 비교하기에 좋다. 61㎡(전용 39㎡)형의 호가가 10억대 초반에서 11억원 정도에 형성돼 있다. 11억원 실거래도 있으나 최근의 시세 하락을 반영할 필요가 있다. 72㎡(전용 49㎡)형은 13억5000만~14억원 정도다. 
 
올림픽파크포레온의 소형 평형은 전용 39㎡형 분양가가 최고 7억1520만원이며 전용 49㎡형의 최고가도 8억8100만원으로 헬리오시티와 제법 벌어져 있다. 
 
물론 잠실이 코앞이고 강남 접근성이 좋은 가락동과 둔촌동의 입지를 같은 값으로 평가할 수는 없겠지만 그 가치가 3억~4억원이나 벌어지는지는 고민해볼 필요가 있다. 올림픽파크포레온이 입주할 때쯤 헬리오시티는 7년차에 접어든다는 것도 참고할 사항이다. 
 
좁은 동간 거리는 일부 타입에 해당한다. 59㎡C형과 84㎡E형이 마주보는 배치로 화제가 됐다. 주방 창이 가깝다. 다만 이 때문에 청약을 기피할 필요는 없다. 다른 타입에 청약하거나 문제의 호수에 당첨되고 나서 고민할 일이다. 
 
게다가 주택도시보증공사(HUG)가 대출 보증 한도를 9억원에서 12억원으로 높이기로 한 덕분에 59㎡형까지 중도금 대출을 받을 수 있는 것도 큰 메리트다. 이 영향으로 84㎡형을 노리던 청약자 중 일부가 59㎡형으로 변경할 것이라는 전망이 많다. 
 
그렇다고 중도금 대출이 불가능한 84㎡형이 흥행에 실패할 가능성도 높지는 않다. 강남권역에서 신규 공급이 크게 부족했던 탓에 국평(국민평형, 전용 84㎡)의 잠재수요는 충분한 상태이다. 지난해 6월 일반분양했던 재건축단지 반포 원베일리엔 아예 84㎡형이 없었다. 내년에 예정된 강남권 재건축 일반분양 물량도 많지 않다. 
 
시공사들이 조합과 갈등 끝에 유치권을 행사할 당시의 둔촌주공아파트 재건축 현장 (사진=김창경 기자)
 
결국 이번 분양에서는 청약자들이 외면할 것을 걱정할 게 아니라 당첨 가능성이 얼마냐 되느냐가 중요하다. 청약가점은 경쟁률에 비례해 오르기 마련이다.
 
일부에서는 올림픽파크포레온과 같은 날 1순위 청약을 진행하는 장위뉴타운의 장위자이 레디언트를 노렸던 청약자 중 일부가 이곳으로 갈아탈 수도 있다고 보고 있다. 장위자이 레디언트의 전용 84㎡형 분양가는 10억원 안팎이다. 이들이 미래 가치를 보고 올림픽파크포레온 59㎡형에 청약할 수 있다는 해석이다. 
 
청약가점대가 높아질 것으로 예상되는 만큼 특별공급을 적극 활용하는 것도 좋은 방법이다. 전용 39㎡형, 49㎡형은 각각 1150세대 중 609세대, 901세대 중 477세대가 특별공급으로 배정됐다. 오히려 일반 분양물량보다 많다. 작은 평형이므로 다자녀세대보다는 신혼부부와 생애최초 해당자에게 적합하다.  
 
이번 분양엔 8년이란 긴 전매제한이 걸려 있다. 입주일로부터 2년간 의무거주해야 한다는 점도 주의해야 한다. 
 
 
김창경 재테크전문기자 ckkim@etomato.com
 
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